上海二手房交易流程

上海二手房交易流程

上海二手房交易流程

20xx年上海二手房交易基本流程【1】

1.产证调查、户口情况 (人工审核)

2.居间协议(定金协议)

3.网签、核价、 审上下家税、限购，首付(审上下家税根据实际情况和各

交易中心规则而定)

4.上家还贷款(约5-30天)

5.下家申请贷款 (约10-40天)

6.下家贷款审批

7.上下家完税

8.过户 —> 15-20天，卖家去名字

9.拿产证 (过户之后约15-21天)

10.银行放贷款 (纯商贷出产证5-15天左右，纯公积金从预审起72天放

款)

11.交房验收、付尾款

备注：纯公积金贷款审批时间较短，请务必在居间协议(付定金)以前亲自

查看 产证调查和户口情况;各交易中心交易程序前后略有差异。

上海二手房买家注意事项

1.中介费最好在签订居间合同前谈好。

2.特别重申 产证调查和户口问题，和限购、贷款等问题。

(户口是否存在非房本上的名字，请特别注意)

3.居间合同往往和买卖协议在一起捆绑，签字前请全部看清楚。

4.房屋地址，面积，购房日期 ，验证卖家户口本原件，房产证原件，结

婚证(如果有)，身份证。

5.委托事宜，中介除了介绍买卖双方认识以外，是否服务内容还包括 网

签，贷款，过户，交房等事宜。

6.如果卖家是要求到手价，卖家房屋是否满2年(营业税)，是否满五唯一

(免营业税，个人所得税)，是否有继承赠予(个人所得税20%)。

7.关于普通住宅和非普通住宅请确认，税费差异较大。

8.买家自己是否是第二套，契税不同。

9.日期请确定到天：网签日期，首付日期，户口迁出时间(记得要写清楚

过了某一日期，每日产生违约金)，过户日期，交房日期。

10.金额确定：房款，首付金额，第二笔金额，尾款金额，中介费，税费

是各自承担还是买家承担。

(如果卖家有继承，满五唯一无法确定建议税费各自承担，房价适当调

整)(户口无法及时迁出的，尾款适当增加)

11.赠送情况双方协商：家具，电器，空调，维修基金，物业费是否有拖

欠。

12.需要卖家配合：贷款，水电煤有限过户，物业维修基金

13. 如果卖家有贷款，近期内没有置换打算，劝服卖家同意，资金监管方

式交易，可以大幅提高交易安全.

14.如果此房屋有第三方抵押贷款(除了银行贷款买房)，如：小额贷款公

司，个人抵押，最好是在定金或交易前让上家把债务和相关抵押解除。

15. 定金违约金额，根据合同法规定，一般是退一赔一。

上海二手房交易流程分类

买方无需贷款的

1、 卖方到中介挂牌。

(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋

的大致情况即可)

2、 买方有初步意向，中介带其看房。

3、 买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。

(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转

化为定金)

4、 中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

5、 中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权

单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

6、 中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在

性质上已转化为定金。

对双方都具有了约束力。

7、 中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。

(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户

期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公

司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

8、 双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式

文本了。

然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。

9、 中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。

领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》。

然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续

等。

如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

10、 20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。

凭《收件收据领取》。

注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

买方需要贷款的

前面1-7项与无贷款的基本相同。

8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告

知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格)，防止其无法贷款

或不能贷足而引发定金纠纷。

房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：

A、 主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情

况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第8项，然

后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意

配合更好)。

B、 主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。

为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第

7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。

等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。

9、贷款审批下来后。

买方付足约定的首付款给卖方。

10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手

续。

11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权

利证明》(银行抵押权设定凭证)。

房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送

至贷款银行。

12、 银行放款至卖方指定帐户。

上海二手房交易流程【2】

在上海，一手房产价格越长越高，上海的工薪阶级只能退而求其次，选择

相对实惠的二手房。

对于上海二手房产交易流程不甚了解的购房者，须明白上海二手房产交易

的整个流程大致分以下几个阶段：

(1)买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要

求卖方提供合法的证件，包括二手房房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

(2)如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳

购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖

契约)。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时

间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合

同。

(3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

买卖双方向上海房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证

件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又

未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

(4)立契。

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按上海二手房

产交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手

续。

现在北京市已取消了交易过程中的.房地产卖契，即大家所俗称的“白

契”。

同样，在上海二手房产交易流程中也须引以为鉴。

(5)缴纳税费。

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。

比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样

的。

(6)办理产权转移过户手续。

二手房产交易双方在上海房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交

易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权

证。

(7)对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同

到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，

以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领

取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

(8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物

业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

上海二手房产交易流程实施注意：

上述上海二手房买卖流程的内容分为无贷款购房与需贷款购房两种情形，

购房者需根据实际情况参考借鉴，应以当地房产局公布的规定为准。