小产权的意思-小产权是什么意思

小产权的意思|小产权是什么意思

基本解释 小产权，所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设

的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁

发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产

权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这

种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也

不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土

地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府

或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

1

小产权-房产基础知识

1、商品房(俗称大产权)

是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用

房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加

统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于

商品房范围。

2、标准价和房改成本价(俗称小产权)

2

1)房改标准价(也可称为房改优惠价)和房改成本价是指房改中

职工家庭购买的单位公有住宅用房。通常根据职工的工作年限及所购

房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣。

2)标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准

价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权，其中

单位占6%，职工家庭占94%。在房屋需要进行买卖转让时，必须有

单位出具的上市证明，并补交土地出让金。所有权属职工家庭，可以

上市转让继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关费用!

3、央产房

全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在

京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产

房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在

京单位建设的安居工程住房

3

和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主

要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法

院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及

其所属单位。

4、经济适用房

经济适用房的土地是由国家划拨，销售对象主要是中低收入家

庭,购买要符合三个条件2年收入6万以下3购买人名下无房产。经

济适房在房产再交易、出租、抵押时会受到限制，变成商品房要补交

10%综合地价款!

5、普通住宅和非普通住宅

4

非普通住宅1房产证面积在140平方米以上2住宅小区容积

率在1.0以下3实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上!

与以上情况相反为普通住宅!

小产权-出现背景

房价上涨掩盖了风险

乡产权、村产权房的问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作

为市场上土地供应不足的一种黑市方式的存在，甚至占到土地市场的

1/5~1/4，还不包括许多零星的、分散的、无法统计上来的。

5

土地供应不足导致“黑市”

第一，土地供应的紧张局面没有缓解，在政府竭尽全力增加经

济适用房和双限房供地的情况下，总的供地规模并没有增加，商品房

的供地反而更少了。一般供地后18个月至两年时间才能形成市场上

商品房的预售条件，供地紧张预示着未来预售房子的供应量将减少。

土地供应不足就造成了以下结果：1.投资回落;2.房价上涨;3.

“小产权房”的兴起;4.违法占地案件增多。

第二，宏观调控政策对房屋市场上的需求影响不大。从房屋的

成交量、上交所中国房地产股票的指数、香港联交所中国内地房地产

股票的指数来看，“国八条”、“国六条”出台前一个月，对以上指标

都有影响，但出台后这些指标不降反升，一个月后基本恢复到正常水

平。但对土地和房屋供应的影响却非常大。

6

减少二手房流通环节，培养市场机制

建立和培养市场机制，才会很有效地化解风险。但在培养和建

立市场机制的过程中，最重要的是要减少流通环节，即二手房环节的

税费，现在这些(二手房)税费已经高达成交额的10.6%

限制外国人的购房，并不能解决中低收入人的购房困难，因

为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的，单纯

地强调限制外国人购房，反而会影响北京作为一个国际化大都市的发

展，同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。

小产权-热销原因

7

从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置

商品房价格的40%～60%;从住房形态看，一样是

普通住宅;从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市

区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。

一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短

期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天

方夜谈的话，人们也只好到郊外寻自己的世外桃源。

二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，

人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销

房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交

通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢?而这些

小产权房确实满足了人们的自住需要。

三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”

与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法

8

律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，

特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。

四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有

一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房

困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府

不可能忘记这一点。

五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除

的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产

权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，

也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。

9

六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆

迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。

何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，

怎么可能说拆就拆呢?说白拆就白拆呢?

七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、

土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民

了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村

建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公

产、小产还是大产就有点牵强了。

客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，

而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，目前北京在售

楼盘中，小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种

潜在风险，不用建设部提醒大部分购买者也早有了解，因此“小产权”

与“大产权”之间的巨大差价的诱惑，不会因为建设部的温柔提示而

失去力量，小产权房继续热销仍然势不可挡。

10

小产权-对楼市的影响

北京440多个在售项目中，竟然有有80个无产权保障的乡产

权房(俗称小产权房)在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也

就意味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。那么小产权

房究竟有没有市场呢?按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该

是寥寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火

火。

商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小

产权楼盘格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：

如通州、房山、石景山等地区。

11

目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，

仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低

廉、手续简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热

销的最重要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小

产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已

经考虑不到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无

返顾的选择购买。

小产权-购买“小产权房”的风险

1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质，不具备普通商品

房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看，属于无效合同。

12

2、如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合

法产权，购房人实际只拥有房屋的永久使用权，所以其拆迁补偿要比

普通商品房低很多。

3、由于乡产权房没有在房管部门备案，不在政府机构对商品

房的统一管理范围内，这样在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋

质量问题、公共设施维护问题，无法有效维护权利。

4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的，

而乡产权房在这方面比较薄弱，几乎没有得力的监管机构，主要依靠

开发商自律进行开发建设。

5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房，而农

村宅基地按照现在的法律规定，宅基地上面的住房不允许向城市居民

出售，宅基地由村集体享有土地所有权，村民享有使用权、继承权，

但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分，流向

城市居民的部分目前还没有明确的处置和管理办法。

13

小产权-小产权房的未来走向

小产权风险明显

小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。但在现

行体制下，小产权房的风险也是显而易见的。一是很难在市场上转让;

二是一旦小产权房所在的土地改变用途，很难得到赔偿。

因土地性质不同，中国的土地分为国有土地和集体土地,根据

国家有关法律规定，在国有土地上可以进行开发建设,而要在集体土

地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地，然后才能按照

规划进行开发。

14

“集体土地在允许的情况下,可以开展一些集体经济活动。农

村的宅基地只允许解决农民的居住问题，也可以在农民中相互转让。

但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅，目的

是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下，最大限度地保障

农民利益不受侵害。”

即使自住仍应谨慎

在市场交易环境尚不完善的情况下，一个没有法律保障的事物

的风险是可想而知的。尽管如此，有意购买小产权房的仍不乏人在。

他们并非不知小产权的风险，却表示“只是自住，又不上市交易”。

对此，一些业内人士也表示，以往小产权项目并非没有被勒令

强制拆除的先例，部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考

虑。

15

消费者即使是自住需求，购买小产权项目仍需谨慎。另据业内

机构估算，约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考

虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无

法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是

双方当事人默认原则。

只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，

在寻求法律保护时会遇到

16