公寓与别墅的区别及别墅室内设计要点

公寓与别墅的区别及别墅室内设计要点

公寓与别墅都是人类居住空间的一种形态。

公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大

城市,大多数是高层大楼,标准较高,每幢建筑物内有多套居住单元,供多户居住使用,

建筑物内的走廊、楼梯、电梯等为公用;每一层内有若干单户独用的套房,包括卧

室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等,套内面积有大有小;还有一部分

附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

按照国家标准《住宅建筑设计规范》有关规定,居住产品中的住宅,必须满足日

照、采光等相关条件。几乎所有的楼房都有背阳的一面,不能满足日照标准的房屋

不能称为住宅,而这类房子又有很大的市场。因此据报道在2005年,成都市规划局、

国土局、房管局就联合出台了《关于公寓建设管理的若干规定》(以下简称《规

定》,对“公寓”性质作出了明确界定。该《规定》明确指出,在住宅产品中,每套住宅

至少有一个卧室或是起居室(厅大寒日日照不低于1小时。而日照达不到1小时标

准的房屋称为“公寓”。“公寓”只能在规划的住宅用地(含兼容住宅用地上建设,国土

部门在办理土地手续时按住宅办理;规划部门在对“公寓”进行规划审批时,应在核发

的审批文件中对“公寓”进行明确标注;设计单位在设计图纸中必须对“公寓”标注准

确;房管部门在“公寓”进行房屋产权登记时,必须明确为“公寓”,并在房屋产权证上的

房屋用途一栏中,明确标注为“公寓”。从这个意义上说,住宅与公寓唯一的不同就是

日照标准不一样。该《规定》在住宅产品中增加公寓类型,适应了房地产市场的发

展需要,有利于规范公寓建设管理行为。因同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差,公

寓的价格一般相应比住宅低,便于消费者认清公寓与住宅二者的区别,选择购买。

成都市《规定》中标明,中央商务区内,“公寓”的间距控制标准按《成都市中央

商务区建筑规划管理技术规定(试行》中的相关要求执行,“公寓”的建筑面积占项目

总住宅建筑面积的比例不受限制;但在中央商务区之外的其他区域,“公寓”的间距控

制要求按住宅标准执行,且“公寓”的建筑面积不得超过项目总住宅建筑面积的

20%。

中央商务区内的行政商务公寓更多的是考虑其行政商务功能,与住宅项目中的

公寓有着本质的不同,这些行政商务公寓大多数只有四十年的产权,且水电等都按商

务标准收。成都市规划局建管处相关负责人称,在《规定》实施后,凡是在产权证上

标明为公寓的,都具有70年权。而具有住宅功能的商业性质用房虽然被业内称为各

种公寓,但是在产权证上是不能注为公寓的。

对于时下的电梯公寓的说法,相关业内人士指出,公寓是有明确规定的,不能随意

将住宅称为公寓。因为对于一梯两户或者一梯几户的电梯住宅项目来说,肯定会有

一部分采光不好的房屋属于公寓,但是整个电梯住宅项目是不能称之为公寓的。从

归属关系上来看,公寓只是是住宅的一种,但公寓是不能包含住宅。例如现在流行的

国际公寓等叫法,就不尽准确,只能称之为电梯洋房或电梯住宅。

国内房地产行业内另有一种说法:公寓跟一般住宅相比建设标准较高、住房面

积较大、周围环境较好、是已经搞好室内装修,付款即可入住的住宅。但这种说法

目前还没到权威机构提供的依据。

国内房地产商也把由多座独立门户的住宅连成一栋的建筑称为“联排”式别墅;

同一单元内两户以上每户各占两层的多层建筑称为“叠拼”式别墅;两座别墅共一堵

隔墙的称“双拼”式别墅。可是要注意的是:同是看似拥有两层使用空间的这类住宅,

其实有着“复式”和“跃层式”的区别。

什么叫复式住宅呢?复式住宅在概念上是一层,并不具备完整的两层空间,但层高

较普通住宅(通常层高2.8~3米高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系

上下,其目的是在有限空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。

人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住

宅。其实那是跃层式住宅,它与复式住宅是完全不同的两个概念。从外观来说,跃进

层式住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层,一般在首层安排起居室、

厨房、餐厅、卫生间,二层安排卧室、书房、卫生间等。

简单地讲,如果上下两层完全分隔,应称为跃层式住宅;如图:

如上下两层在同一空间内,即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部

分,则为复式住宅。如图:

(此外,另有一种“错层式”住宅。所谓"错层式"住宅主要指的是一套房子不处于

同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不平的平面上。

别墅与普通住宅的区别:HOUSE是“房子、住宅”;而VILLA是“别墅”

别墅一般有两种类型:一是住宅型别墅,大多建造在城市郊区附近,或独立或体,

环境幽雅恬静,有花园绿地,交通便捷,便于上下班;二是休闲型别墅,则建造在人口稀

少、风景优美、山清水秀的风景区,供周末或假期度假消遣或疗养或避暑之用。

别墅一般造型雅致美观,庭院视野宽阔,花园树茂草盛,有较大绿地;内部设计得

体,厅大房多,装修精致高雅,厨卫设备齐全,通风采光良好;还有附属的汽车间、门房

间、花棚等。社区型的别墅大都是整体开发建造的,整个别墅区有数十幢独立独户

别墅住宅,区内公共设施完备,有中心花园,水池绿地,还设有健身房、文化娱乐场所以

及购物场所等。

在建筑形态方面,别墅多为两至三层的单体或连体建筑组成的,各个建筑之间布

以较为宽敞的空间和绿化。在建筑的中心区域或一角,一般会配以社区中心,包含

各种公共设施,如购物、餐饮、健身及娱乐等。别墅一般在底楼布置客厅、餐厅、

厨房、卫生间及佣人房,而两楼则布置卧室。

随着经济水平的提高,人们对生活品质的追求也越来越高,购买别墅的业主越来

越多,面对别墅如何装修,往往会不知所措:装修风格的选择、空间功能的划分、主材

的选用、品牌的考虑和装修总价的控制等,这些问题让别墅装修的业主陷入困惑。

别墅设计师一定要有“庖丁解牛”般的精神,和业主充分沟通,了解他的生活和需

求。第一件事情就是询问业主,别墅到底是长住的还是用来度假的。如果是长住型

的,中央空调系统、

新风系统、家庭地热系统、隐蔽的背景音响系统、家庭安保系统等都必须一应

俱全,在开工之

前就要把各个系统的位置和线路预留;如果是度假型的,有些系统例如电话转接

系统、大型油锅炉系统就可以适当缩减;部分长住型的生活功能就不用设得太全。

别墅设计的重点是对功能和风格的把握。由于别墅面积较大,一般有八九个房

间,对于家庭成员较少的家庭来说,如何分配空间功能就是头大的问题。现阶段由于

一些别墅设计师的不专业,往往使大面积的空间功能重复,让客户觉得其生活质量并

没有很大程度的提高。原因在于设计师以公寓的生活模式去理解别墅设计。只把别

墅当做公寓的放大;将大空间隔成一个个房间,将坡顶、结构梁处理成吊顶,很有味道

的大空间变成了一个个方盒子;一味地追求豪华,把别墅做成了酒店而没有一点家的

感觉,这就失败了。

其实,别墅设计与一般满足居住功能的公寓是不一样的概念。别墅里可能会有

健身房、娱乐房、洽谈室、书房,客厅还可能有主、次、小客厅之分等等,别墅设计

首先以理解别墅居住体的生活方式为前提,才能够真正将空间功能划分到位。

关于别墅风格的选择,不仅取决于业主的喜好,还取决于业主生活的性质。有的

是作为日常居住,有的则是第二居所。作为日常居住的别墅,首先要考虑到日常生活

的功能,不能太艺术化、太乡村化,应多一些实用性功能。而度假性质的别墅,则可以

相对多元化一点,可以营造一种与日常居家不同的感觉。

别墅毕竟是个舶来品,现在别墅的外观基本上都是欧式的,所以在室内做成现代

简约风格或者欧陆风情的很多,也比较讨巧,像经典巴洛克风格、哥特风格是用得最

多的,能让别墅内外都非常协调统一。当然也有业主喜欢传统中式风格的,但聪明的

设计师通常会建议他做成中西结合的新古典主义。纯中式的设计风格对于现代人来

说,似乎太过于死板,但一旦把中国古典主义与现代简约风格、传统欧式风格充分融

合,取长补短,让古典之风用现代的方式演绎,又不脱离实用的功能,这样有文化底蕴的

设计才会散发恒久之美。

别墅设计还要注意的是室外花园与室内环境的互相呼应和融合。室外花园要做

到“移步易景”、“四季皆有景”,依据花园的大小和业主的财力做一些个性化的设计,

比如泳池、鱼塘、葡

萄架,甚至曲径、亭台,然后种些养眼的花木,私家花园无论走到哪个区域都有景

可看,一年四季都充满生机与活力。室内要充分运用借景手法,把室外作为室内环境

的延伸。

对于别墅来说,设计过程中牵涉到的东西很多,包括取暖、通风、供热、中央空

调、安防以及大量的设备,而且由于面积大,空间穿插交错复杂,水电设计就要考虑得

特别周到科学,注意主光源、辅助光源、艺术点光源的合理配置以及楼层间照明的

双回路控制等等。

后期配饰也是必不可少的,合理的配饰会起到画龙点睛的功效,看似不经意中的

一幅画,一盆花,一个陶瓷,一尊雕塑,都与周围的环境相互融合,和谐共鸣;包括家具、

窗帘、摆饰、餐具以及个人饰品。

别墅设计中有别于公寓的一个重要之处在于客厅的挑空。跨越了2层的高度设

计中不单要考虑感官效果,更要注意的是1层2层的接口如何处理。下图中从这里

可以看到2楼的局部空间。

真正的海外别墅是什么样子?以纽约为例,对别墅的理解是“单元”或House以外

的House,一般离曼哈顿车程在一个到一个半小时。按照形态来分,美国别墅一般分

为乡村别墅和度假别墅。乡村别墅一般在近郊,幽静的乡村,供周末假期使用,度假别

墅是在旅游度假区,一年中在长假期中使用,如迈阿密和佛罗里达。美国住别墅的人

5+2(周一至周五在市区,周末在郊区别墅的生活模式较多。

因为美国有丰富的森林资源,且北美再生林每三四十年就要采伐更新一次,否则

就自然腐朽。所以美国二层以下的住宅一般用木材,其建造的产业化水平很高,先在

地上打一个混凝土的地基,下好螺栓,然后工厂送来一片加工好的木龙骨架,现场拼装

后接水、电、管,再外封石膏板、保温板,讲究一些的则由人工将4厘米厚的红粘土

砖砌在外面,这样的房子两个星期即可完工交付。

美国的别墅占到住宅总量的80%,在别墅里面,按照形态可分为townhouse、别

墅和庄园。其中townhouse 就是我们现在讲的联排、双拼,类似上海的名仕豪庭一

类,两家共用一堵山墙,

人的卧室都比较小，能放一张床就行，他们分得很清楚，卧室就是睡觉的地

方，又不在卧 室里跳舞，大了反而浪费。 美国的客人间一般都是主人的父母或者

兄弟妹住（他们将此类人归为客人），通常 客人间都是空关着，你很难想象，

主人为何热心安排上百人的家庭聚会，而不愿意安排一 两个客人留宿。国内一些

早期的别墅则相反，常见一栋别墅里面设置了好多房间，就像主 人在开旅馆一

样，这大概因为中国人的家族观点比较强吧，留着一个家族的人住。 美国够档次

别墅有一半的价值体现在园子上，房子的成本只占一半。美国人十分重视 花园，

这种重视程度是很多人难以想象的。花园在他们来看，主要有两大用途，一是可以

自己动手修剪花草，体现主人个性，第二个用途是可以在花园搞一些party活动，

如果家里 人来的多，主人就会把客人请到花园里来，一般是围绕漂亮的游泳池和

中心草坪来展开， 必备的还有室外酒水吧，烧烤屋，乐池、舞池、风情帐篷等。

由于美国本身也是一个只有二百年历史的国家，美国的别墅其实也是欧洲“泊来

品”， 它基本上没有美国本土文化特征。比如人们常说的“加州风格”、“迈阿密风

格”、“夏威夷风 格”，其实就是意大利和西班牙风格的融合体，或者是意大利和西

班牙后现代风格。因此 美国的别墅风格本身就是一种杂糅的风格。这一点很像现

在的上海，所谓的石库门风格其 实也是多种建筑文化交融的产物。西海岸加州等

地区受西班牙文化影响较深，而这个地区 的华人建筑师又较多，同国内的交流也

比较频繁。所以国内的大多数所谓西班牙风格的别 墅其实都是加州风格的简易翻

版。东海岸地区的许多别墅都有一百年以上的历史，是一种 早期殖民地的风格。