法律规定购房定金可以退吗

法律规定购房定⾦可以退吗

买房时，开发商都会要求买房⼈先交定⾦，再签订正式商品房买卖合同。于是很多⼈都会遇到购房定⾦不能退的问

题，有的⼈就当吃了哑巴亏，但是法律真的不让退定⾦么?下⾯店铺⼩编就带你去看看法律上⾯的规定吧。

定⾦将买房⼈置于不平等的位置

⽬前开发商在与买受⼈签正式商品房买卖合同之前⼀般都通过认购、订购、预定等⽅式向买受⼈收受定⾦。

如果买受⼈不来与开发商签合同或双⽅对合同的条款达不成⼀致意见，⼤多数开发商定⾦是不退的。这种定⾦或

订⾦的约定，对买受⼈极为不利，使买受⼈在签约时处于受制于⼈的境地，买受⼈往往在定⾦不退的压⼒下，违⼼地

接受开发商的不平等条款，⾃⼰的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。

好多购房⼈认为，购房定⾦与其它商品交易⼀样，就像平常买东西⼀样，交了定⾦就是这个东西给我留着，我准

备要了，如果东西我不要了，定⾦就算我给你的赔偿，以此类推到房⼦上，认为⼀旦签订了商品房认购书，⽆论什么

原因房⼦最终没有买成，定⾦就⼀定不能返还了，有些⼈甚⾄⾃动放弃了取回定⾦，这其实是⼀种误解。

其实定⾦是可以退的。那么在什么条件下定⾦可以退，什么条件下定⾦不能退?

定⾦的法律规定，到⽬前为⽌，涉及到定⾦的法律规定有下：《合同法担保法担保法司法解释商品房买卖合同纠

纷司法解释商品房销售管理办法》等。

《中华⼈民共和国合同法》第⼀百⼀⼗五条对定⾦问题规定如下：给付定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，⽆权要

求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，应当双倍返还定⾦。

《中华⼈民共和国担保法》第⼋⼗九条规定：当事⼈可以约定⼀⽅向对⽅给付定⾦作为债权的担保。给付定⾦的

⼀⽅不履⾏约定的债务的，⽆权要求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅不履⾏约定的债务的，应当双倍返还定⾦。

《中华⼈民共和国担保法司法解释》第六部分第⼀百⼀⼗五条规定：当事⼈约定以交付定⾦作为订⽴主合同担保

的，给付定⾦的⼀⽅拒绝订⽴主合同的，⽆权要求返还定⾦;收受定⾦的⼀⽅拒绝订⽴合同的，应当双倍返还定⾦。

《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》第四条规定：出卖⼈通过认购、订

购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合

同，应当按照法律关于定⾦的规定处理;因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应

当将定⾦返还买受⼈。

另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订⽴商品房买卖合

同之前，向买受⼈收取预订款性质费⽤的，订⽴商品房买卖合同时，所收费⽤应当抵作房价款，当事⼈未能订⽴商品

房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受⼈返还所收费⽤”。

认购书的格式条款内容实际上是对《合同法担保法担保法司法解释商品房买卖合同纠纷司法解释》等具体法律法

规的具体化。该认购协议书的第四条规定：认购⼈同意在⽀付定⾦之⽇起_____⽇内，与出卖⼈协商商品房买卖合同

的相关条款(本款约定的期限为协商签约的起始时限，⽽⾮终⽌时限)。第六条规定：认购⼈在第四条第⼆款约定的期

限内与出卖⼈协商商品房买卖合同的相关条款，但双⽅未达成⼀致意见，⾃第四条第⼆款约定的期限届满之次⽇起超

过___⽇的，本认购书⾃动解除;双⽅也可以协商解除本认购书。出卖⼈应当在本认购书解除之⽇起___⽇内将已收取

的定⾦退还认购⼈。

从以上的法律规定及具体⾏政措施我们可以得出如下结论：商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定⾦

条款，是在⼀⽅违约，导致⽆法签订商品房买卖合同时，对守约⽅的保护和救济。然⽽，当双⽅对正式的商品房买卖

合同主要条款不能协商⼀致时，不能认为任何⼀⽅存在违约⾏为。在这种情况下，认购书中的定⾦条款就不适⽤了。

如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定⾦的规定处理，即买受⼈因⾃⼰的原因放弃购

买此房屋，不来签订买卖合同，或者出卖⼈违约，不卖此房屋，那么不履⾏约定的义务⼀⽅⽆权要求返还定⾦;接受定

⾦的⼀⽅不履⾏约定的义务，应当双倍返还定⾦。因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴

的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。如果买卖双⽅对预售或销售契约及补充协议内容难以达成⼀致，⽽未能签约的，

不能归责于任何⼀⽅，所以出卖⼈应把定⾦全数返还买受⼈。

如何避免定⾦陷阱?

要避免定⾦陷阱⾸先不要与开发商签订认购协议书，不要交定⾦。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同

前签订认购书、交定⾦并不是签订商品房买卖合同的⼀个必经程序，双⽅经协商⼀致，可以直接签订商品房买卖合

同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全⾝⽽退，不留任何后患。

其次是将“定⾦”写成“订⾦”、“预付款”、“保证⾦”、“诚意⾦”、、“押⾦”、“订约⾦”等，这样⼀旦房屋买卖合同签不

成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：⼀是《担保法司法解释最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件

适⽤法律若⼲问题的解释》第四条规定：出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定⾦作为订⽴商品房买卖

合同担保的，因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定⾦返还买受⼈。

另外，司法实践⼀般认为，“订⾦”等费⽤是预付款性质，因双⽅未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属

于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对⾃⼰有利的内容，如什么条

件下定⾦可退，不退定⾦的法律后果及违约责任如何承担。最后是要求开发商签订北京市建设委员会及北京市⼯商⾏

政管理局联合制定的《北京市商品房认购书》，不同意开发商对此认购书的内容做修改。

如何退定⾦才能成功?

通过以上的分析，我们知道退定⾦是有⼀定条件的，即因合同条款达不成⼀致意见可以退，另外，必须是在认购

书约定的期限内来签合同，要想退定⾦必须要证明这⼀点。购房⼈可以通合同条件谈判时双⽅修改的记录来证明，也

可以通过双⽅谈话的录⾳来证明。有些购房者本⾝不想要此房，属于违约⾏为，但也通过增加补充协议的⽅式达到了

退定⾦的⽬的。另外，对于内部认购等⽆销售许可证或产权证的项⽬，因本⾝不具备销售条件，因此任何情况下定⾦

都可退，⽆需做⼤量的取证⼯作，直接起诉即可。

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