房产税计算方法和计税依据

房产税计算方法和计税依据

一、计算方法

根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：

(一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：

年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%

(二)按租金收入计算，其计算公式为：

年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)

二、计税依据

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的

损耗价值以后的余额。其中：

(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目

中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价

11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有

记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按

规定计征房产税。

(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计

算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;

各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、

电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、

下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;

电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋

为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消

防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独

记账与核算，都应计人房产原值，计征房产税。

(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值

时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损

坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计人房产原值，原零配件的原

值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地

下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建

筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、

商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房

屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直

辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于

各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税

收负担，简化计算手续，提高征管效率。

如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定

调整房产原值;对房产原值明显不合理的，应重新予以评估;对没有房产

原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值

确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除

比例，一定要按由省、自治区、直辖市人民政府确定的比例执行。

2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报

酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租

收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。

如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地

段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《税收征

管法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由

各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。

3.投资联营及融资租赁房产的计税依据。

(1)对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房

产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余

值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联

营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条

例》的有关规定，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。

(2)对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续

费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，

当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都转移到承租方，实际

上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应

以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关

根据实际情况确定。

4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出

租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%

至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房

产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金

计征。