住房限购令出台背景及内容

一、一线城市住房限购令出台背景

2010年初，我国宏观经济形势逐渐向好发展，房价暴涨趋势明显。4月17

日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称新“国十

条”），由此开启了2010年楼市调控的大幕。

4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂

停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保

险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，

采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”

新“国十条”出台不久，4月30日北京出台了楼市限购令，规定一个家庭

只能新购买一套商品住房，对于限购其它城市应者寥寥。 随后几个月，各地对

新“国十条”的执行不尽如人意。8月楼市成交量回暖，9月房价又有“抬头”。

9月下旬，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局

等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控。9月29日住房城乡建设

部、国土资源部、监察部联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部

分城市房价过快上涨通知提出四项要求》，其中指出“房价过高、上涨过快、供

应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察

部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落

实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”“限购”又一次出现

在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且

将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地限购令纷纷

出台。

限购令的出台频繁具有一定的背景：一是诸多行政化的调控手段疲软乏力，

譬如打击囤地、整治捂盘惜售等，多以温柔“约谈”、“警告”开始，以房价的不

买账收场;二是市场化的宏观调控政策迟滞不出，譬如传说中的税等，基本上靠

媒体“知情人士”捕风捉影，公众渐失信心;三是房价回暖已成不争的事实，没

谱的房价和蕴蓄的民怨直指民生困境。当此背景下，限购令就成了斩乱麻的那把

“快刀”，遏止投机性特征明显的多套房购买需求，缓释推动房价飙涨的刚性需

求，以此改变卖方市场的话语份额。

4月30日北京作为全国首个扔出“限购令”的城市。接着9月30日深圳作

为第二个城市的出台，然后是二线城市的厦门也出，而10月7日上海发“海12

条”，其中有限购的政策。资料显示，北京、深圳、厦门、上海、杭州、宁波、

福州七城市已先后出台调控细则，主要内容均包括实施限购令、差别化住房信贷

政策等。

所有七城市楼市调控细则的力度和中央政府“9.29”的精神和力度基本一致，

没有想象中严厉，不过每个城市的出台的政策有小的区别，例如上海比深圳的严

格，杭州比宁波的严厉。不过目前“限购令”的政策调控作用，也许只是高烧楼

市的“止疼药”，还算不上是那颗能真正降温的“退烧药”。

“限购令”未打中过高价的七寸，因为这是人为地抑制需求。楼市需求在城市

化进程进行中的中国，恰如弹簧，压得狠，弹得高，这已为所谓“一轮调控”所

证明。一旦市场窥见“限购”背后的真心思，就譬如反反复复的房贷政策，最终

也只落得个自食其言的下场。

二、住房限购令的具体措施

中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：

各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和人

士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政

策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在人口大量流入、土

地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即

外地和居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。限购令简单易

行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，

不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，

这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化

40个城市范围内的限购。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水

平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可

重归市场化：

第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首

付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的

逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源

炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和

利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因

户制宜地发放按揭。

第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新

建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转

向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通

商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致

暗箱操作的综合评标。 自住房和商用房在首付上是没有区别的，只有在缴

纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分

为：

1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最

低为20%；

2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%；

3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款；

4、其他的情况最低首付为30%。