房地产开发各环节税收计算

开工.凯宾上院开发各环节税收

一、取得土地环节

1．土地使用税：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额

计算征收

2011年1月起申报缴纳土地使用税，至完工销售前每年应缴纳土地使用税：24884㎡

×12/㎡=298,608.00元。

2．印花税（土地出让合同A地块）：24884m×500/ ㎡×0.05%=6,221.00元。

3．契税

1）国有土地使用权A地块出让：

24884㎡×500/ ㎡×4%=497,680.00元

2）拆迁补偿、安置费：

110,000,000×24884㎡/40543㎡×4%=2,700,720.00

3）城市建设配套费:

(71465+5906)㎡×30/㎡×4%=92,845.20元

二、设计施工环节

1、印花税：房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程

承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。

1）甲供材料:购销金额×0.03%

2）建设工程勘察合同:165,256.10×0.05%=82.63元

3)建设工程设计合同(华美):2,875,000×0.05%=1,437.50元

4)景观设计合同:170,000.00×0.05%=85.00元

……

2．印花税（建筑安装工程承包合同按承包金额×万分之三税率）：

1）营销中心装修合同； ×0.03%=

2)建筑施工合同基坑支护(一期):1,120,000×0.03%=336元

3) 建筑施工合同基坑支护(二期): ×0.03%=元

4) 建筑施工合同土石方工程(一期):800,000.00×0.03%=240元

建筑施工合同土石方工程(二期)

5）建安合同（泸州七建司一期及地下车库）

99,000,000×0.03%=2,970.00元

6）自来水管道安装工程合同:(预付10万,一期120万,二期70万)

(100,000.00+1,200,000.00+700,000.00)×0.03%=600.00元

7)其他如供电、燃气、通讯线路安装、电视等，均按承包金额×万分之三税率

……

3．印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人签订的借款合同

借款金额×0.05%

4 . 财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同:

按收取的保险费收入金额×0.1%

三、房产销售环节

1．营业税及附加（销售不动产）：24,510,750.00

1)营业税=预售收入×5%:

445,650,000.00×5%=22,282,500.00

2)城建税附加=营业税×5%:

22,282,500.00×5%=1,114,125.00

3)教育费附加=营业税×3%:

22,282,500.00×3%=668,475.00

4)地方教育费附加=营业税×2%:

22,282,500.00×2%=445,650.00

2．土地增值税(预交) :土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

1）普通住宅预征交: 普通住宅预售收入×1.5%:

2)非普通住宅预交: 非普通住宅预售收入×2.5%

3)商用房预交: 商用房 预售收入×3.5%

3．企业所得税（未完工开发产品）预交5%：

(当期会计利润+预售收入×5%-预交的土地增值税-应缴纳营业税-城建税-教育费附加

-地方教育费附加)×25%

4．印花税:对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴

花

1)商品房销售合同

产权转移书据所载金额×0.05%=

2)权利、许可证照（土地使用证、房产证）：5元/本

4)商品购销合同

购销合同金额×0.03%

四、竣工交房环节

1．企业所得税（完工开发产品）：应纳税所得额×25%-已预交企业所得税

应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额

应纳税所得额×25%-已预交企业所得税

2．土地增值税（清算）；土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的

税率计算征收.

1)扣除项目包括:

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本，费用；

（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）:

可按（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

扣除项目金额=建造成本+开发费用+加计扣除额+有关税金

=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%销售收入税额

=1.3建造成本+营业税金及附加

2)计算公式:

增值额=转让房地产所取得的收入—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额

应纳税款=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

3)税率:

土地增值税税率表

级次 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除率

1 50％（含）以下 30％ 0

2 50％以上～100％（含） 40％ 5％

3 100％以上～200％（含） 50％ 15％

4 200％以上 60％ 35％

4) 税收优惠:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超项扣除项目金额之和20％的，

免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。

3、房产税：

1）自用房产（含地下车库）房产税：(房产原值+地价)×（1-30%）×1.2%

2）出租（含地下车库）房产：租金×12%

3）地下车库：

俗话说得好：“滴水之恩，当涌泉相报”.知恩图报，是做人的良知；忘恩负义，被人们所不齿。

何谓恩情？恩情即施惠人给受惠人的好处，恩惠情谊。恩情言其大，有“养育之恩”、“救命之恩” ;恩情言其小，有“滴水之恩”、 “帮扶之恩”……大恩大德，人们会没齿不忘，刻

骨铭心；小的恩惠，我们同样会念念不忘，记挂在心。

恩情，难以用确切的言辞来表述，只能用心灵去感受，用行动去报答。

恩情，就是当你身处困境时，有人愿意帮你的那份情；恩情，就是当你失意落魄时，有人不离不弃的那份情；恩情，就是当你遇事有难时，有人无私帮助你的那份情。

做人千万不能忘恩，忘了恩，就负了义；忘了恩，就负了人；忘了恩，就没有了良心！

何谓真情？真情，就是寒冷时的一把火，让人感觉暖意融融；真情，就是严冬里的一轮暖阳，它的光和热都洒在了你的身上；真情，就是黑暗中的一盏灯，照亮了你前行的方向；真情就

是一眼清泉，滋润着每个人的心田，让我们精神旺盛，生命茁壮！

真情，就是一首动听的歌曲，它能将你的烦恼驱赶；真情，就是一个灿烂的微笑，它能让你心花怒放；真情，就是一场及时雨，它能让你干涸的心灵滋润舒畅！

真情，是无私的奉献；真情，是真诚的情谊；真情，是纯洁的爱心。做人，真情不可少，感恩最重要。一颗感恩的心，人人都需要；有了感恩的心，彼此都温暖；捧出感恩的心，个个皆

欢笑。

恩情很贵，真心难得，真情莫伤。伤了真情，就伤了真心，伤了真心，就伤了好人，伤了好人，就落下了悔恨。

恩情最怕忘，真情最怕伤！

母亲的恩情不能忘，生我九死一生，养我含辛茹苦，襁褓中奶我喂我，怀抱中亲我宠我，双手中托我举我，出门时想我盼我，病痛中怜我惜我。

父母的真情不能伤。自古以来，父母千万倍的付出，难以换回子女百分之一的回报。父母一生真情付出，他们用心血和汗水滋养我们成长、成熟和成功，谁如果伤害了父母的真心真情，

谁将悔恨终生！

老师的恩情不可忘，老师的真情不可伤。为人之师，尽心尽力，小小三尺讲台，乃育人之天地；看那满头银发，皆是岁月里积聚。绞尽脑汁，为让学生们多获取些知识；千方百计，为的

是让自己问心无愧，良心得到慰藉。

朋友的恩情不可忘，朋友的真情不可伤。真正的朋友，总能想你所想，急你所急；真正的朋友，总是雪中为你送炭，风雨中为你遮风挡雨。当你遇有不顺时，他总是无私的帮助你，热情

的鼓励你，真心的支持你，关键时候能够舍己为你！我们怎能忘记好朋友的恩德？我们怎能伤害好朋友的纯真情谊？

恩情，不分轻与重。养育之恩， 指点之恩， 滴水之恩，所有的恩，都是不容忘记的恩！

真情，不分淡与浓。父母真情，恩师真情，朋友真情，所有的真情，都是不容伤害的情！

人生在世鸣警钟，为人行事要记清：恩情无关大与小，真情不在富与穷。忘啥不能忘恩情，伤啥不能伤真情！