模拟拆迁是真的还套路？！遇到模拟拆迁我们该怎么做？

模拟拆迁是真的还套路？！遇到模拟拆迁我们该怎么做？

拆迁时遇上模拟拆迁、预签协议、预征收是极为常见的事情，尤其是在棚户区改造、旧城改造过程中。可是很多被拆迁

⼈连最基本的征收程序都没弄明⽩，现在⼜现出了模拟拆迁、预签协议等形式，这种情况的出现会误让被拆迁⼈认为跟

这普通的拆迁没啥区别。

但是这种模拟拆迁、预签协议却存在很⼤的漏洞，很多被拆迁⼈在不清楚的情况下就稀⾥糊涂的签了补偿协议，之后却

发现⾃⼰的补偿特别的低。

什么是模拟拆迁？

模拟拆迁就是在确定拆迁区域之前，相关部门先了解居民的响应程序，如果⼤部分⼈都有拆迁的意思，那么当地居民通

过居委会联名向相关部门递交改造的申请，相关部门将此块作为拆迁地块，然后要按照原有旧房价值进⾏预评估，将拟

安置房屋地块的价值，位置，⾯积等情况明确的告知居民，由居民决定是否拆迁，如果说签订的模拟拆迁协议的⽐例达

到了90%以上，那么相关部门则再发正式的征收公告，如果在⼀定的期限内，相关部门没有发布正式的征收公告，模拟

拆迁协议⾃动失效。

模拟拆迁法律是否认可呢？

不过，模拟拆迁只适⽤于旧城改造，并不是什么拆迁项⽬都能适⽤，模拟拆迁从客观上改变了《国有⼟地上房屋征收与

补偿条例》的先后顺序，对被征收⼈享有的知情权、监督权、参与权产⽣了实际的影响。因此，模拟拆迁只适⽤于旧城

改造类的项⽬。可是实践过程中，打着旧城改造的名义进⾏拆迁的不在少数。以下是部分地区模拟拆迁的程序规定：

上海市

因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组织被征收⼈、公有房屋承租⼈根据征收补偿⽅

案签订附⽣效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约⽐例的，补偿协议⽣效；在签约期限内未达到规定签约⽐例

的，征收决定终⽌执⾏。签约⽐例由区（县）⼈民政府规定，但不得低于80%。

北京市

区县房屋征收部门按照公布的征收补偿⽅案，组织产权⼈、公房承租⼈预签附⽣效条件的征收补偿协议。预签征收补偿

协议⽣效具体⽐例由各区县⼈民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个⽉。预签征收补偿协议⽣效的，由区县房

屋征收部门报请区县⼈民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到⽣效⽐例的，征收⼯作终⽌。征收

补偿协议⽣效前不实际⽀付补偿款和提供房源。⾃管公房或者直管公房的房屋所有权⼈在预签征收补偿协议前与公房承

租⼈签订附带⽣效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议⽣效后房改售房协议⾃动⽣效。

区县⼈民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议⽣效并与正式征收补偿协议具有同等效⼒。征收评估

价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的，按照“就⾼不就低”的原则处理。

四川省

《四川省国有⼟地上房屋征收与补偿条例》中，模拟拆迁、模拟搬迁、模拟征收这些说法已经不再使⽤，⽽是以签订附

⽣效条件的补偿协议代替。

《四川省国有⼟地上房屋征收与补偿条例》的通知中，规定实⾏旧城区改造的，启动房屋征收程序前，先进⾏协商。总

户数超过95%且房屋所有权总⾯积过三分之⼆的房屋所有权⼈明确同意改造的，⽅可纳⼊旧城区改造范围，在签约期限

内，签订附⽣效条件的补偿协议的户数达到规定⽐例的，补偿协议⽣效，由区(市)县政府作出征收决定;在签约期限内，

签约⽐例未达到规定⽐例的，终⽌征收程序。

附⽣效条件的补偿协议⼀经⽣效，即产⽣法律效⼒，不再另⾏签订征收补偿协议。签约⽐例根据项⽬实际情况确定，但

不得低于95%。

那么，当我们遇到了模拟拆迁该如何应对呢？

可先去当地的相关部门进⾏查询，查询当地关于模拟拆迁的相关政策。然后按照我们所查到的与我们遇到的情况进⾏对

可先去当地的相关部门进⾏查询，查询当地关于模拟拆迁的相关政策。然后按照我们所查到的与我们遇到的情况进⾏对

⽐看是否有问题。虽然说是模拟拆迁属于地⽅性政策，但不能越过《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》。

在实践过程中，经常有不少拆迁⽅为了降低拆迁成本，压低被征收⼈补偿，会打着模拟拆迁的名义进⾏拆迁。对此，遇

到模拟拆迁时⼀定要注意了，在遇上不懂的时候⼀定要及时的咨询律师，让律师帮助⾃⼰出主意，然后拿到合理补偿。

其次，不要盲⽬的跟风，看着别⼈答应拆迁，签订了补偿协议，⾃⼰也就凑上去把字给签字，但是凯诺律师提醒⼤家，

当签约⼈数达到⼀定的⽐例时，相关部门就会实施拆迁⼯作，此时的签字过程以及拆迁补偿标准都不是很明确，⼀旦把

字签字，可能就会引发没必要的⽭盾。

实践过程中，模拟拆迁中签订的协议，通常都会被界定为民事协议，后期实质拆迁时就不具备相关的法律效⼒，如果拆

迁⽅不承认所签订的协议，那么就会让被拆迁⼈陷⼊很被动的地步了。

因此，律师提醒⼴⼤被拆迁户，在遇到相关部门模拟拆迁时，⼀定要睁⼤眼清，看清事实，寻求专业律师，让律师帮助

您拿主意，切莫草率的签订模拟补偿协议。签了字就要承担相应的后果。