拆迁小产权房的补偿范围

拆迁小产权房的补偿范围、补偿标准与补偿方式

所谓小产权房，是指没有经过规划许可或缴纳土地出让金等合法手续，而在

城市郊区或农村集体建设用地上建造，并向城市居民出售的房屋。非官方统计数

据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近

10年来的开发总量。

小产权房的合法性一直以来备受争议，因为它与《土地管理法》第63条、《城

市房地产管理法》第31条、《物权法》第146条的规定相违背，用地、建房

规划与房屋买售三个方面缺乏法律依据。不过，从公民私有财产保护的角度出发，

虽然不能直接赋予小产权房合法性，但也不能一概认定小产权房违法而可以对其

零补偿强制拆除！否则，不仅在实践中难以操作，还可能导致更严重的体冲突。

根据我们的维权实践经验，可以在一定程序上承认小产权房的合法性，并在补偿

范围、补偿标准与补偿方式上进行一定的变通，给予小产权房所有权人合理的权

利保护：

一、补偿范围

虽然小产权房所占土地是集体建设用地，但具有很多商品房的特点，因此其拆迁

补偿应当做到两个方面的统筹：一方面应该根据其市场价和区位差价，采用城市

房屋拆迁估价办法计算总体补偿范围；另一方面应当考虑土地出让金和相关房产

税费的缴纳不完全情况，参考当地农民住宅拆迁办法，对其补偿范围请求予以一

定限制，将地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分给

小产权房所有权人，剩余项分给售房农民。

二、补偿标准

对于小产权房的拆迁补偿标准，应当实行公平补偿原则，区分房屋用途是住宅用

途还是商业用途，参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格，以市场比较

法确定相应的补偿标准。

三、补偿方式

我们知道，根据现有《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿方式包括货币

补偿、房屋产权调换以及二者的结合。补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有

权人进行选择，这里面体现的仅仅是权利人对财产权实现的选择权，从这个角度

来讲，可以赋予小产权房所有权人别无二致的补偿方式选择权。