购买集体产权房小产权房的七大弊端

购买集体产权房小产权房的七大弊端

最近很多人咨询有关购买集体产权房子的事情，问题之多让人担

忧,刚才碰到一天津的网友咨询,我费了老半天的功夫才让他明白,集

体产权到底是怎么一回事．为了方便,谨以此文献给大家!

——-——题记

目前农村集体非农建设用地使用权私

下、变相的转让大量存在，不仅严重损害了

国家、集体利益，导致了土地利用的混乱，

影响了土地市场的正常秩序，而且造成了土

地产权关系不清，交易的不安全,给农村的

稳定带来了隐患，也给购房的消费者带来了

各种潜在的风险。

一、无房产证

建设部《城市房屋权属登记管理办法》

第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法

拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、

收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记

的房屋权利受国家法律保护。＂也就是说只

有拥有个人房产证,才能证明房子是你的,

而不只是拥有使用权。

而按照法律规定，集体性质的土地使用权

是不能在土地性质未变更性质之前进行买

卖的,相应的在该土地上建造的房屋也无法

进行买卖或转让,因此也就无法取得房屋所

有权证。

农村房屋的所有权人能够用来证明自己

对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县

（自治县)、或市人民政府土地管理部门颁

发的宅基地使用证书.这个证书只能证明被

该证书记录的人享有宅基地的使用权。集体

房产证是临时的证明，是个模糊概念，甚至

缺乏法律依据。

二、不能用于抵押和贷款

《担保法》明确规定：“抵押人所有的房

屋和其他地上定着物可以抵押,"“乡镇、村

企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、

村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围

内的土地使用权同时抵押。”“耕地、宅基地、

自留地、自留山等集体所有的土地使用权不

得抵押。”

贷款和抵押的是要登记的，而登记唯一

凭证就是房产证，目前农村房既无房产证也

不进行登记。

三、易产生纠纷,房屋没有保证

集体产权房有相当一部分是村里自己

开发的,也就是说时任书记就是开发商头头,

如果几年之后，一换届,很可能就会出现纠

纷.再者说，村里开发的房子,一般都是以改

善村名居住状况名义开发的,没有任何法律

保障，没有房产证也没有土地证,出售乡产

权的住宅,并不具备正规的房屋买卖合同，

而只是签一份租赁合同，合同上的房屋性质

也与实际有很大不同。而仅有的购房合同也

可能会因为大队书记的换届而变得没有什

么效力。

另外,《土地管理法》第62条规定:“农

村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地，

不予批准”，这就容易出现这样一个问题，

村民将房子卖出后，就意味着再也没有宅基

地,而面临房屋拆迁增值、继承等各种因素

村民开始对自己的出售行为感到后悔,鉴于

集体产权的对外销售本身就是一种违法行

为，出卖人完全有权利也有可能重新要回自

己的房子,那么购房者就只能处于被动无助

的尴尬境地.

四、房子质量无保证

房子开发首先必须是具有开发资质的房

地产开发企业。而集体产权房很多是由土地

所在村自行开发的,根本没有资质，在质量、

信誉方面都没有保障。

开发商开发的房地产项目竣工后，应到

房地产权属管理部门申请房地产权属登记,

由登记部门通知房地产测绘部门进行现场

勘测,待勘测数据确定后,权属管理部门需

要通知土地管理部门最后核定地价,还要审

核该项目是否按规划批准的用途实用土地、

是否按规划的面积建房、地价款最终缴纳的

情况，以及拆迁安置结案情况等。只有在上

述内容全部审核无误后,才能确认产权，颁

发房屋所有权证。而集体产权的房子相对商

品房来说房子质量检测程序相对缺乏,购买

房子后所持有仅为一纸与当地乡政府签发

的合同，在质量上的隐患相对一般商品房来

说较大。

五、拆迁无补偿

根据《土地管理法实施条例》第26条规

定:“土地补偿费归农村集体经济组织所有;

地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及

青苗的所有者所有."私下交易并不能将房

屋过户,即使把房款给卖房者,实际上房屋

的法律所有人还是原来的卖方.将农村土地

上建设的房屋向集体经济组织成员以外的

人员出售,显然是一种变相的土地使用权出

租行为。正因为如此,目前我国尚无对拆迁

农村房屋而给予承租人(使用人)补偿的相

关法律规定，其补偿对象均为农村土地或地

上附着物的所有人.

六、行为违法,不受法律保护

我国土地管理法第六十三条规定:农民集

体所有的土地的使用权不得出让、转让或者

出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所

有,村民对宅基地只有使用权,农民将房屋

卖给城市居民的买卖行为不受法律保护,即

不能办理土地使用证、房产证、契税证等合

法手续。

《山东省高级人民法院关于审理房地产

案件若干问题的意见》第56条更加明确的

规定:“农村宅基地使用权的转移,必须经合

法批准……未经审查批准,宅基地使用权不

能随房转移给买主，房屋买卖、赠与等行为

也应认定为无效。”

集体产权房屋对外出售本身就是一种违

法行为,一旦产生纠纷，法律是不予保护支

持的。

七、村民证不合法

有很多开发商为了更好销售房子,避开

农村集体产权房只能在集体之间买卖的法

律规定,而出奇招,就是给买房的城镇户口

的消费者办理一个农村的村民证书,这样，

就可以一本村村民的名义来买房．而事实上

这种由村委印发的村民正是毫无用处的，就

连买卖行为的真实性也无法起到证明作用,

况且这种村民证本身就带有违法性,是不能

作为以后有关法律纠纷证据的。

买房子是一生的大事,可以说关乎我们

的幸福，中国有句俗语叫:不怕一万就怕万

一,有谁敢说自己运气就那么好，所买的房

子以后不会出现问题哪?而事实我们也可以

看出,因为集体产权房而产生的纠纷在房产

案例中是占有相当比重的,所以我们在购房

时一定不能贪图一时便宜,而为自己以后引

来无尽麻烦，很可能最后会失去辛辛苦苦赚

来的房子。买房子一定要理性在理性.