2022年行业分析广州楼市分析

广州楼市分析

台风带来的暴雨并未能给火热的广州房地产市场降温。

连续观望，还是立刻出手？许多人好像都已到了答案。

当开出租车的老王还在尽力弥补年初错失的购房良机时，参与工作

不到一年的梁坤已经在南海拥有了自己的第一套住房。不仅是他们，

在广州有更多的人都选择在这个时候抢先出手。

实火还是虚火？刚性需求还是“羊效应”？理性的购房者还是盲

目的炒房客？一方面是高度成熟的房地产市场，另一方面却是让人大

跌眼镜的不成熟表现，广州房市游走在“成熟”与“不成熟”之间，

留给人们的是一连串的问号。

从30年前中国第一栋商品房到今日频频消失的地王，广州这座被称

为改革开放前沿阵地的城市，在新一轮的全国房市波动中又一次冲在

了最前端。广州房管局6月份的房地产交易数据显示，6月份全市１

０区一手住宅月均价为每平方米9676元，自去年12月以来首次重回

每平方米9000元以上，中心城区的楼价上升趋势显著。而一份由广

东省银监局供应的材料显示：今年二季度，广州房地产市场消失量价

齐升的局面，部分市区商品房销售量和销售价格甚至回升到2022年

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的最高点，土地拍卖价屡创新高。

一般住房与高端住宅的选择

40多岁的老王至今还居住在父母留下的一套仅有30平方米的老房

子里，２０年积攒的十几万元积蓄和一个月4000多元的收入，让他

无法负担起那套观望已久的可以满意一家三口栖身的“大房子”。

不过，近期他打算“委曲求全”出手一套总价不超过70万元的二手

房。他的理由是，随着经济的回温和收入的提高，房价还会上涨。而

目前上涨的水平比较平稳，远低于2022年平均每月上涨千元的幅度，

是买房的最佳时机。他很确定地说：“我估计两三年后广州的房价会

翻番。”与老王持有相像看法的人还有许多，合富辉煌集团市场讨论

部的监测显示,有35%的置业者预期楼价会连续上升。

在广州天河区工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海区，为此他

还购置了佛山的手机号。对于刚刚参与工作的他，价格是其首要考虑

的问题。所以即便每天要在路上花费两个小时的时间，但由于可以享

受相对低廉的房价和花园式的居住环境，他觉得投入还是很划算的。

梁坤并不是个案。在广州的郊区如番禺区、南沙区或者距广州较近

的二线城市——佛山购房，已成为首次购房者的热选，而目前这些地

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区新开盘的住宅均价已达到了每平方米8500元。

南沙区一家名为“南沙境界”的售楼处，销售总监徐威向记者介绍

说：“从年初到现在，销售状况很好，销售价格也上涨了30%。相比

市区内超万元楼盘，远郊区县凭借房价低的优势吸引了大批购房人。”

据其了解，其中70%多是刚性需求，投资客仅占20%。

对将来房价上涨的乐观预期和到郊区买房，是今年广州购房者的明

显特点。

出于与老王和梁坤不一样的目的，一些投资客也在政策的“指引”

下出手广州的高端住宅。

珠江新城的“星汇云锦”楼盘，是单价每平方米2万余元、最小户

型也需170余万元的高档住宅，无论是对自住还是租赁都不能算是刚

性需求，售楼人员开头就向记者询问“是否用于投资”。在楼盘四周

工作的王小向记者介绍，来这边看房的人大都操外地腔调，这里并

不是一般的工薪阶层可以负担得起的。“广州人不会选择在这里购房，

太贵了。”高房价、络绎不绝的看房客，这里的状况基本是珠江新城

的一个缩影。

某业内人士向记者透露，珠江新城的房子成本约在每平方米8000元，

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而楼盘售价都在每平方米2万元以上，许多开发商给出高溢价。广州

维森置业有限公司董事长张维伦更明确表示：“珠江新城是外地人投

资的集中地，投资和投机在这里表现得很充分，要想看泡沫就到珠江

新城来看。这也恰恰表明白投资人的投资很盲目，都集中在高档住宅，

扎堆的结果就是房价上得快、跌得也快，这个泡沫迟早会破。”

虽然售楼人员一再说，买楼投资再用来出租很划算，但是广州房地

产专家赵卓文提出，广州的房租水平和房地产市场是背离的，高档住

宅出租收益普遍不足3%，低于银行存款收益。

理性看待房价上涨、稳健出手的购房者与紧盯高端住宅、盲目投入

巨款的投资客，谁更成熟？

商住倒挂的现状

在广州闻名的北京路上，鳞次栉比的商铺彰显了这里的繁华，但只

要稍稍走进去一些，就会发觉成片空荡荡的摊位。

房价上涨的号角已经吹响，但并未转变写字楼和商铺售价、租金持

续低迷的趋势，这也让人产生广州房地产市场虚火旺的感慨。

在今年2月27日国新办进行的新闻发布会上，国家发改委副主任刘

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铁男明确表示，房地产行业是中国的重要支柱产业，许多人认为这句

话传递出一个信号——政府即将出手。4天后，旨在促进广东省房地

产市场平稳健康进展的“粤十五条”也出台，“扶持”、“鼓舞”等

字眼多次消失在这份被外界普遍认为是广东省政府救市的政策中。现

实是在珠江新城，部分高档住宅已突破每平方米4万元的单价，整体

均价也远远超过了每平方米2万元的状况下，同地段的写字楼售价却

不足每平方米 2万元。

一方面是住宅销售的火爆，另一方面是略显萧条的写字楼和商铺。

“商住倒挂”的现象始终伴随着这轮房价的上涨，商铺和工业地产不

但销量萎靡，出租价格也显低廉，海珠区一个面积约为100平方米的

商铺，每月的租金为2.2万元。

据了解，2022年下半年至2022年，广州市体育中心CBD和珠江新

城CBD将有超过57万平方米的新物业交付使用，这将令广州甲级写

字楼市场面临巨大的消化压力。

赵卓文认为，目前广州市甲级写字楼有200万平方米的存量，将来

两年内也有许多写字楼的规划进展，而广州的写字楼租金相对廉价，

处于城区繁华地段的中信广场现在也只有每平方米100元/月的租金

水平，在许多地方都消失了类似状况。经济危机来了，需求也下降了。

写字楼租金下降、出租率下降是个必定趋势。

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以前广州甲级写字楼的平均租金在每平方米130元/月左右。之后受

到全球经济危机的影响，一些企业退租或寻求更廉价的办公地点，由

此开头带来广州写字楼租金的整体下滑。目前甲级写字楼平均租金约

为每平方米110元/月，比最高峰时跌了15%。而乙级写字楼平均租

金在每平方米80元/月左右，即便如此，仍有大量写字楼和商铺闲置。

在海珠区“可逸豪园”楼盘的临街位置，与住宅热销不同，持续一

年的商铺出售仍旧没有结束。

“商住倒挂”在肯定程度上反映了广州实体经济并未恢复的现实，

一些房地产开发商不考虑整个房地产市场的饱和度盲目开发，这恰恰

是不成熟的有力佐证；同时“低位”定价、优待出手也是一些开发商

遵循市场规律的成熟举措。

地王与亚运板块的PK

珠江新城最终一块住宅用地6月以3.45亿元总价,折合楼面地价每

平方米15324元售出,晋升广州天河新“地王”。而具有讽刺意味的

是一个月后，一则 “2022年广州27宗‘地王’24宗晒太阳”的新

闻吸引了很多人的眼球，从前的地王如今风光不在，但这丝毫不会影

响新地王的诞生。

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在今年出台的“粤十五条”第三条第十三款——“对在2022年签

订土地出让合同，的确无法按时缴纳土地出让价款的项目用地，由土

地使用者申请并经当地市、县人民政府批准，可适当延长缴纳土地出

让价款期限，延长时间原则上不超过2年。”这一条被众多的房地产

开发商理解为为地王的消失又打开了一道大门。

一些人看到了更深层次的缘由。张维伦认为，地王消失是资金流淌

性充裕的一个表现。不论监管人情愿不情愿看到，不少信贷资金的确

已经流入房地产市场。而广东省银监局供应的材料更印证了这一说法。

地王频出的同时，银行业金融机构地产开发贷款发放速度快速上升。

5月，辖内地产开发贷款和政府土地储备机构贷款分别同比增长41.2%

和44.37%，6月，政府土地储备机构贷款增速更高达67%。

大门打开，但命运又如何？一些旧地王仍未动工；另外一些已经开

发的“地王”项目，也没有进行预售。广州24块“晒太阳”的地王，

涉及可建筑面积232.4 万平方米，其土地面积几乎相当于2022年广

州全年出让的住宅用地总量（2022年广州成交住宅土地面积为277

万平方米）。

地王“晒太阳”的主要缘由是什么？有媒体报道，金沙洲在2022年

出让的多幅地块楼面地价为每平方米7000多元，如今该区域的房价

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水平仅为每平方米8000元至每平方米1万元，开发就赔本已是注定

的命运。

与地王的疯狂相比，广州的亚运板块却被人冷落一旁。距离奥体中

心仅几百米的住宅，二手房成交价也只是在万元之内。广州房地产专

家赵卓文指出，亚运村现在四周还是一片荒地，基础设施没有建好，

土地的真正价值还没有体现出来。亚运村所在的番禺区今年新盘屈指

可数，8月份只推出一个楼盘——保利公馆2022。

当然也有理性的开发商提出了解决地王消失的有效方法：第一，把

以前的规定付诸实施。比如说土地款交清有个期限，将这个期限执行

到位，这样许多人拍地时就会三思而行；其次，可以在拍地环节进行

限制，房地产市场一个普遍现象是用借来的钱进行投资，因此房地产

市场负债率平均是70%，有的企业净资产负债率达到了 130%，任何

一次拍地都可以限制投标企业的资产负债率；第三，就是通过房地产

信托投资基金，基金可以实现投资和管理的分别，可以使管理者站在

相对客观的角度进行项目运作，房价也会因此降下来。

地方政府的盲目救市、流淌性充足的大力助推、各家开发商不计后

果的炒地，在成熟房地产市场中的种种不成熟举动只能受到惩处。

游走在“成熟”与“不成熟”之间的广州楼市留给人们的那些问号，

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需要得到一个合理的解释。

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