北京住房租赁迎来严控

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北京住房租赁迎来严控

文/杨鹏

房与生活幸福感紧密相连，北京

切实保障人民众权益。

lib

人口众多，近年来住房租赁市场

发展迅速，为解决新居民住房问题发挥

严限资金池防止爆雷

了重要作用。据统计，逾三成在北京生

2020年的“蛋壳公寓爆雷”事件敲

活的人口都在租房，住房租赁市场的稳

响了规范长租公寓的警钟。对于租客来

定秩序深深牵动着广大居民的心。为规

说，长租公寓是以年为单位收取费用，

范北京市住房租赁企业经营活动，促进

但对于房东而言，蛋壳依然是按月缴纳

住房租赁市场健康平稳发展，近期市城

房租，“长收短付” 一来一回之下，一个

乡住房建设委、市市场监管局等五部门

无形的资金池就形成了，这个未经严格

联合发布了《关于规范本市住房租赁企

监管的资金池既成为了长租公寓未来大

业经营活动的通知》（以下简称《通知》）， 规模扩张的资本，也存在的严重的金融

针对租赁企业分散承租他人住房给承租

风险，一旦市场发生波动或企业经营管

人居住并向承租人收取租金的活动提出

理不善，出现资金链断裂，房东和租客

租金押金数额上限、账户管理.违法处

均会受到波及，而这也是蛋壳公寓去年

置等规范性措施，遏制违规使用住房租

所陷人的困境。

金贷款、恶意克扣押金等中介机构乱象，

去年下半年蛋壳公寓资金链断裂风

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明确租金限额，限定

住房租赁企业向承租人预

收的租金数额原则上不得

超过3个月租金，严格禁止

“长收短付”，要求住房

租赁企业收、付租金的周

期应当匹配

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波显现，后因拖欠房东房租与租客退款，

一度陷人讨债风波，全国多地蛋壳公寓

办公区域出现解约维权事件。

其实，近两年已有品程优居、满城

房地产等多家长租公寓出现爆雷事件，

公司高层跑路、联系人离职等致使不少

租客利益受损，而蛋壳公寓将这一波“爆

雷风潮”推向了风口浪尖，引发了广泛

的社会关注。有专家认为，长租公寓频

频爆雷反映了金融监管和市场错位的弊

病，监管不足加上企业的贪婪，导致了

风险不断被扩大传递，最终由全社会买

单，教训深刻。

据统计，长租公寓提供的租房数量

呈逐年上升趋势，在北京长租公寓类的

企业市场份额或已超过20%。住房和城

乡建设部部长王蒙徽近日表示，2021年

将规范发展住房租赁市场，加大对“高

进低出”“长收短付”以及违规建立资

金池等行为的整治力度，防止爆雷风险。

可见，此时北京出台相应监管新规适逢

其时。

而今，北京住房租赁市场迎来史上

最严监管，“长收短付”经营模式也被

取缔。《通知》明确租金限额，限定住

房租赁企业向承租人预收的租金数额原

则上不得超过3个月租金，按年收取租

金的长租公寓或将不复存在。同时，严

格禁止“长收短付”，要求住房租赁企

业收、付租金的周期应当匹配，即中介

租赁企业若是按月向承租人收取房租则

同样需按月向方通支付房租，避免企业

端形成庞大的资金池。

长租公寓与“租金贷”关系密切，

租赁公司把房子按年租给租客，租客向

金融公司申请“租金贷”，金融公司一

次性把租金支付给租赁公司，租客再按

月偿还金融公司贷款。这种模式曾被认

为是一种多赢的创新，但在未被有效监

管的情况下，租户也承担了自身贷款资

金被挪用的风险，长租公寓爆雷与之亦

有关联。

对此，《通知》对“租金贷”拨付

对象提出严格把控，明确指出银行业金

融机构、小额贷款公司等机构不得将承

租人申请的“租金贷”资金拨付给住房

租赁企业，只能拨付给个人。这意味着

租赁公司无法再将贷款资金扩充为资金

池供自身发展运作，也有效保障了承租

人的权益不被侵害。

同时《通知》还要求加强押金管理，

规定收取的押金数额不得超过1个月租

金，并且押金需通过北京房地产中介行

业协会建立的专用账户托管，租赁合同

结束后住房租赁企业应及时通知北京房

地产中介行业协会，后者将在1个工作

日内将押金的本金和同期存款利息退还

给承租人，避免押金被租赁企业转作他

用或恶意克扣。

针对已经预收的超额资金，市住房

城乡建设委相关负责人表示，此前已经

预收的超过3个月的租金部分和存量“租

金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；

已经预收的押金，要一并纳人专用账户

托管，押金托管的具体方式和流程后续

会出台配套细则。

规范管理让租赁更安心

除了严格限制企业资金池防止金融

风险发生外，《通知》还从强化信息报送、

规范合同文本、建立重点关注名单等方

面提出具体管理措施，整顿规范住房租

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《通知》于3月1日起

正式施行。施行后，北京

将继续支持专业化、规模

化住房租赁企业持有房屋

并依法出租.符合条件的

住房租赁企业可以按规定

享受税收、金融等优惠政

策.而对于不改正者，各

部门也将加强联合监管

赁市场秩序，优化住房租赁市场环境， 租赁企业被投诉情况。

保障租赁双方合法权益，让众租房以

及出租房屋时更加放心和安心。

一方面，北京将加强相关信息管理，

包括住房租赁企业信息、房源信息等，

确保各项基本信息全面并在追溯时有据

可查。具体要求住房租赁企业在开展业

务前，应向注册所在区住房城乡建设部

门报送开业信息和从业人员名单，未报

送开业信息的企业不得通过互联网发布

房源信息，住房租赁企业还应于签订承

租或出租房屋合同后3日内，将合同信

息（包括房屋坐落、面积、间数、价格

和租赁双方等）录人北京市住房租赁监

管平台备案，未如实备案合同的企业不

得通过互联网平台发布房源信息。

此外，《通知》还明确了相关租赁

合同范本以及网络信息平台责任。住房

租赁企业须使用市住房城乡建设部门和

市场监管部门制定的住房租赁合同示范

文本，避免企业合同存在隐晦条款陷阱

损害房东及租客权益。并且，网络信息

平台有核验发布主体和房源信息责任,

对于未履行相关责任的平台，网信部门

可根据住房城乡建设部门意见，依法对

其相关业务采取整顿措施。

另一方面，北京还将加强信息公示，

并建立纠纷调解机制化解租赁矛盾纠

纷。针对住房租赁服务企业存在违法违

规行为较多的，由市住房城乡建设部门

列人重点关注名单并向社会公布，提示

谨慎选择，情节严重的列入风险警示名

单并向社会公布，警示重大风险。而具

体纠纷调解机制则由北京房地产中介行

业协会负责建立，主要落实住房租赁企

业和当事人纠纷调解，并定期公布住房

对于较为常见的装修费纠纷，《通

知》也开出了具体“药方”，明确规定

住房租赁企业出资对租赁住房进行装修

的，应当取得房屋产权人书面同意，住

房租赁企业提前解除合同的，应依据合

同约定屜行各方责任，不得强制收取装

修费用。

《通知》于3月1日起正式施行。

施行后，北京将继续支持专业化、规模

化住房租赁企业持有房屋并依法出租，

符合条件的住房租赁企业可以按规定享

受税收、金融等优惠政策，而对于不改

正者，各部门也将加强联合监管。

市住房和城乡建设委党组书记、主

任王飞表示，接下来北京将进一步整顿

租赁市场秩序，加快住房租赁立法，目

前正在积极开展条例的调研起草工作。

他指出，希望通过法治保障，来明确

住房租赁双方的权利义务关系及相关责

任，进一步规范租赁行为，通过规范房

地产经纪机构、住房租赁企业的行为，

维护住房租赁市场秩序稳定，确保租房

人安稳、安心、安居。品

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