房屋贷款怎么贷最划算(等额本息和等额本金哪个划算)

房屋贷款怎么贷最划算(等额本息和等额本金哪个划算)

近期，“提前还房贷”话题再度引热议。据新京报贝壳财经记者了解，

购房者在部分银行提前还房贷需要排队，排队时间短则两三个月，长则需

等待半年之久。为什么购房者都在扎堆提前还房贷？提前还贷真的划算吗？

提前还贷对银行业绩有什么影响？

2月13日19点，贝壳财经与腾讯财经共同打造了一场直播节目，邀

请招联首席研究员董希淼、光大证券金融行业首席分析师王一峰、金融监

管政策专家周毅钦共同就此话题展开讨论。

目前房贷早偿率约10%部分居民通过消费贷、经营贷置换导致早偿

“目前我国房贷早偿的规模并不大，目前房贷年化早偿率在10%左右，

即只有10%左右的购房者选择提前还房贷。”王一峰介绍，这一比例还未

达到2023-2023年前后提前还贷的规模，但房贷早偿率仍有进一步增长的

压力，而如果出现了大量的早偿行为，确实会对银行的经营产生一定的影

响。

董希淼表示，最根本的原因是受新冠疫情、经济下行等因素影响，部

分居民出现了工作不稳定、收入下降的情况，对未来预期信心不足。而春

节前后，不少居民年终奖等资金更多，因此还贷较此前更为集中。

“从2023年看，提前还房贷还与投资理财收益下降有一定关系。”

董希淼表示，去年金融市场波动比较大，部分投资者理财的收益率低于房

贷利率，一些人就将原来买股票、基金和理财的资金腾挪出来，用于提前

还房贷。

王一峰亦认为，投资收益回报水平和房贷按揭的负债利率之间的差异

是影响购房者选择提前还房贷的重要因素之一、去年以来，理财收益率与

早偿率呈现出显著的负相关关系，这刺激了部分居民早偿行为的发生。

“去年在股市、债市、楼市都出现波动的情况下，投资者的风险偏好

正在转向保守。”周毅钦补充道，数据显示，2023年投资者投资风险等

级最低的一级产品的客户占比为19%，但到去年6月份，这一比例达到了

45%。这反映出投资者的观望情绪比较浓厚，也促使其将原来用于投资的

资金提前还房贷。

在董希淼看来，存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差较大，也是

造成购房者提前还房贷的重要因素之一、目前部分存量房贷利率达到了6%

以上，而新增房贷平均利率仅有4.3%左右，部分地区首套房贷利率低于

4%。

王一峰还指出，从居民负债端其他负债的可得性和资金成本的角度来

看，由于过去一段时期居民消费类贷款的价格出现了明显的下降，经营性

贷款的利率也是处在一个比较低的区间，不排除一部分居民通过消费贷或

者通过经营贷出现债务置换的情况，导致早偿行为的增加。

不过，王一峰认为，从大趋势上看，当前经济进入了常态化的增长阶

段，预计未来提前还房贷的现象也将随着经济复苏而缓解。

房贷是人生中难得的杠杆投资这三类人不适合提前还

“是否适合提前还房贷，每个人情况都不同。”董希淼表示，这需要

根据每个人房贷利率高低、投资理财能力、风险偏好以及近期和中期资金

安排等多方面因素综合考量。

从贷款本身来看，董希淼认为，如果房贷是以等额本金的形式还款，

意味着开始还本金多而利息较少，这种方式提前还款相对有利；如果是等

额本息，则意味着借款人先还的利息多，如果还款已经到一半，不建议提

前还贷。同时，如果购房者是使用公积金贷款，或者利率显著较低的房贷，

同样不建议提前还房贷。

董希淼还总结了三种不适合提前还贷的情景：第一，房贷利率较低的

人，建议借款人要比较贷款利率与投资理财收益率之间的关系；第二，

耗光所有积蓄、四处借钱还房贷的人，这会让借款人资金捉襟见肘，甚至

陷入家庭流动性危机；第三，通过申请经营性贷款或消费性贷款，套取资

金来还房贷，因为这是违规行为，甚至可能因为伪造相关材料涉嫌违法。

周毅钦亦表示，将消费贷、经营贷的资金腾挪到房地产市场是违规行

为，一旦被监管或银行发现，则有可能会勒令借款人提前归还所借的消费

贷或经营贷。经营贷和消费贷期限相对较短，单笔金额相对较高，如果出

现被要求提前归还的情况则可能造成借款人资金陷入困境，也可能造成借

款人不良的个人征信记录。同时，办理过程中，一些违法违规的中介可能

会使用的材料，这属于“骗贷”行为，收费也并不低，综合成本可能

高于原来的房贷成本，让转贷变得得不偿失。

此外，周毅钦建议，借款人还需要看房贷的利息支出与投资收益之间

的关系。如果资金的投资回报相对较高，收益能够跑赢贷款支出，建议借

款人“按兵不动”。

“房贷对于中国人来说，是人生当中难得的杠杆投资。”周毅钦表示，

若投资者盲目跟风将这笔贷款提前还掉，相当于自己选择主动下车，意味

着将与投资获得的超额收益无缘。

在周毅钦看来，从房贷10~20年的长周期来看，股、债、楼市的波动

不会长期持续，当前经济已处于回暖阶段，因此建议借款人保持理性的态

度。

“从投资的角度来说，当前我国经济已经开始企稳回升，这也将带来

综合投资回报趋于稳定、向好的时期。”周毅钦建议，借款人应考虑长周

期的综合投资回报结果，并在提前还房贷的问题上三思而后行。

银行若故意关闭线上还款渠道属于“店大欺客”行为

新京报贝壳财经记者此前了解到，为了应对购房者扎堆提前还房贷，

部分银行设置了一些还款门槛。参与讨论的专家均认为，这些门槛具有一

定的合理性，但也有一些并不合理。

周毅钦表示，部分银行会在与客户签订的房贷合同中明确约定提前还

款的要求，如约定借款人要提前还贷，必须要先向银行提出申请，经过同

意后才可以偿还部分或全部贷款；也有一些银行为了保证借款合同的稳定

性，要求客户借款期限在半年或一年以上才可以提前还款，这是为了防止

客户快进快出，防止对银行的管理增加难度；还有一些银行在合同中设置

了提前还款的违约金，因为购房者提前还款也使得银行失去了原有合同约

定的利息收入，造成了银行闲置资金的成本损失。这些是合理的门槛。

王一峰介绍，在西方国家，借款人提前还贷同样也需要收费，但在国

内相关费用基本上没有收过，这是过去我们国家房贷业务长期以来发展的

传统。

“而银行为了防止高利率的优质资产转化为低利率资产，采取了关闭

手机银行、网上银行等线上渠道，把审批程序拉长，人为制造困难，让客

户自己主动打退堂鼓的行为并不可取。”周毅钦表示，从金融消费者保护

的角度来看，这属于“店大欺客”行为。

董希淼主张，银行对提前还房贷的行为不收取违约金，并建议银行不

要给购房者提前还款设置过多障碍。但客户提前还款是否缴纳违约金、补

偿金，主要还是看相关房贷合同的约定。

“不是银行想多赚利息就十恶不赦、借款人想提前还贷就天经地义。”

董希淼表示，呼吁银行为借款人提前还贷提供更多的便利，尽量适度地降

低部分存量房贷的利率，但并不意味着这是银行的法律责任。

建议存量房贷利率分三档实施下调同时引导存款利率适当下行

王一峰指出，利率较高的存量房贷主要集中于2023年-2023年底期

间放款的这部分贷款，考虑到今年年初集中减息，目前基本上这部分存量

房贷利率平均在5%左右。这意味着部分借款人房贷利率要比当前投资收

益率更高，因此这部分人提前还款意愿较强。

“下调存量房贷利率不仅可以缓解当前早偿的问题，还可以防范由于

疫情给居民带来的偿还能力降低、压力较大的风险，促进消费。”王一峰

表示，在存量房贷利率较高的居民中，首次置业的比重较大，缓解这部分

居民还款压力，也将有助于促进社会公平。但降低存量房贷利率还需要从

顶层设计上系统地考量，而当前存量房贷的调节很多是金融体系对于居民

端道义的考虑，而非必须的责任。

实际上，从历史来看，2023年我国曾有过统一的下调存量房贷利率

的做法，当时是在法定贷款利率的基础上打7折，这主要是面对2023年

金融危机做出的响应，银行与借款人重新签订了补充合同。

不过，王一峰认为，“直接打折”的做法于现在而言已经不适用了。

与当年相比，现在房地产调控政策是“因城施策”，不同城市的房贷利率

千差万别，是在贷款报价基础利率（LPR）的基础上加减点而来，部分城

市之间的房贷利率差异甚至接近100个基点，这也给存量房贷利率如何下

调带来了难题。而“存量房贷利率下降幅度”的问题同样值得探讨，如果

降幅过大，可能会对银行盈利造成挤压，将对我国金融体系稳定性造成较

大影响。

董希淼则在直播中指出，降低存量房贷利率，并非房贷利率“一降到

底”，综合考虑各方诉求，阶段性、部分下调存量房贷利率更为可行。在

执行过程中，可以不用区分地域、首套房还是二套房、固定利率还是浮动

利率，各地可以通过市场利率定价自律机制来召集银行商讨，形成一定的

标准并加以实施。

董希淼建议，可根据房贷利率水平分三档实施：到2023年1月1日，

房贷利率在6.0%以上的存量房贷可打85折，或下降100个基点；房贷利

率在5.5%~6.0%之间的存量房贷可打9折或者降60个基点；房贷利率在

5.0%~5.5%之间的打95折或者降30个基点。在降低利率时，银行无需与

借款人重新签订纸质合同，可采取此前贷款基准利率转为LPR利率时的做

法，即向符合条件的借款人发送信息确认即可。而所谓阶段性，则可将时

间暂定为三年，三年之后可以根据实际情况再做研究。

此外，董希淼还建议，央行可以适度通过市场利率定价自律机制，引

导存款利率适当下行，减轻银行负债端成本，减轻银行息差收窄的压力，

对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响；亦可对部分影响较大的银行进

行定向降准以弥补其损失。对于银行而言，主动让利不仅可以更好地履行

社会责任、促进消费，还有助于留住更多存量客户。