烂尾楼进入重组后可否要求退房？开发商破产我该怎么办？

烂尾楼进⼊重组后可否要求退房？开发商破产我该怎么办？

除了业主以外，银⾏、施⼯、⾼利贷都知道盯着没卖掉的房⼦，只有业主盯着卖掉的房⼦。

这三家都不指望把房⼦盖好，能挽回损失尽量挽回，只有业主希望复⼯。这个时候就会出现⼀

个奇怪的现象：法律上优先权⽼末的⾼利贷跑去法院起诉，⽽法律上优先权最⾼的购房⼈互相

宣传：别起诉，打官司钱房两空！

抢房⼦的游戏通常要玩⼀两年，实在谈不拢了，最好的解决⽅案就是破产重组。所有债权⼈

都必须申报债权，业主就必须从哭爹喊娘的状态被强⾏拖到他们本来应该待的地⽅：谈判桌，

也就是债权⼈会议。所以⼀般来说债权⼈会议对于⼀⼤业主来说是好事。但是……

⼀盘散沙。业主们经常开会，但是从来没开成过。⾸先是开会从来到不齐，然后是参加会议

的基本也谈不拢，就算谈拢了也不⾏动。

回到本案，题主关⼼重组开始后业主权利何去何从，⾸先业主不是⼀个债权⼈，⽽是⼀债

权⼈，所以法律上肯定不能说只要你是购房⼈就只能按照⼀个⽅案⾏动，⽅案必须要业主接

受。但是对政府、法院、律所（管理⼈）来说，⼀个个谈判⼜实在太没有效率，所以通常要让

业主⾃⼰选出业主代表，然后由业主代表代表⼤伙在政府、法院、管理⼈订的框架内谈判协

商，定出⼀个⽅案让业主选。再霸道⼀些的，业主代表也省了，直接给个⽅案你们接受不接受

吧。

这个⽅案⼀般会同时兼顾到要房和退房的两种需求（典型案例如著名的上海楼倒倒案），给

予两种不同的解决⽅案：退房的解决⽅案包括违约⾦的多少，钱款什么时候到位（有时分期长

达数年）。交房的⽅案则涉及到怎么和第⼀家开发商解决，怎么和重组后的开发商签约，违约

⾦放弃到什么程度，怎么办理产权证等等问题。但是也不排除全部要求退房的可能。

业主要想取得⽐较理想的谈判成果，掌握主动权，就⼀定要积极参与，形成业主组织，选出

业主代表，聘请律师担任法律顾问。如果你⾃⼰去谈，你是最⼩的债权⼈。如果你们抱团，你

们就是最⼤的债权⼈。

业主也要打消⼀个误区，并不是只要重组就等于有钱有房。只有业主天真的认为必须把房⼦

盖好才能解决问题。实际上他们⾃⼰买房交钱的时候房⼦就是没盖好。所有⼈（银⾏、施⼯

⽅、开发商）都懂得⼀个道理，钱才是王道。盖房⼦不是重点。把房⼦盖好了业主住进去了，

更没办法偿债了。重组之后依然烂尾也很正常。有的时候重组是债转股，没有优先级的债权⼈

拿到开发商的股份，推⼀波就⾛了，楼盘继续烂着。有的时候接盘侠变成烂尾侠，初衷是好

的，没想到膝盖中了⼀箭，还是⽌损闪⼈吧。开发商承担的是有限责任，业主则是30年的按揭

贷款，风险根本不在⼀个量级上。总之，业主们不能⼲等着。

在可以选择的前提下，要钱还是要房？

通常烂尾楼的房产证下来都⽐较慢，尤其是题主说的这种情况，规划变更严重到这个程度，

竣⼯、⾯积、规划都很难验收通过，勉强重组之后开发商未必能把整个项⽬做完，有可能再卖

⼀批房⼦就⼜烂了。有的项⽬前后重组了好⼏次，每重组⼀次实际上这个房⼦⼜烂了⼀些。没

有房产证，要房就划不来，因为退房买⼀个有房产证的房⼦也不要很多钱，没有房产证的房⼦

只能值市场价的1/3。

要钱还是要房还要考虑房价因素，房价跌要钱合适，房价涨要房合适，除⾮赔偿能覆盖房

价。

利益问题还是其次，业主这时候会有各种各样的风险：如果重组的资⾦⼀到位就被转⾛了，

退房就拿不到钱；如果不提前评估项⽬能不能办下产权证，要房就⾮常亏。监督资⾦、签订协

议、司法确认（通常难免还是要去起诉）、评估项⽬、跟踪进度，这些是普通⼈既没有时间精

⼒，⼜没有专业知识去⾯对的，⼤伙只能是两眼⼀抹⿊，全凭运⽓。