张诗婷、许铨铿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

张诗婷、许铨铿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【审理法院】广东省广州市中级人民法院

【审结日期】2020.03.23

【案件字号】(2020)粤01民终2540号

【审理程序】二审

【审理法官】韩志军谭红玉姚伟华

【审理法官】韩志军谭红玉姚伟华

【文书类型】判决书

【当事人】张诗婷;许铨铿;肖朝阳

【当事人】张诗婷许铨铿肖朝阳

【当事人-个人】张诗婷许铨铿肖朝阳

【代理律师/律所】谢世荣广东天穗律师事务所;付丽莎广东广信君达律师事务所;高紫琼广东

广信君达律师事务所

【代理律师/律所】谢世荣广东天穗律师事务所付丽莎广东广信君达律师事务所高紫琼广东广

信君达律师事务所

【代理律师】谢世荣付丽莎高紫琼

【代理律所】广东天穗律师事务所广东广信君达律师事务所

【法院级别】中级人民法院

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【字号名称】民终字

【原告】张诗婷;许铨铿

【被告】肖朝阳

【本院观点】一审判决认定上诉人张诗婷与被上诉人肖朝阳签订的渉案《房屋买卖合同》合

法有效正确，本院予以确认。

【权责关键词】催告代理实际履行违约金过错恢复原状支付违约金合同约定新证据质证财产

保全诉讼请求变更诉讼请求反诉维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，一审判决认定上诉人张诗婷与被上诉人肖朝阳签订的渉案《房屋买

卖合同》合法有效正确，本院予以确认。 一审判决已就认定上诉人张诗婷将涉案房屋抵

押的行为构成根本违约，对被上诉人肖朝阳要求行使法定解除权解除合同予以支持的理据作

了详细、充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。如前所述，涉案合同解除是因

上诉人张诗婷违约所致，被上诉人肖朝阳有权主张其损失，一审判决综合考虑双方的过错程

度、实际履约情况、房屋评估价值节点以及房屋评估价值与合同约定价格之间的差额，酌情

支持被上诉人肖朝阳因本案房屋买卖合同解除导致的损失共计500000元，并未违反公平合理

原则，本院予以维持。 上诉人许铨铿虽未在涉案《房屋买卖合同》上签名，但该合同签

订时是在其与上诉人张诗婷夫妻关系存续期间，且是上诉人许铨铿收取购房款，记录亦

显示上诉人许铨铿自始至终参与了涉案房屋买卖的全过程，故一审判决视为上诉人张诗婷与

上诉人许铨铿共同履行涉案《房屋买卖合同》，对被上诉人肖朝阳主张上诉人许铨铿对上诉

人张诗婷应承担的金钱给付义务承担连带责任予以支持并无不当。 由于涉案房屋所在地

段无具体对应的社区可供参考，一审判决认定被上诉人肖朝阳按照涉案房屋所在的联和街其

他地区2018年广州市房屋租金参考价26元/平方米计算涉案房屋的房屋占用费为2182.44元

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/月，向上诉人张诗婷支付2017年11月30日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费亦

属合理。上诉人张诗婷在没有新证据的情况下，其关于按照5500元/月计算的上诉意见无事

实依据，本院不予支持。 《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“部分胜诉、部分败诉

的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额"，一审判决据此确定

本案各方当事人应负担的诉讼费、保全费并无不当。 综上，上诉人张诗婷、许铨铿的上

诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人

民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9790元，由上诉人张诗婷、许铨铿

负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-01 02:08:24

【一审法院查明】一审法院认定事实：广州市开发区xx路xxx号xxxx房（以下简称涉案房

屋）的登记所有权人为张诗婷，建筑面积为83.94平方米。肖朝阳（乙方、买方）与张诗婷

（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》（未载明签约日期），该合同约定：乙方购买甲方拥

有的坐落于广州市黄埔区xx路xxxx第xx栋xxxx单元房屋，该房屋建筑面积为83.94平方

米，套内建筑面积为66.83平方米。该房屋售价总金额为2540000元。第三条付款方式约

定，1.本合同签订当天，买方向卖方支付定金200000元。2.买方应在2017年3月28号前，

向卖方支付第一期房款800000元。3.买方应在2017年7月15号前，向卖方支付第二期房款

1000000元。4.买方应在2018年6月30号前，向卖方支付第三期房款340000元。5.买方应

在2018年11月16号过户当天，向卖方支付剩余尾款200000元。第四条产权过户登记期限

约定，甲乙双方应在2018年11月16号前，去房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。第

五条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾

期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每

逾期一天，乙方按累计应付款的2%向甲方支付违约金。逾期超过10日，即视为乙方不履行

本合同，甲方有权解除合同，没收乙方已支付的定金并追究乙方的违约责任。第六条甲方逾

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期交付房屋的违约责任约定，除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应在2017年11月

30号前交付房屋给乙方使用。如未在规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已支付

的房价款向甲方追究违约责任，每逾期一天，甲方按累计已付款的2%向乙方支付违约金。逾

期超过10日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。第八条

约定，经双方协商，因本房屋所有权转移所发生的各项税，费均由乙方交纳。因乙方不按法

律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向甲方支付相当于房价总款5%

的违约金。第十一条约定，本合同自双方签字之日起生效。双方确认上述合同于2017年2月

27日签订，合同签订当日支付了定金20万元，尚未办理网签手续。一审另查明，张诗婷与

许铨铿在签订涉案《房屋买卖合同》时处于婚姻存续期间，各方在起诉前未曾提出过解除合

同。肖朝阳在起诉后于2019年5月27日向一审法院提交《变更诉讼请求申请》，其以张诗

婷、许铨铿将涉案房屋设定抵押的行为明确表示不履行过户义务为由，要求解除其与张诗

婷、许铨铿的《房屋买卖合同》。张诗婷、许铨铿于2019年5月31日收到该《变更诉讼请

求申请》。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，肖朝阳与张诗婷签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真

实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，肖朝阳与张诗婷均应遵照

履行。

【二审上诉人诉称】张诗婷、许铨铿上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判张诗婷无需向

肖朝阳支付损失50万元；2、撤销一审判决第四项，改判许铨铿无需承担责任；3、撤销一审

判决第六项，改判肖朝阳向张诗婷支付房屋占用费（按照5500元月标准，自2017年11月

30日起计至肖朝阳实际搬离房屋并交还钥匙之日止）；4、肖朝阳承担上述请求改判的三项

诉讼费用，并合理调整一审诉讼费、保全费的承担比例。事实和理由：一、涉案房屋未能及

时过户，肖朝阳存在过错，其亦不存在任何损失。即便肖朝阳存在损失，也应是资金占用期

间的利息损失（参照银行同期贷款利率计算），而非房屋差价。二、许铨铿非合同的相对

方，不应承担合同责任。三、涉案房屋的正常租赁价格为5500元月，一审判决2182.44元月

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标准是错误的，应予以纠正。四、一审判决对于诉讼费、保全费等各项费用的承担比例分配

不合理。综上，上诉人张诗婷、许铨铿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实

清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第

（一）项的规定，判决如下：

张诗婷、许铨铿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

(2020)粤01民终2540号

当事人 上诉人（原审被告、反诉原告）：张诗婷。

上诉人（原审被告）:许铨铿。

二上诉人的共同委托诉讼代理人：谢世荣，广东天穗律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖朝阳。

委托诉讼代理人：付丽莎，广东广信君达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高紫琼，广东广信君达律师事务所实习律师。

审理经过 上诉人张诗婷、许铨铿因与被上诉人肖朝阳房屋买卖合同纠纷一案，不

服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2937号民事判决，向本院提起上

诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张诗婷及其委托诉讼代理人谢世荣，被

上诉人肖朝阳及其委托诉讼代理人付丽莎、高紫琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 张诗婷、许铨铿上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判张诗

婷无需向肖朝阳支付损失50万元；2、撤销一审判决第四项，改判许铨铿无需承担责

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任；3、撤销一审判决第六项，改判肖朝阳向张诗婷支付房屋占用费（按照5500元/月标

准，自2017年11月30日起计至肖朝阳实际搬离房屋并交还钥匙之日止）；4、肖朝阳

承担上述请求改判的三项诉讼费用，并合理调整一审诉讼费、保全费的承担比例。事实

和理由：一、涉案房屋未能及时过户，肖朝阳存在过错，其亦不存在任何损失。即便肖

朝阳存在损失，也应是资金占用期间的利息损失（参照银行同期贷款利率计算），而非

房屋差价。二、许铨铿非合同的相对方，不应承担合同责任。三、涉案房屋的正常租赁

价格为5500元/月，一审判决2182.44元/月标准是错误的，应予以纠正。四、一审判决

对于诉讼费、保全费等各项费用的承担比例分配不合理。

二审被上诉人辩称 肖朝阳辩称：一、张诗婷、许铨铿恶意将涉案房屋抵押登记的

行为已构成根本违约，造成肖朝阳巨大经济损失，一审判决50万元房屋差价损失已低于

肖朝阳计算的房价损失825994元。二、许铨铿非合同的相对方，但合同签订时其与张诗

婷在婚姻存续期间，涉案房屋亦系夫妻共有财产，且许铨铿实际参与了合同的磋商、签

订、履行，应承担连带责任。三、张诗婷认为涉案房屋的租赁价格严重低估、一审诉讼

费用的分担有误没有事实和法律依据。

原告诉称 2019年4月16日，肖朝阳向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.肖

朝阳与张诗婷、许铨铿于2019年5月27日解除《房屋买卖合同》，张诗婷、许铨铿退

回肖朝阳已付房款234万元并按中国人民银行同期同类银行贷款利率支付利息（从2018

年7月2日起计算至实际付清之日，暂计至2019年5月23日为93024元）；2.张诗

婷、许铨铿向肖朝阳支付解除合同违约金46.8万元（234万元×20%）和涉案房屋不能过

户导致的房屋差价损失825994元；3.张诗婷、许铨铿承担本案的诉讼费用、评估费用

8755元。

张诗婷在一审中反诉请求：1.肖朝阳向张诗婷支付合同不能履行的违约金共计

127000元；2.肖朝阳搬离涉案房屋，并向张诗婷交还房屋钥匙；3.肖朝阳向张诗婷支付

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占用房屋期间的租金，从2017年11月30日按照5500元/月的标准起算，暂计至2019

年5月31日（共18个月）共计99000元，实际计算至搬离房屋之日止；4.本案诉讼费

用由肖朝阳承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：广州市开发区xx路xxx号xxxx房（以下简称

涉案房屋）的登记所有权人为张诗婷，建筑面积为83.94平方米。肖朝阳（乙方、买

方）与张诗婷（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》（未载明签约日期），该合同约

定：乙方购买甲方拥有的坐落于广州市黄埔区xx路xxxx第xx栋xxxx单元房屋，该房

屋建筑面积为83.94平方米，套内建筑面积为66.83平方米。该房屋售价总金额为

2540000元。第三条付款方式约定，1.本合同签订当天，买方向卖方支付定金200000

元。2.买方应在2017年3月28号前，向卖方支付第一期房款800000元。3.买方应在

2017年7月15号前，向卖方支付第二期房款1000000元。4.买方应在2018年6月30号

前，向卖方支付第三期房款340000元。5.买方应在2018年11月16号过户当天，向卖

方支付剩余尾款200000元。第四条产权过户登记期限约定，甲乙双方应在2018年11月

16号前，去房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。第五条乙方逾期付款的违约责

任：乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约

责任。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按

累计应付款的2%向甲方支付违约金。逾期超过10日，即视为乙方不履行本合同，甲方有

权解除合同，没收乙方已支付的定金并追究乙方的违约责任。第六条甲方逾期交付房屋

的违约责任约定，除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应在2017年11月30号前

交付房屋给乙方使用。如未在规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已支付的

房价款向甲方追究违约责任，每逾期一天，甲方按累计已付款的2%向乙方支付违约金。

逾期超过10日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。

第八条约定，经双方协商，因本房屋所有权转移所发生的各项税，费均由乙方交纳。因

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乙方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向甲方支付相

当于房价总款5%的违约金。第十一条约定，本合同自双方签字之日起生效。双方确认上

述合同于2017年2月27日签订，合同签订当日支付了定金20万元，尚未办理网签手

续。

肖朝阳分别于2017年3月28日、2017年6月17日、2017年6月18日、2017

年7月5日、2017年7月12日、2017年7月13日、2017年7月19日、2018年7月2

日向许铨铿支付了房款800000元、50000元、190000元、560000元、70000元、20000

元、110000元、340000元，包含定金共计2340000元。涉案房屋于2017年11月30日

交付给肖朝阳。

肖朝阳、张诗婷、许铨铿在涉案房屋买卖过程中通过进行联系，记录显

示：2019年3月26日，张诗婷联系肖朝阳“肖，为何要四月中才可以去过户？我这边

看好了一个房子，需要腾这个名额。"肖朝阳回复“小孩子考研，4月中考完才有时间。"

张诗婷询问“我们过户很快，因为红本已经在了，我们直接去一趟国土局一到两天可以

了，就在广州那边办，为何要小孩子来呢？"肖朝阳回复“写小孩名字，父母可以代办的

对吗?"张诗婷询问“合同好像是写肖名字，你是名额没腾出来吗？"肖朝阳回复回家看

一下合同。2019年3月30日，肖朝阳联系张诗婷告知其办理过户所需的资料并询问张诗

婷“你哪天方便过来广州办理，我先预约时间"，并在2019年4月1日询问张诗婷房产

证编号以及哪天有空过来，双方先办理网签。2019年4月2日，肖朝阳再次询问张诗婷

这两天能否去办理网签。张诗婷询问整个流程下来，多久才能完成过户。肖朝阳回复第

一次办，希望越快越好。2019年4月4日，肖朝阳询问张诗婷“张太太，你们到了吗？"

并将广州市广州开发区不动产登记中心的定位发送给张诗婷，张诗婷当天没有回复。肖

朝阳联系许铨铿称“许先生，昨天下午你太太托她助理叶小打电话约我们今天下午3

点到房管局部门办理房产交易相关手续，我和我先生刚才等不到你太太，手机也联系不

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上，又她助理叶小，叶小回电话说她也联系不上你太太。只能下次再约时

间办理了，麻烦您告诉您太太一声，等你太太有时间过来办理手续时提前两天跟我们

说。"许铨铿未予答复。2019年4月8日，张诗婷告知肖朝阳“肖，我问到房管局说直

接可以去网签，不用预约。当天可以办过户，并不用审核等一周。我刚好清明回广州这

边，人就在广州，资料带齐随时可以过户，我想今晚见面把资料核对好。明天一早去过

户，你这边可以吗？明天办完我就要回深圳了。"肖朝阳回复其丈夫下周才有空，建议下

周约好一起去房管局。张诗婷回复“肖，查册不需要你老公本人，你只要拿到他的身

份证就可以，你可以叫他寄给你，不用等他回来？我回来一次不容易，我这边资料齐，

明天就可以办过户了。"肖朝阳反问张诗婷“为何4日下午你约好不去？一个解释也不

给，现在又来急。"张诗婷回复“那几天我人在外面，我不知道是不是沟通有误会，而且

当天你们可以先查册，没必要等我的。因为我很着急要过户腾出名额买房给小孩读书，

所以我很配合过户的，而且我了解到过户不需要你先生过去的，只需要他提供身份证查

册一下就行了。剩下我们自己去过户就可以的了，不用你先生跑一趟，快递身份证回

来，我们查完册马上寄回去，应该不会影响到你先生办事的。"肖朝阳反问“沟通有误

会？不是你让你助理叶小3号打电话给我的吗？"张诗婷回复“我压根不知道这个事，

是不是她搞错了，她也没跟我说。"双方就4月4日张诗婷未赴约一事各执一词。2019年

4月9日，张诗婷再次询问肖朝阳这两天是否可以过户，肖朝阳回复这周没有时间，建议

下周约好一起去，张诗婷未表示同意。2019年4月10日，肖朝阳询问张诗婷后天有无时

间过户，张诗婷表示晚点回复并在上向肖朝阳发送解除通知函。2019年4月11日，

肖朝阳通知张诗婷明天办理过户手续，张诗婷未予同意。

2019年3月30日，张诗婷向肖朝阳的法定地址邮寄《催告函》，该邮件被投后

退回。同日，张诗婷通过QQ邮箱向肖朝阳发送《催告函》，函告肖朝阳接到此函7日内

与张诗婷取得联系办理过户事宜，若肖朝阳仍不配合，该催告函期限届满日即视为肖朝

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阳不再履行《房屋买卖合同》，张诗婷有权解除该合同并追究违约责任。肖朝阳主张其

收到该《催告函》后有与张诗婷联系约好2019年4月4日办理过户。

张诗婷、许铨铿拟证实其曾多次催告肖朝阳办理过户手续还提交了张诗婷与肖朝

阳的电话录音，2019年3月26日、3月27日、3月30日、3月31日、4月8日、4月

10日、4月13日的通话记录中，张诗婷与肖朝阳就涉案房屋办理过户手续一事进行协

商，协商未果。其中，在2019年4月13日的通话记录中，肖朝阳提及2019年4月4日

张诗婷未赴约办理过户的情况称“你的助理跟我打电话，肯定是你给他电话，你把我的

电话给他让他联系，事后让去然后你又不去"，张诗婷回复“我也不知道他为什么会约这

个时间，我跟他说就如果有这个电话我，你联系一下这个人，因为我这几天都不在，

所有事情让他帮我负责，但是我没有放权他约谁约谁这个时间，我就说留意一下这个电

话。"肖朝阳对录音的真实性予以确认，但主张张诗婷在第一次通话时即开始录音不符合

常理。

一审庭审中，各方确认在2018年11月16日之前未协商办理涉案房屋的过户手

续，肖朝阳主张因为其不清楚张诗婷、许铨铿何时涂销抵押，张诗婷、许铨铿抗辩称其

以为肖朝阳要等着小孩考完研过户到小孩名下，故等着肖朝阳通知。肖朝阳主张各方第

一次约定过户的时间为2019年4月4日，张诗婷、许铨铿抗辩各方对2019年4月4日

办理过户没有达成合意。各方确认在2019年4月4日之后，各方均有协商办理过户的时

间，但未达成一致意见。张诗婷、许铨铿陈述其于2019年3月26日前涂销了涉案房屋

的抵押。

2019年4月10日，张诗婷又将涉案房屋抵押给招商银行股份有限公司广州分

行，并在一审中明确不同意涂销抵押。肖朝阳拟证实涉案房屋的差价损失，特向一审法

院申请调查令向招商银行股份有限公司广州分行调查涉案房屋抵押时所作的评估报告。

招商银行股份有限公司广州分行向一审法院提供的评估报告显示：广东正诚资产评估房

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地产土地估价有限公司受张诗婷的委托对涉案房屋进行房地产抵押价值评估，并于2019

年4月8日出具《房地产抵押估价报告》，该评估报告载明：价值时点为以现场查勘日

2019年3月21日为价值时点；估价结果为：假设未设定法定优先受偿权利下的价值为

3365994元，单价为40100元/平方米；本估价报告的有效期为一年，即自2019年4月8

日至2020年4月7日止。张诗婷、许铨铿抗辩称涉案房屋抵押评估价格系被拉高用于贷

款，为此还提交了其与案外人的聊天记录，肖朝阳对该份证据不予确认。

一审中，肖朝阳委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司对涉案房屋的

市场价值进行评估，该公司于2019年6月14日出具《房地产估价报告》，载明：评估

对象在价值时点即2019年6月6日的市值为3377000元，该估价结果在2019年6月14

日至2020年6月13日有效。广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司于2018年5

月31日取得《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》，备案登记为一级，有效期限

至2021年5月31日止。广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司为此向肖朝阳开

具评估鉴定费发票8755元。张诗婷、许铨铿对上述证据的真实性确认，但抗辩上述评估

鉴定是肖朝阳单方提出，未经双方同意，且无法显示评估机构具备评估资质。张诗婷、

许铨铿还抗辩广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司的业务员告知张诗婷房屋的

评估价格可以根据当事人的需要调高或调低。

张诗婷反诉主张肖朝阳占用房屋期间的租金，提交了链家放盘截图，显示：越秀

xxxx户型为2室2厅1卫，面积为84平方米，房租为5500元/月。肖朝阳对该证据真实

性不予确认。双方确认涉案房屋为电梯楼，位于黄埔区联和街，但在同地段租金参考价

中无明确对应的地段，均同意适用其他区域的租金参考价。

2019年6月3日，张诗婷、许铨铿向一审法院提出调查肖朝阳是否具备购房指标

的申请，一审法院向张诗婷、许铨铿开具《律师调查令》，调查肖朝阳在2017年2月26

日至2019年3月26日期间是否具备购房指标，但调查未果。肖朝阳陈述其在签订房屋

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买卖合同时不具备购房指标，但在2017年10月左右已将名下一套房产出售，故其在合

同约定的过户时间至今一直具有购房指标。一审法院为查明案件事实，向房管部门调取

了肖朝阳及其丈夫名下房产变动情况，显示肖朝阳的丈夫已于2017年12月7日将名下

其中一套房产办理了更名。

一审另查明，张诗婷与许铨铿在签订涉案《房屋买卖合同》时处于婚姻存续期

间，各方在起诉前未曾提出过解除合同。肖朝阳在起诉后于2019年5月27日向一审法

院提交《变更诉讼请求申请》，其以张诗婷、许铨铿将涉案房屋设定抵押的行为明确表

示不履行过户义务为由，要求解除其与张诗婷、许铨铿的《房屋买卖合同》。张诗婷、

许铨铿于2019年5月31日收到该《变更诉讼请求申请》。

一审法院认为 一审法院认为，肖朝阳与张诗婷签订的《房屋买卖合同》是双方当

事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，肖朝阳与张诗

婷均应遵照履行。

关于违约过错方的认定。首先，肖朝阳已于2018年7月2日前支付了涉案房屋

2340000元房款，已经履行了合同的主要义务，双方并未在合同约定的时间内办理过户手

续，而是在约定的过户时间届满后重新对过户时间进行磋商，双方以实际行动变更了合

同的约定。双方约定尾款200000元于过户当天支付，但双方对过户时间未能达成一致意

见，故尾款的支付条件尚未成就。张诗婷辩称肖朝阳逾期支付两笔款项构成违约，但逾

期支付的时间只有几天，并不足以构成根本违约，且从双方的聊天记录以及之后双方约

对方办理过户手续的实际履行情况来看，张诗婷同意继续履行房屋买卖合同。其次，双

方在合同约定的时间内均未对何时去办理过户进行过协商，双方对在合同约定的期限届

满前未办理过户均有过错。双方从2019年3月开始重新协商过户时间，均未能达成一

致，但不足以导致解除合同。导致涉案房屋买卖合同解除的根本原因是张诗婷私自于

2019年4月10日将已经涂销抵押的涉案房屋再次抵押给银行，并不愿意涂销抵押，导致

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涉案房屋不具备过户的条件，故认定张诗婷将涉案房屋抵押的行为构成根本违约，肖朝

阳要求行使法定解除权解除合同于法有据，予以支持。由于双方在起诉前均未明确发出

解除合同的通知，肖朝阳在本案中才提出解除合同的诉讼请求，故以张诗婷在本案中收

到肖朝阳提出解除合同的《变更诉讼请求申请》的时间即2019年5月31日作为合同解

除的时间。因合同是张诗婷与肖朝阳签订，许铨铿不是签订涉案《房屋买卖合同》的相

对方，故肖朝阳要求解除与张诗婷、许铨铿签订的《房屋买卖合同》依据不足，不予支

持。综上，张诗婷与肖朝阳就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日解

除。张诗婷抗辩涉案合同未能履行的原因是肖朝阳未能在张诗婷催告的期限内配合办理

过户构成违约，一审法院认为，双方自2019年3月起一直在协商过户的时间，虽并未达

成一致，但肖朝阳也并未明确拒绝配合办理过户。张诗婷还抗辩称肖朝阳不具有购房指

标、故意拖延过户时间构成违约，根据一审法院查明的情况，肖朝阳虽在签订合同时无

购房指标，但在合同约定的过户时间已处置完名下其中一套房产，重新具有购房指标，

上述行为并不影响房屋过户，故对张诗婷的该抗辩意见不予采信。因一审法院已认定张

诗婷将涉案房屋抵押的行为构成根本违约，张诗婷主张肖朝阳支付其导致合同不能履行

的违约金没有事实依据，不予支持。

关于已付购房款的返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解

除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要

求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"涉案《房屋买卖合同》解除

后，肖朝阳有权要求张诗婷返还购房款并要求支付利息。肖朝阳还主张张诗婷按照中国

人民银行同期同类贷款利率支付已付房款自2018年7月2日起至实际返还之日止的利

息，有法律和事实依据，予以支持。综上，张诗婷应向肖朝阳返还购房款共计2340000

元并支付利息，利息以2340000元为本金，自2018年7月2日起均按照中国人民银行同

期同类贷款利率计算至实际付清之日止。涉案合同解除后，张诗婷要求肖朝阳搬离涉案

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房屋，并返还房屋钥匙，于法有据，予以支持。

关于解除合同的违约金和损失。肖朝阳主张解除合同的违约金，没有合同依据，

不予支持，但肖朝阳有权主张因解除合同给其导致的损失。肖朝阳提交了其自行委托评

估机构对涉案房屋进行评估出具的评估报告以及张诗婷为办理涉案房屋的抵押手续的抵

押评估报告，据此主张房屋差价损失825994元，一审法院认为，考虑到肖朝阳与张诗婷

没有按照合同约定的时间在2018年11月16日前办理房屋过户手续，双方均存在过错，

从2018年11月16日至合同解除之日此段期间的损失扩大部分，肖朝阳自身亦有责任。

且在张诗婷多次催促肖朝阳去办理过户时，肖朝阳因自身原因无法前往，亦有过错。综

合考虑双方的过错程度、实际履行情况、房屋评估价值节点以及房屋评估价值与合同约

定价格之间的差额，酌情支持肖朝阳因本案房屋买卖合同解除导致的损失共计500000

元。对于超过部分，予以驳回。肖朝阳还主张评估费，双方在合同中并未对评估费作明

确约定，该项费用属于肖朝阳诉讼的成本，且已支持其损失500000元，该损失已包含了

维权的合理费用，故对该笔评估费不予支持。

关于许铨铿是否应对购房款及其利息以及合同解除的损失承担连带责任。虽然许

铨铿未在涉案《房屋买卖合同》上签名，但涉案《房屋买卖合同》签订时，张诗婷与许

铨铿处于夫妻关系存续期间，且是许铨铿收取购房款，记录显示许铨铿自始至终参

与了涉案房屋买卖的全过程，应视为张诗婷与许铨铿共同履行涉案《房屋买卖合同》，

故肖朝阳主张许铨铿对张诗婷应承担的金钱给付义务承担连带责任具有事实依据，予以

支持。

关于占用房屋期间的使用费。张诗婷主张肖朝阳支付2017年11月30日至实际

搬离涉案房屋之日止的租金实质上就是指占有使用费，一审法院认为，涉案房屋于2017

年11月30日交付使用虽是买卖双方对交付涉案房屋达成的合意，但鉴于肖朝阳也向张

诗婷、许铨铿主张了购房款在合同解除前的利息，从公平原则出发，该段期间肖朝阳亦

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应向张诗婷、许铨铿支付房屋占有使用费。涉案房屋买卖合同解除后，肖朝阳继续占用

涉案房屋无理据，理应支付占用期间的房屋占用费。由于涉案房屋所在地段无具体对应

的社区可供参考，按照涉案房屋所在的联和街其他地区2018年广州市房屋租金参考价26

元/平方米计算涉案房屋的房屋占用费为2182.44元/月（26元/平方米×83.94平方

米），肖朝阳应按2182.44元/月的标准向张诗婷支付2017年11月30日起至实际搬离

涉案房屋之日止的房屋占用费。张诗婷反诉主张按照5500元/月计算，无事实依据，不

予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四

条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十

四条第一款之规定，于2019年9月24日作出判决如下：一、原告（反诉被告）肖朝阳

与被告（反诉原告）张诗婷就广州市开发区xx路xxx号xxxx房签订的《房屋买卖合

同》于2019年5月31日解除；二、被告（反诉原告）张诗婷于本判决生效之日起十五

日内向原告（反诉被告）肖朝阳返还购房款共计2340000元并支付利息（利息以2340000

元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2018年7月2日起计算至实际

付清之日止）；三、被告（反诉原告）张诗婷于本判决生效之日起十五日内向原告（反

诉被告）肖朝阳赔偿合同解除的损失共计500000元；四、被告许铨铿对上述第二项、第

三项债务承担连带责任；五、原告（反诉被告）肖朝阳于本判决生效之日起十五日内搬

离广州市开发区xx路xxx号xxxx房，并向被告（反诉原告）张诗婷交还广州市开发区

xx路xxx号xxxx房的钥匙；六、原告（反诉被告）肖朝阳于本判决生效之日起十五日内

向被告（反诉原告）张诗婷支付房屋占用费（房屋占用费按照2182.44元/月的标准计

算，自2017年11月30日起计至肖朝阳实际搬离房屋并交还钥匙之日止）；七、驳回原

告（反诉被告）肖朝阳的其他本诉请求；八、驳回被告（反诉原告）张诗婷的其他反诉

请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事

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诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费

36686元，由原告（反诉被告）肖朝阳负担7883元，

被告（反诉原告）张诗婷、被告许铨铿共同负担28803元。本诉财产保全费5000

元，由原告（反诉被告）肖朝阳负担1038元，被告（反诉原告）张诗婷、被告许铨铿共

同负担3962元。反诉案件受理费2345元，由原告（反诉被告）肖朝阳负担408元，由

被告（反诉原告）张诗婷负担1937元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日

内向一审法院缴付。

二审中，被上诉人肖朝阳提交了广州住宅商品房平均销售价格查询结果、关于广

州房价上升趋势的相关新闻报道，拟证明其与上诉人张诗婷、许铨铿对渉案房屋价格的

上涨具有可预见性。上诉人张诗婷、许铨铿质证不认可上述证据的证明内容。

本院查明 经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。

本院认为 本院认为，一审判决认定上诉人张诗婷与被上诉人肖朝阳签订的渉案

《房屋买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。

一审判决已就认定上诉人张诗婷将涉案房屋抵押的行为构成根本违约，对被上诉

人肖朝阳要求行使法定解除权解除合同予以支持的理据作了详细、充分的论述，合法合

理，本院不再赘述，予以确认。如前所述，涉案合同解除是因上诉人张诗婷违约所致，

被上诉人肖朝阳有权主张其损失，一审判决综合考虑双方的过错程度、实际履约情况、

房屋评估价值节点以及房屋评估价值与合同约定价格之间的差额，酌情支持被上诉人肖

朝阳因本案房屋买卖合同解除导致的损失共计500000元，并未违反公平合理原则，本院

予以维持。

上诉人许铨铿虽未在涉案《房屋买卖合同》上签名，但该合同签订时是在其与上

诉人张诗婷夫妻关系存续期间，且是上诉人许铨铿收取购房款，记录亦显示上诉人

许铨铿自始至终参与了涉案房屋买卖的全过程，故一审判决视为上诉人张诗婷与上诉人

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许铨铿共同履行涉案《房屋买卖合同》，对被上诉人肖朝阳主张上诉人许铨铿对上诉人

张诗婷应承担的金钱给付义务承担连带责任予以支持并无不当。

由于涉案房屋所在地段无具体对应的社区可供参考，一审判决认定被上诉人肖朝

阳按照涉案房屋所在的联和街其他地区2018年广州市房屋租金参考价26元/平方米计算

涉案房屋的房屋占用费为2182.44元/月，向上诉人张诗婷支付2017年11月30日起至

实际搬离涉案房屋之日止的房屋占用费亦属合理。上诉人张诗婷在没有新证据的情况

下，其关于按照5500元/月计算的上诉意见无事实依据，本院不予支持。

《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的

具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额"，一审判决据此确定本案各方当事人应负

担的诉讼费、保全费并无不当。

综上，上诉人张诗婷、许铨铿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事

实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一

款第（一）项的规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9790元，由上诉人张诗婷、许铨铿负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 韩志军

审判员 谭红玉

审判员 姚伟华

二〇二〇年三月二十三日

书记员 彭文悦

书记员 区敏儿

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