2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》点睛提分卷(二)附详解

2023年房地产经纪人《房地产交易制度政策》点睛提分卷（二）

附详解

一、单选题

1.增值税税率采用的是（）

A、定额税率

B、比例税率

C、累进税率

D、超额累进税率

答案：B

解析：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据

而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。增值税采用比例税率，

税目、税率的调整，由国务院决定。

2.房地产服务业是房地产中介服务业和（）的合称。(2011年真题)

A、房地产咨询业

B、房地产估价业

C、物业管理业

D、房地产经纪业

答案：C

解析：目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中

介服务、房屋租赁经营和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合

称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。

1

3.自2008年11月1日起，个人销售住房缴纳土地增值税的标准（）。

A、住房交易价1％

B、住房评估价1％

C、免征

D、住房交易价1、5％

答案：C

4.我国不动产物权的公示方式采取（）方式。

A、占有

B、登记

C、交付

D、备案

答案：B

解析：《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、

变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有

规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定

事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事

项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

5.甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是（）

万元。(2006年真题)

A、16.8～21.6

B、21.6～24

C、24

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D、100

答案：A

解析：中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人为房产税的纳税人。房产

税的计税依据是：房产原值×（1－10%～30%）×1.2%。甲企业应缴纳的房产税

为：2000×（0.7～0.9）×1.2%＝16.8～21.6（万元）。

6.张某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，

采用按月等额本息还款方式还款，张某每月应还款（）元。

A、9722.2

B、7922.9

C、9707.2

D、7907.9

答案：D

解析：等额本息还款的计算公式为：式中，A为月还款额；P

为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i

＝5%/12，按月计算的贷款期限n＝15×12＝180（个月），代入公式得，张某每

月应还款金额为：

7.住房公积金的本质属性是（）。

A、福利性

B、津贴性

C、补助性

D、工资性

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答案：D

解析：住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按

职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工

增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。

8.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）。

A、房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人

民政府房地产管理部门办理登记备案手续

B、备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

C、备案时只需要提供承租人的身份证件

D、如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况

答案：B

解析：A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三

十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产

主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁

登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；

③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房

地产）主管部门规定的其他材料。

9.在正常使用下，关于房地产开发企业对商品住宅最低保修期限的说法，正确的

是（）。

A、屋面防水为1年

B、电器开关为1年

C、地面开裂为1年

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D、卫生间防渗漏为2年

答案：C

解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修

书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限

时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础

和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋

售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨

房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地

面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2

个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、

电器开关6个月。

10.李某于2017年2月1日将自有的一套住房出租，月租金为1200元，该年度

应缴纳房产税（）元。

A、528

B、576

C、1584

D、1728

答案：A

解析：财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收

政策的通知》（财税[2008]第024号）规定，自2008年3月1日起，对个人出

租住房，不区分用途，按4%税率的征收房产税。对企事业单位、社会团体及其

5

他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。则

李某该年度应缴纳房产税为：1200×4%×（12－1）＝528（元）。

11.下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是（）。(2011年真题)

A、县级人大办公用地

B、大型上市公司办公用地

C、公立学校扩建用地

D、公共体育场馆建设用地

答案：B

解析：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第

二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项

目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

12.下列情形中，当事人无需申请房屋所有权转移登记的是（）。(2011、2010

真题)

A、租赁

B、赠与

C、互换

D、继承

答案：A

解析：《房屋登记办法》明确规定，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所

有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。

13.物业管理业是（）的行业。

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A、知识密集和资金密集

B、资金密集和劳动密集

C、知识密集和管理密集

D、知识密集和劳动密集

答案：D

解析：物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投

入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物

业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳

动密集和知识密集的行业。

14.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同

规定（）。

A、总价款计征契税

B、单价款计征契税

C、与房屋相同的税率

D、当地确定的适用税率

答案：A

解析：房屋附属设施征收契税的依据为：①采取分期付款方式购买房屋附属设施

土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。②承受的房屋附

属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一

计价的，适用与房屋相同的契税税率。

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15.由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起（）日，买受人仍未能取

得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。(2012、2

010年真题)

A、15

B、30

C、60

D、90

答案：D

解析：预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理

权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业

的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开

发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。

16.依法不能免征房产税的房屋是（）。

A、政府机关的办公楼

B、武警部队的营房

C、个人自住的住房

D、百货公司的商场

答案：D

解析：下列房产免征房产税：①国家机关、人民团体、军队自用的房产。但其营

业用房及出租的房产，不属免税范围。②由国家财政部门拨付事业经费的单位自

用的房产。③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出

租的房产，不属免税范围。④个人所有非营业用的房产。⑤鉴于房地产开发企业

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开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开

发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使

用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。⑥对廉租住房经营管理单位按照

政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。⑦股改

铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地。⑧经财政部批准免税的其

他房产。⑨自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税

率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用

于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。

17.我国住房公积金制度实行的利率政策是（）。(2008年真题)

A、低存低贷

B、低存高贷

C、高存低贷

D、高存高贷

答案：A

解析：我国住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，住房公积金个人贷款利率

低于商业性住房贷款利率，如根据央行在2015年10月24日下调的人民币存贷

基准利率，五年期以上个人住房公积金贷款利率为3.25%，五年期以下（含五年）

个人住房公积金贷款利率为2.75%，而同期的商业性住房贷款的基准利率分别为

4.9%和4.35%～4.75%。

18.下列关于房屋转租的说法中，错误的是（）。

A、承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效

B、第三人对租赁房屋造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关

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C、房屋转租必须签订转租协议，并办理登记备案手续

D、除出租人与转租双方协商另有约定外，转租合同的终止日期不得超过原租赁

合同的终止日期

答案：B

解析：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房

屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，

房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。承租人转租的，承租人与出

租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔

偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

19.下列不符合建设工程竣工验收程序要求的是（）。

A、工程完工后，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见

B、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设

计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案

C、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名

单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构

D、施工单位组织工程竣工验收

答案：D

解析：建设工程竣工验收的程序是：①工程完工后，施工单位向建设单位提交工

程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工

程师签署意见。②建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，

组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，制定验收方案。对于重大工程

和技术复杂工程，根据需要可邀请有关专家参加验收组。③建设单位应当在工程

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竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工

程的工程质量监督机构。④建设单位组织工程竣工验收。

20.公共租赁住房合同的租赁期限一般为（）年。(2012年真题)

A、1至2

B、5

C、6至8

D、10至20

答案：B

解析：《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）

规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公

共租赁住房，自此廉租住房不再实行单独管理。配租对象选择公共租赁住房后，

公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合

同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托

的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁

住房的情形向承租人明确说明。

21.商品房预售合同登记备案应由（）办理

A、房地产开发企业

B、房地产销售代理机构

C、商品房预售人

D、房地产开发企业和商品房预购人共同

答案：C

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解析：房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，

开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30

日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办

理登记备案手续。

22.根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业违反规定，擅

自预售商品房的，应责令停止违法行为，没收违法所得，并处已收取的预付款（）

以下的。

A、1％

B、2％

C、3％

D、4％

答案：A

解析：违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法

所得；收取预付款的，可以并处已收取的预付款1％以下的

23.《物业管理条例》属于（）。

A、行政法规

B、政府规章

C、部门规章

D、国家强制标准

答案：A

解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营

管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地

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管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积

金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。

24.张某将自己名下的一套房屋进行出租，同时出租给王某、李某和付某。张某

先后和王某、李某和付某签订了房屋出租合同，但张某只和王某办理了登记备案

手续，而付某现实际占有着该房屋。王某、李某和付某现均主张履行租赁台同，

应先确定（）为承租人。

A、王某

B、李某

C、付某

D、给付租金最高的人

答案：C

解析：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，根据最高

人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，

承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定履行合同的承租人：①已经合法占

有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。付某现正在合

法占有租赁房屋，因此首先确定其为承租人。

25.国家对于（）租赁的管理，侧重双方当事人的意思自治。

A、住宅用房

B、保障性住房

C、商业用房

D、非住宅用房

答案：D

13

解析：国家在住宅租赁与非住宅租赁管理上采取了不同方式，对于住宅用房租赁，

出于居住安全及生活稳定考虑，国家制定了一系列政策以加强管理。而对于非住

宅用房租赁的管理，则更侧重双方当事人的意思自治。

26.在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（）。(2012年真题)

A、房地产市场调查研究

B、房地产开发项目策划

C、房地产销售代理

D、房地产投资项目可行性研究

答案：C

解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信

息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产

市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项属于

房地产经纪活动。

27.以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的处罚标准，是处以警告，

责令限期改正，并可处以（）的。

A、1万元以上2万元以下

B、1万元以上3万元以下

C、2万元以上3万元以下

D、3万元以上5万元以下

答案：B

解析：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期

改正，并可处以1万元以上3万元以下：①未按照规定的现售条件现售商品

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房的；②未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条

件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；③返本销售或者变相返本销

售商品房的；④采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；⑤分

割拆零销售商品住宅的；⑥不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费

用的；⑦未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同

示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；⑧委托没有资格的机构代理销售

商品房的；⑨房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警

告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下。

28.下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是（）。

A、将承租的房屋擅自转租

B、擅自变动房屋建筑主体

C、承租人在合理期限内未支付租金

D、因不可抗力致使合同不能继续履行

答案：D

解析：出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅

自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按

照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人无正当理

由未支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾

期仍不支付的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、

法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

29.以增值额、消费税额为计税依据的税种为（）。

A、契税

15

B、印花税

C、城市维护建设税

D、企业所得税

答案：C

解析：城市维护建设税（简称城建税）是我国为了加强城市的维护建设，扩大和

稳定城市维护建设资金的来源，而对有经营收入的单位和个人征收的一种附加税。

凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。城建

税以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据，实行地区差别税率。

30.公共租赁住房的供应对象不包括（）。

A、城镇中等偏下收入住房困难家庭

B、城镇无房职工

C、新就业无房职工

D、在城镇稳定就业的外来务工人员

答案：B

解析：公共租赁住房供应对象为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职

工和在城镇稳定就业的外来务工人员。具体条件由直辖市和市、县级人民政府住

房保障主管部门根据本地区实际情况确定，报本级人民政府批准后实施并向社会

公布。

31.对于材料齐全并且符合法定形式，可以出租的房屋，直辖市、市、县人民政

府建设（房地产）主管部门应当在（）个工作日内办理房屋租赁登记备案。

A、3

B、5

16

C、15

D、30

答案：A

解析：对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋

所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理

办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部

门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记

备案证明。

32.房屋产权按（）划分，可分为单独所有和共有两大类。

A、所有制结构

B、占有形式

C、产权特征

D、产权主体

答案：B

解析：房屋产权按占有形式划分，可分为单独所有和共有两大类。房屋所有权按

照所有制的不同，一般划分为下列四种类型：①全民所有制房产；②集体所有制

房产；③私人所有房产；④外资及中外合资房产。另外有其他房产，如宗教房产、

私营股份公司房产等。

33.引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（）。

A、有利于优化土地布局

B、有利于保持国民经济平稳较快增长

C、有利于人民众安居乐业

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D、有利于满足广大居民的合理住房消费需求

答案：A

解析：引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增

长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民众安居乐业。

34.下列不属于对房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的惩罚的是（）。

A、停业整顿

B、记入信用档案

C、取消网上签约资格

D、1万元以上3万元以下

答案：A

解析：违反规定，房地产经纪机构擅自对外发布房源信息的，由县级以上地方人

民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案，取消网上签约资

格，并处以1万元以上3万元以下。

35.住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（）。(2012年真题)

A、可以续期

B、自动续期

C、申请续期给予批准

D、由国家无偿收回

答案：B

解析：根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住

宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。非住宅建设用地使用

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权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除

根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。

36.房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是（）。

A、整栋出售

B、分割拆零销售

C、返本销售

D、变相返本销售

答案：A

解析：《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：①房地产开

发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给

他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；

③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收

取任何预定款性质费用；④商品住宅不得分割拆零销售。

37.商品房买卖当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以

（）确定违约金数额。

A、违约造成的损失

B、损失超过违约金30%为标准

C、违约造成的损失上浮30%

D、约定违约金的2倍

答案：A

解析：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解

释》规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成

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的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增

加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

38.城市维护建设税规定，纳税人在城市市区的，税率为（）。

A、3%

B、5%

C、7%

D、9%

答案：C

解析：城建税以纳税人实际缴纳的增值额、消费税额为计税依据，实行地区差别

税率。按照纳税人所在地的不同，具体税率规定：①纳税人在城市市区的，税率

为7%；②在县城、建制镇的，税率为5%；③不在城市市区、县城、建制镇的，

税率为1%。

39.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（）。

A、房屋租赁合同签订后10天内应当到市、县人民政府房地产管理部门办理备案

手续

B、备案时应当提交的证明文件中包括房屋租赁合同和房屋所有权证书等

C、备案时只需要提供承租人的身份证件

D、房屋租赁当事人不得委托他人代为办理房屋租赁登记备案

答案：B

解析：A项，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所

在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BC两项，

在进行房屋租赁登记备案时应当提交房屋租赁合同、房屋租赁当事人身份证明、

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房屋所有权证书或者其他合法权属证明和直辖市、市、县人民政府建设（房地产）

主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实、合法、有效，

不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。D项，房屋租赁当事人可以书面委托他人

代为办理房屋租赁登记备案。

40.对于自用的工业用途地下建筑，应以以房屋原价的（）作为应税房产原值。

A、20%～30%

B、30%～40%

C、50%～60%

D、70%～80%

答案：C

解析：对于自用的地下建筑：①工业用途房产，以房屋原价的50%－60%作为应

税房产原值。②商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原

值。③对于与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体

按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房地产税。

41.下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是（）。

A、将承租的房屋擅自转租

B、擅自变动房屋建筑主体

C、承租人在合理期限内未支付租金

D、因不可抗力致使合同不能继续履行

答案：D

解析：出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅

自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按

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照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人在合理期

限内未支付租金的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法

律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。

42.张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利

率自（）执行。(2012年真题)

A、公布之日起

B、本年下月1日起

C、本年下季度第1日起

D、下年1月1日起

答案：D

解析：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利

率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，

不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的

利率规定。

43.房地产中介机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上房地产行

政主管部门处以（），责令停止销售，并可处以。

A、警告

B、没收违法所得

C、停业整顿

D、吊销营业执照

答案：A

44.借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为称为（）。

22

A、被迫违约

B、理性违约

C、提前还款

D、恶意骗贷

答案：B

解析：个人住房抵押贷款的信用风险主要包括以下几个方面：①被迫违约。被迫

违约是借款人的被动行为，是指借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或突

发事件的发生，无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。②理性违约。理性

违约是借款人的主动行为，是指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收

益而产生的违约行为。③提前还款。提前还款是借款人主动违约行为，是指借款

人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。④恶意骗贷。

恶意骗贷一般称为“假按揭”，是一种欺骗行为，主要特征是实际借款人将套取

的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资。

45.（）是税收制度的主体。

A、征税对象

B、计税依据

C、税收法律、法规

D、税率或税额标准

答案：C

解析：税收制度简称税制，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等

的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。税收法律、法规及规章是税收制度

23

的主体。税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、征税对象、计税依据、税

率或税额标准、加成和减税免税、违章处理等要素构成。

46.下列属于登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态特点的登记制

度的类型是（）。

A、契据登记制

B、产权登记制

C、权利登记制

D、托伦斯登记制

答案：A

解析：根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产

权登记制两大类型。其中，契据登记制的主要特点是：登记机构对登记申请采取

形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能

在当事人中产生效力，不能对抗第三人。

47.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得

超过（）。

A、剩余年限

B、已经使用年限

C、法律规定的使用年限

D、出让合同规定的使用年限

答案：A

解析：以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不

得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

24

48.下列不属于房地产转让方式的是（）。

A、抵押

B、买卖

C、以房地产抵债

D、作价入股

答案：A

解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地

产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可

分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产

作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房

地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债

务履行担保的行为。房地产抵押未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。

49.2013年3月，张某预购建筑面积为45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣

工交付，张某办理了房屋所有权登记。2015年4月，张某将房屋出租给李某并

签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，张某将房屋出

售给王某，但未告知李某。2017年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋

入股，要求解除与李某的房屋租赁合同。对此，李某可以主张的权利为（）。

A、拒交房租

B、要求张某承担损害赔偿责任

C、要求按租赁合同约定继续承租

D、请求法院确认张某、王某的买卖行为无效

答案：C

25

解析：为保护承租人的利益，法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则，

在租赁期限内，租赁房屋的所有权发生变动的，原租赁合同对承租人和房屋受让

人继续有效。

50.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，处以警告，责令

停止销售，并可处以（）。

A、1万元以上2万元以下

B、2万元以上3万元以下

C、5万元以上10万元以下

D、10万元以上100万元以下

答案：B

解析：房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上人

民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处以警告，

责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下。

多选题

1.下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（）。

A、《物业管理条例》

B、《中华人民共和国城乡规划法》

C、《房地产经纪管理办法》

D、《不动产登记暂行条例实施细则》

E、《城市房地产抵押管理办法》

答案：CDE

26

解析：行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政

府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管

理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房

地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产权属档案管理

办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地

产抵押管理办法》、《房产测绘管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、

《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》、《不动产登记暂

行条例实施细则》《房地产广告发布规定》等。A项，《物业管理条例》属于房

地产行政法规；B项，《中华人民共和国城乡规划法》属于与房地产相关的法律。

2.在北京奥运会之后，下列说法正确的有（）。

A、对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所

得税

B、对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，减半征收个

人所得税

C、对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所

得税

D、对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税

E、对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，减半征收个

人所得税

答案：ACD

解析：AB两项，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所

得，免征个人所得税。CE两项，对符合地方政府规定条件的低收入住房保障家

27

庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。D项，2008年3月1日起，

对个人出租房屋取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税

3.住房城乡建设部、财政部、人民银行印发的《关于放宽提取住房公积金支付房

租条件的通知》，为保障住房公积金缴存职工合法权益，促进住房租赁市场发展

作出的规定包括（）。

A、明确租房提取条件

B、规范租房提取额度

C、简化租房提取要件

D、提高提取审核效率

E、防范骗提套取行为

答案：ABCDE

解析：为保障住房公积金缴存职工合法权益，改进住房公积金提取机制，提高制

度有效性和公平性，促进住房租赁市场发展，作出以下规定：①明确租房提取条

件；②规范租房提取额度；③简化租房提取要件；④提高提取审核效率；⑤防范

骗提套取行为。

4.房地产开发企业发布预售商品房广告，不得涉及的内容有（）。

A、规划中的地铁

B、装饰装修的内容

C、物业管理的内容

D、办理户口的承诺

E、提供贷款的银行名称

答案：BD

28

解析：A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，

如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告涉及内部结构、装

修装饰的，应当真实、准确。C项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符

合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。D项，房

地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

E项，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、

年期。

5.房地产法规政策体系的主要内容包括（）。

A、的司法解释

B、国务院发布的房地产方面的行政法规

C、全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律

D、行政规章

E、地方人民法院的司法解释

答案：ABCD

解析：房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法

律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性

规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立

法层次上看，主要内容包括：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地

方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥的司法解释。

6.房屋租赁合同的内容一般应包括（）。(2012年真题)

A、租赁期限

B、房屋价格

29

C、租赁用途

D、租金及交付方式

E、当事人姓名或名称

答案：ACDE

解析：《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事

人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等

室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤

房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、

电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

7.下列关于商品房的表述中，正确的有（）。(2007年真题)

A、商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、

《住宅质量保证书》

B、房地产开发企业对商品房的保修期自工程竣工验收合格之日起计算

C、因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开

发企业应当及时告知买受人

D、商品房质量存在问题，严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同的，人

民法院应予支持

E、房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办

理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门

答案：ACD

解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算。E项，房地产开发

企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登

30

记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。同时房地产开发企业还应当协助

商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文

件。

8.关于房地产广告的要求，下列说法正确的是（）。

A、房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格

B、预售、预租商品房广告，涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确

C、房地产广告中可以包含房地产中介服务机构能够为入住者办理户口、就业、

升学等事项的承诺

D、房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积

E、房地产中表现项目位置，应该以所需时间来表示距离

答案：ABD

解析：C项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学

等事项的承诺。E项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例

恰当，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

9.下列情形中，属于房屋租赁合同自然终止的有（）。

A、租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封的

B、承租人无正当理由拖欠房租6个月以上的

C、租赁合同到期的

D、因不可抗力导致合同不能履行的

E、符合合同约定可以解除合同条款的

答案：CDE

31

解析：AB两项属于人为终止，其中，A项为承租人单方解除合同的情形；B项为

出租人单方解除合同的情形。CDE三项属于自然终止。

10.下列房地产中，不得抵押的有（）。

A、耕地

B、村办企业厂房

C、列入城市房屋拆迁范围的房屋

D、宅基地

E、已经设定抵押权的房地产

答案：ACD

11.土地增值税的扣除项目包括()。

A、取得土地使用权时所支付的金额

B、土地开发成本、费用

C、建房及配套设施的成本．费用，或者旧房及建筑物的评估价格

D、与转让房地产无关的税金

E、与转让房地产有关的税金

答案：ABCE

解析：与转让房地产无关的税金，不属于土地增值税的扣除项目。

12.从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主

要包括（）等行为。

A、房地产赠与

B、房地产入股

C、房地产买卖

32

D、房地产抵债

E、房地产继承

答案：BCD

解析：房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、

房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继

承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。

13.我国房屋所有权的设立与转移，需办理（）。

A、房屋所有权注销手续

B、房屋所有权登记手续

C、转移登记手续

D、转移申请手续

E、转移公证手续

答案：BC

解析：房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和转移登记手续。不办

理房屋所有权登记或转移登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的

效力。

14.下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（）。

(2011年真题)

A、甲公司新建房屋

B、李某继承取得房屋

C、王某购买取得房屋

D、张某以生效法律文件取得房屋

33

E、陈某受遗赠取得房屋

答案：ABDE

解析：因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登

记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会生效的法

律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权

利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权

利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法

律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

15.住房公积金管理的目的有（）。

A、为单位带来利润

B、保障住房公积金规范管理

C、保障住房公积金安全运作

D、募集资金

E、维护住房公积金所有人的合法权益

答案：BCE

解析：住房公积金管理的基本原则主要包括：①住房公积金管理委员会决策；②

住房公积金管理中心运作；③银行专户存储；④财政监督。其目的包括：①保障

住房公积金规范管理；②保障住房公积金安全运作；③维护住房公积金所有人的

合法权益。

16.按照贷款性质，个人住房贷款可以分为（）。

A、商业性个人住房贷款

34

B、个人住房组合贷款

C、住房公积金贷款

D、按揭贷款

E、开发贷款

答案：ABC

解析：根据贷款性质，个人住房贷款分为：①商业性个人住房贷款，是指商业银

行用其信贷资金向购买、建造和大修各类型住房的个人所发放的自营性贷款；②

住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托

银行向购买、建造和大修各类型住房的住房公积金缴存职工发放的住房贷款；③

个人住房组合贷款，是指个人住房公积金贷款和商业性个人住房贷款两者的组合。

借款人申请个人住房公积金的贷款额不足以支付购房所需资金时，其不足部分向

银行申请商业性个人住房贷款。

17.下列制度中，属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有（）。

A、国有土地有偿有限期使用制度

B、房地产交易强制公证制度

C、房地产成交价格申报制度

D、房地产价格评估制度

E、土地使用权和房屋所有权登记发证制度

答案：ACDE

解析：作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，

《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：①国有土

地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度；

35

④房地产价格评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度；

⑥房地产行政管理体制。

18.下列行为属于房地产转让的有（）。

A、房地产抵押

B、房地产租赁

C、房地产买卖

D、房地产抵债

E、房地产权属随企业兼并而转移

答案：CDE

解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地

产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可

分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产

作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房

地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债

务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租

赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人

支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。

19.规范购房融资行为，加强房地产领域反工作要求（）建立联动工作机制。

A、各地房地产管理部门

B、中国房地产估价师与房地产经纪人学会

C、地方金融监管部门

D、中国人民银行

36

E、银监会各派出机构

答案：ACDE

解析：住房城乡建设部会同中国人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，

加强房地产领域反工作。要求各地房地产管理部门、地方金融监管部门会同

中国人民银行、银监会各派出机构建立联动工作机制，加强信息互通和部门间协

作。

20.下列（）情形可视为不定期租赁。

A、当事人之间未签订书面租赁合同的

B、租赁合同中未对租赁期限进行约定

C、房屋租赁期间届满需继续使用租赁房屋，且出租人没有提出异议的

D、房屋租赁期届满且出租人提出异议的，承租人仍继续使用房屋

E、租赁合同中对租赁期限约定不明确的，依照法律规定仍不能确定的

答案：ABCE

解析：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由

承租人向出租人支付租金的行为。不定期租赁的情形包括：①当事人之间未签订

书面租赁合同的；②租赁合同中未对租赁期限进行约定或者约定不明确的，依照

法律规定仍不能确定的；③房屋租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租

人没有提出异议的。

21.房地产开发企业发布预售商品房广告，不得涉及的内容有（）。

A、规划中的地铁

B、贬低其他项目

C、物业管理的内容

37

D、办理户口的承诺

E、提供贷款的银行名称

答案：BD

解析：A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，

如在规划或者建设中，应当在广告中注明。B项，房地产广告不得贬低其他生产

经营者的商品或者服务。C项，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国

家有关规定，涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。D项，房地产

广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，

房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

22.土地使用权转让包括下列（）行为。

A、出售

B、抵押

C、交换

D、赠与

E、出资

答案：ACD

解析：《出让转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将

土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

23.房屋租赁合同的内容一般应包括（）。

A、租赁期限

B、房屋价格

C、租赁用途

38

D、租金及交付方式

E、当事人姓名或名称

答案：ACDE

解析：《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事

人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等

室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤

房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、

电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

24.房地产租赁合同应当具备（）等条款。

A、押金、租金、佣金及交付方式

B、租赁用途

C、当事人姓名、住所

D、维修责任

E、租赁期限

答案：ABCDE

解析：《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当

包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附

属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用

途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责

任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；

⑩其他约定。

25.不动产登记簿记载事项应当记载（）等内容。

39

A、不动产的权属状况

B、不动产坐落

C、不动产登记信息化

D、不动产实际用途

E、不动产结构及面积

答案：ABDE

解析：不动产登记簿的记载事项主要分为：①不动产的自然状况，主要是指不动

产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；②不动产的权属状况，主要是

指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；③不动产权

利限制、提示的事项，主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和查封登记等

登记类型而规定的。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰

地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不

得修改登记事项。

26.个人住房贷款主要参与者中服务机构主要包括（）。

A、担保公司

B、房地产经纪机构

C、房地产估价机构

D、保险公司

E、律师事务所

答案：BCE

解析：在个人住房贷款中，主要参与者包括：①贷款人；②借款人；③担保（保

险）人；④服务机构；⑤有关政府部门等。其中，服务机构是指为房地产贷款当

40

事人提供专业服务的房地产经纪机构、房地产估价机构和律师事务所等。AD两

项，担保（保险）人包括担保自然人、担保机构和保险机构。其中，担保机构和

保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，

为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。

27.下列关于房地产开发经营的表述中，不正确的有（）。

A、商品住房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅使用说明书》、

《住宅质量保证书》

B、商品房的保修期自物业管理企业物业接管验收合格之日起计算

C、因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开

发企业应当及时告知买受人

D、超过合同约定的期限，房地产开发企业仍不能交付商品房的，购房人有权要

求赔偿损失但不能主张退房

E、房地产开发企业故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，导致商品房合同

无效的，买受人可以要求出卖人承担不超过已付购房款两倍的赔偿责任

答案：BDE

解析：B项，商品住宅的保修期自商品住宅交付之日起计算；D项，超过合同约

定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人有权解除合同；E项，故意隐瞒

没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受

人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以请求出卖人承担不超过已

付购房款一倍的赔偿责任。

28.下列房地产可以设定抵押权的有（）。

A、国有土地上依法取得的房屋

41

B、以出让方式取得的土地使用权

C、集体土地使用权

D、乡、村企业的厂房

E、用于市政的房地产

答案：ABD

解析：根据《物权法》、《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规

的规定，下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制《物权法》规定下列财产

不得抵押：①土地所有权不得抵押；地上没有建筑物、构筑物或在建工程的，纯

粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押；乡（镇）、村企业的土地使用权

不得单独抵押。②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，不

得抵押，但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土

地使用权除外，但法律规定可以抵押的除外。③权属有争议的房地产和被依法查

封或者以其他形式限制的房地产，不得抵押。④用于教育、医疗、市政等公共福

利事业的房地产不得进行抵押。⑤列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其

他建筑物不得抵押。⑥已被依法公告列人入征收范围的房地产不得抵押。⑦以享

有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以

处分和收益的份额比例为限。⑧违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。⑨依法

不得抵押的其他房地产。

29.房地产服务业包括（）。

A、房地产开发经营业

B、物业管理业

C、房地产经纪业

42

D、房地产咨询业

E、房地产估价业

答案：BCDE

解析：房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产

租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服

务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产

经纪。

30.《物权法》允许债务人或者第三人对其有权处分可以设定抵押的房地产包括

（）。

A、建筑物和其他土地附着物

B、土地所有权

C、建设用地使用权

D、正在建造的建筑物

E、法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产

答案：ACDE

解析：《物权法》规定债务人或者第三人可以对其有权处分的下列房地产设定抵

押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③正在建造的建筑物；④

法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产。

不定项选择（总共20题）

1.（一）程某与某房地产开发公司于2014年5月4日签订了《某市商品房预售

合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，面积为100m2。2014

年10月11日，该房屋通过竣工验收。该开发公司于2014年12月18日将程某

43

所购商品住房交付其使用。程某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为9

6m2。2015年11月，程某又发现屋面有渗漏现象，随即向小区物业管理反映情

况。2015年11月，程某的屋面防水问题应由（）履行保修义务。

A、开发公司

B、施工单位

C、物业管理公司

D、程某自己

答案：A

解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修

书约定保修的存续期；存续期少于最低保修期限的，保修期不得低于最低保修期

限，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础

和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年；③墙面、厨房和

卫生间地面、地下室、管道渗漏l年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空

鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏l年；⑦管道堵塞2个月；

⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器

开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义

务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房

地产开发企业不承担责任。保修期自商品住宅交付之日起计算。本案例中，该商

品房2014年12月18日交付程某使用，保修期自该日计算，2015年11月屋面

渗漏，最低保修期未满，房地产开发企业应当履行保修义务。

44

2.刘某向甲公司购买一套预售商品住宅，商品房预售合同约定房屋建筑面积为1

50m2，房价按建筑面积计算，单价为2000元/m2，对房屋面积误差处理方式未做

约定。刘某签订了商品房预售合同，缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付

款，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。刘某购房过程中，

必须缴纳的税费包括（）。

A、契税

B、房屋登记费

C、公证费

D、律师费

答案：AB

解析：A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。

B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，

由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权

登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。

3.（三）W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划

区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金600

0万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直

到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，

准备将临街的地块建成商业门市。W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，

必须取得（）的同意。

A、出让方

45

B、B市人民政府城市规划行政管理部门

C、B市人民政府城市土地管理部门

D、C县人民政府城市规划行政管理部门

答案：AD

解析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用

权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规

划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使

用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

4.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，2005年8月1

日该小区竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单

价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面

积误差的处理方式未作约定，5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王

某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。(2009年真题)商品

房销售合同属于（）。

A、典型合同

B、单务合同

C、要式合同

D、实践合同

答案：AC

解析：A项，典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合

同。B项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同。C项，要式合同是指

46

法律规定必须采用特定形式的合同。D项，实践合同是在当事人意思表示一致后，

仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。

5.甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住

宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定

抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。乙房地产中介机构销售商品房时，

应当向买受人出示（）。

A、商品房预售方案

B、土地使用权出让合同

C、商品房预售许可证

D、商品房销售委托书

答案：CD

解析：《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行预售许可制度，房地产开发

企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。实行销售代理必须签订委托合

同。房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同

应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销

售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托

书。

6.某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下简

称甲企业）开发经济适用住房。王某2014年10月预购了该项目一套住宅，并申

请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m

2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2014年10月甲企业对该房屋阳台

变更了设计，并通知了王某。2015年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务

47

企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房

屋建筑面积已经增至67.6m2，还存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问

题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关

税费、住宅专项维修资金等。关于中途变更房屋设计的说法，正确的为（）。

A、预售合同一经签订即不得再变更设计

B、甲企业应在变更确立之日起10日内书面通知王某

C、王某如选择退房应在国家规定的时限内书面通知甲企业

D、王某如在通知到达之日起15日内未予理会的，视同接受设计变更

答案：BCD

解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，

房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变

更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约

定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之

日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否

退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接

受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限

内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约

责任。

7.某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需要征

用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开

发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中

介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W

48

公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷

款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管

理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其

中一套商品住宅。W公司取得土地使用权的批准部门为（）。

A、省人民政府

B、省人民政府土地管理部门

C、市人民政府

D、国务院

答案：C

解析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安

置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的

行为。

8.A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理

法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政

府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职

工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商

品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应

体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，201

5年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适

用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费1

00元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施

建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。按照规定，C

49

房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取

得方式应是（）。

A、划拨

B、招标出让

C、协议出让

D、拍卖出让

答案：A

解析：《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨是指县级以上

人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，

或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列

建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家

机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、

交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土

地使用权全部是划拨供给。”

9.王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5

月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转

租张某，签订了6个月的转租合同。王某应缴纳房产税（）元。

A、150

B、200

C、500

D、600

答案：B

50

解析：自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收

房产税。本题中，应缴纳房产税为：5000×4%＝200（元）。

10.（三）某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，

需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最

初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y

房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金

不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元

的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托

D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购

买了其中一套商品住宅。W公司取得土地使用权的批准部门为（）。

A、省人民政府

B、省人民政府土地管理部门

C、市人民政府

D、国务院

答案：C

解析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安

置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的

行为。

11.（一）刘某2005年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。

半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限

1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民

法院拍卖该商铺。下列关于刘某房屋租赁的表述中，正确的为（）。

51

A、刘某出租商铺的租金，由刘某与吴某在平等、自愿的原则下协商议定

B、经刘某同意，吴某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益

C、在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要改变房屋用途

D、在租赁期限内，无须刘某同意，吴某可以根据其经营需要拆改房屋结构

答案：AB

解析：《城市房地产管理法》第五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国

家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，

由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”未经出租人同意，承租人不得擅自

对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失，

也不得改变房屋用途。

12.2008年8月，冯某通过甲房地产经纪机构（以下称甲机构）的居间服务购买

了一套80m2的二手住宅，2008年9月委托甲机构办理了二手房抵押贷款，2008

年10月又委托甲机构代理对外租赁。甲机构的房地产经纪人陈某到承租人褚

某并按照市场价格签订了房屋租赁合同，租赁期为3年。2011年3月，冯某委

托甲机构代理出售该住房，同年4月该套住宅按照市场价转售给卫某，并办理了

房屋登记手续。卫某因结婚急等装修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。(2

011年真题)冯某出租房屋应缴纳的税为（）。

A、个人所得税

B、增值税

C、土地增值税

D、房产税

答案：ABD

52

解析：A项，财产租赁所得，应纳个人所得税。BD项，自2008年3月1日起，

对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税，按4%的税

率征收房产税，免征城镇土地使用税。C项，土地增值税是对有偿转让国有建设

用地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

13.2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套

80m2住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套

自住普房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面

积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约

定。(2010年真题)关于王某合法使用其住房公积金的说法，正确的为（）。

A、用于装修房屋

B、用于购买国债赚取利息

C、用于购买股票赚取收益

D、用于购买住房

答案：D

解析：职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法

使用住房公积金的行为。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。

缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申

请住房公积金贷款。个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容和主要形式。

14.（二）某市甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发建设一大型商业用

房；通过出让方式获得5km2土地，支付土地出让金4200万元。甲公司为了融资，

将该土地使用权抵押给乙建设银行；获得2500万元贷款，并办理了抵押登记。

当工程建设一段时间后，甲公司归还了乙建设银行的贷款，又将该在建工程（经

53

评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元）抵押给丙工商银行，并办理了

抵押登记，获得了一部分资金。商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未

能出售，甲公司改为一部分自主经营，一部分出租。抵押贷款到期并经展期一年

后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由丁公司竞得，拍卖价款

为2.1亿元。甲公司和乙建设银行的抵押关系应在当地（）办理抵押登记。

A、土地管理部门

B、房产管理部门

C、建设主管部门

D、银行管理部门

答案：A

解析：我国现行的房地产登记体制是房屋和土地分别由房地产管理部门和土地管

理部门分别登记，从全国登记实务情况看，仅在房屋与土地主管机关合一的地方，

实现了房屋与土地的统一登记。甲公司与乙建设银行之间是土地使用权抵押，因

此，应在当地土地管理部门办理抵押登记。

15.2013年10月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙建筑公司（以

下简称乙公司）承建其开发的小区。2014年4月，甲公司领取了商品房预售许

可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公

司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺

寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企

业开始实施物业管理。2月，郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘

某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己公司的产品。4月，郑某将出租房屋抵押

54

给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。关于郑某将出

租房屋抵押给银行的表述，正确的为（）。

A、郑某在抵押出租房屋前，应当征得刘某的同意

B、郑某与银行之间的房地产抵押合同是郑某和银行之间借款合同的从合同

C、郑某是抵押人，银行是抵押权人

D、郑某应当将房屋已出租的情况告知银行

答案：BCD

解析：B项，《物权法》规定设立担保物权，应当依照该法和其他法律的规定订

立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保

合同无效，但法律另有规定的除外。C项，房地产抵押人是指将依法取得的房地

产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组

织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人

或者其他组织。AD两项，以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告

知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。

16.甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委

托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼

盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被

拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项

目部分用地转让给丙公司。对买受人而言，商品房的保修期自（）之日起计算。

A、工程竣工

B、工程质量验收合格

C、商品房交付

55

D、房屋产权过户登记

答案：C

解析：商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应

当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造

成的损失，房地产开发企业不承担责任。商品房的保修期自商品住宅交付之日起

计算。

17.某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业（以下

简称甲企业）开发经济适用住房。王某2014年10月预购了该项目一套住宅，并

申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元

/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2014年10月甲企业对该房屋阳

台变更了设计，并通知了王某。2015年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服

务企业（以下简称乙企业）负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现

房屋建筑面积已经增至67.6m2，还存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量

问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相

关税费、住宅专项维修资金等。甲企业在开发该经济适用住房项目过程中应缴纳

的税金为（）。

A、耕地占用税

B、契税

C、企业所得税

D、教育费附加

答案：CD

56

解析：A项，耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个

人征收的一种特定行为税。甲企业在开发该项目时并未占用耕地。B项，契税是

在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。项目开发过程中，

并没有发生土地、房屋权属的转移。C项，企业所得税是指对中华人民共和国境

内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为

征税对象所征收的一种所得税。D项，教育费附加是对缴纳增值税、消费税的单

位和个人征收的一种附加费。其作用是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费

的资金来源。教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据。

18.2013年10月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙建筑公司（以

下简称乙公司）承建其开发的小区。2014年4月，甲公司领取了商品房预售许

可证，开始预售房屋。5月，甲公司与郑某签订了商品房预售合同。6月，甲公

司申请变更小区规划、设计并获得批准。按照新的方案，郑某所购房屋的空间尺

寸和朝向发生了变化。2015年1月该小区交付使用，甲公司选聘的物业服务企

业开始实施物业管理。2月，郑某将自己所购房屋出租给刘某，租期为2年。刘

某在屋顶安装了一个广告牌，宣传自己公司的产品。4月，郑某将出租房屋抵押

给银行，贷款50万元，贷款期为1年，并办理了抵押登记手续。关于甲公司变

更规划、设计的表述，正确的为（）。

A、甲公司应当在规划设计变更之日起10日内，书面通知郑某

B、郑某在收到甲公司变更规划、设计通知之日起15日内未作出书面答复的视为

接受规划、设计变更

C、郑某若退房应在甲公司的变更规划、设计书面通知到达之日起15日内作出书

面答复

57

D、甲公司在规定的时限内通知了郑某，郑某有权要求甲公司承担违约责任

答案：ABC

解析：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，

房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计变

更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约

定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之

日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否

退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接

受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限

内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约

责任。

19.（七）2014年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，

拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2

000万元，2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，

决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适

用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方

式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物的价值约为3

000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该

商品住宅。2015年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。公司预售

商品住宅，除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供（）。

A、建设工程规划许可证

B、投入建设资金达到工程建设总投资25％以上的证明

58

C、商品房预售方案

D、银行的同意出售的书面证明

答案：ABD

解析：《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许

可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的

25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产

管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。C项，商品房预售方案是

在申请商品房预售许可时，提交的材料。D项，抵押期间，抵押人未经抵押权人

同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案例中，

C公司用在建工程设立了抵押权，该工程建成后预售，除具备商品房预售的条件

外，还应该征得其贷款银行的同意。

20.2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套

80m2住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套

自住普房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面

积比房屋产权登记的面积少了3m2。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约

定。(2010年真题)甲企业因房屋面积误差应当返还王某（）万元。

A、2.40

B、2.88

C、3.36

D、4.32

答案：B

59

解析：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）

部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房

地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）

÷合同约定面积×100%。根据题意，面积误差比＝3÷80×100%＝3.75%，所以，

甲企业因房屋面积误差应当返还王某：（3%＋0.75%×2）×8000×80＝28800（元）

＝2.88（万元）。

60