二手商品房买卖流程

二手商品房买卖流程

在我们生活中，越来越多的人会选择二手房了。二手房是已经在

房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交

易的房产。二手房的交易也更为复杂。很多人对它的流程等等都是较

为模糊的。那么二手商品房的买卖流程是什么，接下来就和法网我一

起来看看吧。

一、二手商品房买卖流程

（一）寻中介信息登记。

买卖双方到中介学习二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际

情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、

售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一

家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

（二）入市资格审批

卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知

书”,办理上市审批手续。 如果是已购公房,其上市需盖三种章。 第

一枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以

便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。 第二枚章是在上市

征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购

公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。 第三

枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审

批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产

权性质的房子不能上市交易: 1.中央直属机关的公房; 2.军产、院(医

院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的; 3.

使用权的房屋; 4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的; 5.

在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房; 6.

已经被列入拆迁公告范围的; 7.所有权共有的房屋,其他共有人不同

意出售的; 8.所有权有纠纷的; 9.已经抵押,并且未经抵押人书面同

意的; 10.上市出售后会形成新的住房困难的; 11.依法被查封或者依

法以其他形式限制权属转移的; 12.房屋已出租他人,出卖人未按规

定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

（三）评估及考察房源详情

中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),

并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫

生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占

用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价参考。

（四）签协议

验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、

购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订

买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴

纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分

别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以

下条款必不可少: 1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系

方法; 2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位

置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人

是否同意出售; 3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一

次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用; 5.违约责任:

明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给

付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等); 6.写明合同

生效、中止、终止或解除条款; 7.在合同中约定变更与转让的条件或

不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实

在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

（五）居间中保提交房款

为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中

介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交

易中的"购房款给付、房产交接"事宜居间中保服务。买卖双方在签订

买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方

提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。

买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外

省市个人在京购房批准通知单》。

（六）过户结算

买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续，然后，中保方在买

卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费

结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房

款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果

买家需要贷款,由经纪公司协助办理和阶段性担保。

二、需要注意哪些问题

1、买方学习

买卖双方建立信息沟通渠道,买家了解房屋整体现状和产权状况,

要求卖方合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签定合同

卖家了房屋合法证件,买家可以交纳购房定金。买卖双方通过协

商达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、准备材料

买方或卖方的户口本、结婚证、房证、房屋买卖合同、身份证原

件(以上所有证件均复印两份,在交易前一日就复印好,交易市场有复

印的但需要排队而且收费,更主要的是会浪费很多时间)(离婚的需要

离婚证,单身要开单身证明,第一次结婚的需要开具初婚证明,在所在

辖区的婚姻登记处开具)准备好这些本本证证及复印件,几乎就完成

了二分之一。体现在房证上的人及配偶还有买房者都需要亲自到场。

4、定契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门

事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手

续。现在北京(楼盘)市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所

俗称的“白契”。

5、交税

办理完过户手续后在去旁边的税务窗口办理纳税完税。

6、结款

买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所

有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕之后买房付完全

部购买二手房的费用,可以和银行方面申请贷款。 小提示:买方切记

勿要一次付完全部房款,要分批次付款。

以上就是法网我为大家整理的关于二手商品房买卖流程的相关

内容。相信大家对我国二手房的流程有进一步的了解了。二手房的交

易更复杂，相关的流程和注意事项都应该牢牢谨记。多了解透相关的

法律知识才不会被骗。如果你还有其他问题不明白，欢迎到学习专业

律师。