沈阳富森房地产开发有限公司、王洋商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

沈阳富森房地产开发有限公司、王洋商品房销售合同纠纷民

事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷商品房销

售合同纠纷

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院

【审结日期】2022.02.16

【案件字号】(2021)辽01民终20597号

【审理程序】二审

【审理法官】杨帆谢宏吕长辉

【审理法官】杨帆谢宏吕长辉

【文书类型】判决书

【当事人】沈阳富森房地产开发有限公司;王洋

【当事人】沈阳富森房地产开发有限公司王洋

【当事人-个人】王洋

【当事人-公司】沈阳富森房地产开发有限公司

【代理律师/律所】黄月月北京德恒(沈阳)律师事务所

【代理律师/律所】黄月月北京德恒(沈阳)律师事务所

【代理律师】黄月月

【代理律所】北京德恒(沈阳)律师事务所

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【法院级别】中级人民法院

【原告】沈阳富森房地产开发有限公司

【被告】王洋

【本院观点】关于《商品房认购协议》的效力问题。

【权责关键词】无效撤销合同自认诉讼请求缺席判决维持原判

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，关于《商品房认购协议》的效力问题。根据《关于审

理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房

预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房

预售许可证明的，可以认定有效”。上诉人于2021年7月6日取得了案涉房屋的预售许可

证，被上诉人在一审法院起诉立案的日期为2021年7月8日，应当认定为上诉人于被上诉人

起诉前取得了商品房预售许可证明，故案涉《商品房认购协议》合法有效。 关于定金

能否返还的问题。因协议约定被上诉人应于2021年6月26日至售楼处签订商品房买卖合

同，2021年7月6日上诉人才取得了案涉房屋的预售许可证，故未能签订商品房买卖合同不

排除上诉人未取得预售许可证的因素，一审对被上诉人要求上诉人返还定金的诉讼请求予以

支持并无不当。 关于上诉人主张虽取得预售许可证的时间延迟十天，但涉案房屋的购房

总价款、市场行情以及各类政策均未产生变化，上诉人延后10日与被上诉人签订《商品房预

售合同》，并不影响被上诉人的合同目的的问题，因上诉人在约定日期内未取得预售许可

证，自身存在一定的违约行为，故对上诉人该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费305元，由沈阳富森房地产开发有

限公司承担。 本判决为终审判决。

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【更新时间】2022-09-25 14:14:56

【一审法院查明】一审法院认定事实，2021年6月20日，原告王洋与被告沈阳富森房地产

开发有限公司签订了《商品房认购协议》1份，约定原告认购由被告开发销售的位于沈阳市

汇置山湖项目C4某幢1-602号房屋，建筑面积94.95平方米，房屋总价款917469元，定金

20000元，原告应于2021年6月26日至售楼处签订商品房买卖合同。签订认购协议当天，

原告支付了定金20000元，被告为原告出具了《收款收据》。由于当时被告未取得拟销售房

屋的预售许可证，原告未按约定的时间向被告提供材料及支付购房首付款。之后原告要求与

被告解除认购协议并要求被告返还定金20000元，被告不同意退还。2021年7月6日，被告

取得了案涉房屋的预售许可证，双方就定金退还事宜协商未果，原告诉讼来一审法院。

【一审法院认为】一审法院认为，原告王洋与被告沈阳富森房地产开发有限公司签订的《商

品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示、合法有效，对此双方均无异议，双方应当按

照约定及相关法律规定履行各自的义务。双方在协议中约定原告应于2021年6月26日前向

被告提交购房所需资料、支付首付款并与被告签订商品房买卖合同，但被告作为开发单位，

取得商品房预售许可证是其对外销售房屋、与购房者签订商品房买卖合同的前提条件，当时

被告并未取得案涉房屋的预售许可证，导致原告未能按照约定的时间与被告签订合同，故未

能如期签订合同系由于被告违约，不可归责于原告。在庭审中，被告自认《商品房认购协

议》已经自动解除，故被告应当向原告返还定金20000元，对原告的该项主张，一审法院予

以支持。关于原告主张的燃油费，双方就此并无约定，且原告亦无法证明该笔费用发生的必

然性以及费用实际支出情况，对该项主张，一审法院不予支持。 一审法院判决：一、被

告沈阳富森房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告王洋返还定金20000元；

二、驳回原告王洋的其它诉讼请求。如果被告沈阳富森房地产开发有限公司未按判决指定的

期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规

定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费305元，由被告沈阳富森房地产开发有

限公司负担。 二审中，上诉人提交截图证明被上诉人自身原因提出返还定金。被

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上诉人对该证据真实性予以认可。

【二审上诉人诉称】沈阳富森房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳

回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、《商品房认购协议》系因

被上诉人的违约而解除，而非协商一致解除。《商品房认购协议》签订后，被上诉人即表示

反悔，要求上诉人向其返还定金，并于6月24日诉至法院要求返还定金，其在2021年6月

26日前的上述行为，已明确表示其不愿继续履行认购协议，构成根本违约。后被上诉人仍坚

持以上诉人无预售许可证为由，拒绝履行认购协议、签订《商品房预售合同》。上诉人虽然

延后10日取得《商品房预售许可证》，但未损害被上诉人的合法权益。二、本案一审法院适

用《民法典》第五百六十二条、五百六十六条系适用法律错误。三、本案应依法适用《民法

典》第五百八十七条处理。本案的争议焦点系是否应该返还定金，依据《民法典》第五百八

十七条之规定，上诉人作为收受定金的一方，虽然取得预售许可证的时间延迟十天，但涉案

房屋的购房总价款、市场行情以及各类政策均未产生变化，上诉人延后10日与被上诉人签订

《商品房预售合同》，并不影响被上诉人的合同目的，因此，上诉人依法无须返还定金。相

反，被上诉人作为给付定金的一方，一直以各种理由拒绝履行认购协议，构成根本违约。

沈阳富森房地产开发有限公司、王洋商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

(2021)辽01民终20597号

当事人 上诉人(原审被告)：沈阳富森房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市

浑南区高坎镇旧站路50号311。

法定代表人：于瑞华，该公司董事长。

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委托诉讼代理人：黄月月，北京德恒(沈阳)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：王洋。

审理经过 上诉人沈阳富森房地产开发有限公司因与被上诉人王洋商品房销售合同

纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2021)辽0112民初12360号民事判决，向本院提

起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 沈阳富森房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法

改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、《商品房认购

协议》系因被上诉人的违约而解除，而非协商一致解除。《商品房认购协议》签订后，

被上诉人即表示反悔，要求上诉人向其返还定金，并于6月24日诉至法院要求返还定

金，其在2021年6月26日前的上述行为，已明确表示其不愿继续履行认购协议，构成

根本违约。后被上诉人仍坚持以上诉人无预售许可证为由，拒绝履行认购协议、签订

《商品房预售合同》。上诉人虽然延后10日取得《商品房预售许可证》，但未损害被上

诉人的合法权益。二、本案一审法院适用《民法典》第五百六十二条、五百六十六条系

适用法律错误。三、本案应依法适用《民法典》第五百八十七条处理。本案的争议焦点

系是否应该返还定金，依据《民法典》第五百八十七条之规定，上诉人作为收受定金的

一方，虽然取得预售许可证的时间延迟十天，但涉案房屋的购房总价款、市场行情以及

各类政策均未产生变化，上诉人延后10日与被上诉人签订《商品房预售合同》，并不影

响被上诉人的合同目的，因此，上诉人依法无须返还定金。相反，被上诉人作为给付定

金的一方，一直以各种理由拒绝履行认购协议，构成根本违约。

二审被上诉人辩称 王洋辩称，请求维持原判。

原告诉称 王洋向一审法院起诉请求：1.被告返还商品房认购定金20,000元；2.

被告支付燃油费200元；3.被告承担诉讼费用。

一审法院查明 一审法院认定事实，2021年6月20日，原告王洋与被告沈阳富森

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房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议》1份，约定原告认购由被告开发销售的位

于沈阳市汇置山湖项目C4某幢1-602号房屋，建筑面积94.95平方米，房屋总价款

917,469元，定金20,000元，原告应于2021年6月26日至售楼处签订商品房买卖合

同。签订认购协议当天，原告支付了定金20,000元，被告为原告出具了《收款收据》。

由于当时被告未取得拟销售房屋的预售许可证，原告未按约定的时间向被告提供材料及

支付购房首付款。之后原告要求与被告解除认购协议并要求被告返还定金20,000元，被

告不同意退还。2021年7月6日，被告取得了案涉房屋的预售许可证，双方就定金退还

事宜协商未果，原告诉讼来一审法院。

一审法院认为 一审法院认为，原告王洋与被告沈阳富森房地产开发有限公司签订

的《商品房认购协议》系双方当事人的真实意思表示、合法有效，对此双方均无异议，

双方应当按照约定及相关法律规定履行各自的义务。双方在协议中约定原告应于2021年

6月26日前向被告提交购房所需资料、支付首付款并与被告签订商品房买卖合同，但被

告作为开发单位，取得商品房预售许可证是其对外销售房屋、与购房者签订商品房买卖

合同的前提条件，当时被告并未取得案涉房屋的预售许可证，导致原告未能按照约定的

时间与被告签订合同，故未能如期签订合同系由于被告违约，不可归责于原告。在庭审

中，被告自认《商品房认购协议》已经自动解除，故被告应当向原告返还定金20,000

元，对原告的该项主张，一审法院予以支持。关于原告主张的燃油费，双方就此并无约

定，且原告亦无法证明该笔费用发生的必然性以及费用实际支出情况，对该项主张，一

审法院不予支持。

一审法院判决：一、被告沈阳富森房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内

向原告王洋返还定金20,000元；二、驳回原告王洋的其它诉讼请求。如果被告沈阳富森

房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共

和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受

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理费305元，由被告沈阳富森房地产开发有限公司负担。

二审中，上诉人提交截图证明被上诉人自身原因提出返还定金。被上诉人对

该证据真实性予以认可。

本院查明 本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为 本院认为，关于《商品房认购协议》的效力问题。根据

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人

未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在

起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。上诉人于2021年7月6日取得了

案涉房屋的预售许可证，被上诉人在一审法院起诉立案的日期为2021年7月8日，应当

认定为上诉人于被上诉人起诉前取得了商品房预售许可证明，故案涉《商品房认购协

议》合法有效。

关于定金能否返还的问题。因协议约定被上诉人应于2021年6月26日至售楼处

签订商品房买卖合同，2021年7月6日上诉人才取得了案涉房屋的预售许可证，故未能

签订商品房买卖合同不排除上诉人未取得预售许可证的因素，一审对被上诉人要求上诉

人返还定金的诉讼请求予以支持并无不当。

关于上诉人主张虽取得预售许可证的时间延迟十天，但涉案房屋的购房总价款、

市场行情以及各类政策均未产生变化，上诉人延后10日与被上诉人签订《商品房预售合

同》，并不影响被上诉人的合同目的的问题，因上诉人在约定日期内未取得预售许可

证，自身存在一定的违约行为，故对上诉人该项主张不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规

定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费305元，由沈阳富森房地产开发有限公司承担。

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本判决为终审判决。

落款

审 判 长 杨 帆

审 判 员 谢 宏

审 判 员 吕长辉

二〇二二年二月十六日

法官助理 李 春

书 记 员 许 璐

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经

过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持

原判决、裁定；

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤

销或者变更；

(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清

事实后改判；

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发

回原审人民法院重审。

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