房地产销售虚假承诺诱骗客户签订定金合同

房地产销售虚假承诺诱骗客户签订定金合同

我去一个楼盘看房，售楼处的销售员跟我说，该楼盘之后会有高铁站点，

轻轨也会开通。在售楼员一顿忽悠下，我交付了两万的定金并签订了认购书，

但之后我在网上看到，政府早在半年前就取消该地的高铁站，轻轨也不会尽快

开通，我现在想要回定金可以吗？

A1:如果你有证据可以证明售楼员有过上述虚假的承诺，你可以要求双倍返还定

金。

依照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的

解释》第三条规定，如果卖方就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的

说明和承诺是具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大

影响的，视为要约。即使这些说明和承诺没有写入合同，也应当视为合同的内容。

售楼员在与你磋商签订认购书过程中所承诺的“楼盘有高铁站点和轻轨的规

划”，是对房屋开发规划范围外的公共交通资源的承诺。类似房屋周边的公共交

通、医疗、教育等设施，虽然在商品房开发规划范围外，但会对合同的订立及房

屋价格有重大的影响。在司法实践中，一般将上述条件认定为“相关设施”，该承

诺对购房人决定是否购房具有重大影响，构成要约，应认定为认购书内容。售楼

员故意陈述虚假事实，使你产生错误认识，并在违背真实意思的情况下签订了认

购书，该行为构成欺诈。

你可以收集相关证据向法院诉请撤销双方签订的商品房认购书，同时可以依

照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条和《担保法》第八十九条的规定，要求对方双倍返还定金。

我家住在顶层，近期房子漏雨，我维修工人修补，工人说这与安装在楼

顶的太阳能支架生锈腐蚀有关。请问楼顶属于公共区域还是私人区域（购房时

未规定）？能否向太阳能设备所有者索赔？

A2:如果你在购房时，房屋的楼顶面积属于不参与分摊的公用面积，依照《物权

法》第七十三条的规定，楼顶使用权归本楼所有产权人共有，即楼顶属于公共区

域。这种情况下，对于屋顶漏水维修费用的索赔问题，需要分情况进行考虑。

第一种情况，因小区的物业公司未履行对楼房楼顶公共区域的管理义务，导

致楼顶的漏雨，你可向小区的物业公司申请报修。根据行业规范，小区的物业公

司负有对该小区公共区域的维修、养护、管理和维护的义务。因此，物业公司对

小区内楼房楼顶负有完全的管理职责，应及时对楼顶进行维修和维护。依照《物

业管理条例》第三十五条及《关于审理物业服务纠纷案件具体应用

法律若干问题的解释》第三条的规定，物业公司未履行对楼房楼顶公共区域的管

理义务，导致楼顶漏雨的，物业公司应对此承担管理过错责任。

第二种情况，房屋楼顶漏雨情形是楼顶安装的太阳能所导致，同时，太阳能

不是由物业公司而是由其他住户安装的，依照《侵权责任法》第六条的规定，应

由实际侵权人承担侵权责任，你可以通过协商或提起侵权诉讼的方式，向安装太

阳能的相关住户索赔。