共有产权房的新探索

社会观察

2018

MAR

Society

共有产权房的新探索

共有产权住房制度体现了对“新北京人”的包容和“职住平衡”的概念，

是我国住房长效机制探索中的重要一步。

本刊记者 王翔

“居者有其屋”，是大部分中国人的传

统思想观念。几千年的农耕文化和家国

伦理，让中国人对房屋情有独钟。房屋不

仅是国人心目中家的具象载体，也是最终

的情感归宿地。拥有一套稳定的住房，在

中国人眼中是天大的事。

5年，25万套

2017年12月25日，“北漂”12年的杨

延丽终于在北京安了家。她签下北京市

朝阳区锦都家园的一套两居室，成为北京

市首个共有产权房项目的首位签约者。

杨延丽2006年来北京读书。研究生

毕业后，在北京到一份不错的工作，但

是当时公司没有落户指标。按照北京市

的限购政策，她需要工作并连续缴纳5年

社保后，才有资格购买商品性住宅。

2017年6月，当她得知共有产权项目

“锦都家园”有30%的房源提供给满足购

房条件的非北京户籍人员时，她觉得真是

太好了，就在北京市住房和城乡建设委员

会（下称北京市住建委）上提交了申

购资料。

锦都家园共有121182户申购家庭，

427套房源。杨延丽出乎意料地摇到258

号，中了一套80平方米的两居室。

据北京市朝阳区房屋管理局数据显

示，锦都家园项目销售均价为2.2万元/平

110

方米，而本刊记者在走访调查时发现，周力度。2018年以来，已有3个项目处于申

边同地段、同品质普通商品性住房的价格购结束、资格审查阶段，还有昌平区绿海

高达5.6万元/平方米。粗略一算，杨延丽家园、中骏四季家园和翡萃家园三个项目

购买这套住房大约节省了270万元。当然，正在申购中，约可提供2328套住房。

杨延丽也将与政府平分这套房屋的产权。“2017年9月21日，北京市住建委发

本刊记者在浏览北京市住建委布的《北京市共有产权住房管理暂行办

时发现，2017年，北京市共推出7个项目法》（下称《办法》），明确了未来5年北京

的共有产权房，共约5480套。项目大多将完成25万套共有产权住房的目标。这

分布在顺义、昌平、平谷等地区，销售均对于新房供应量日渐稀缺的北京楼市而

价在1.8万元/平方米，平均中签率约在言，是一个巨大的数字。”他说。

五十分之一。

北京市住建委的工作人员告诉记者，

“另类”商品房：从自住到共有产权

今年，北京将继续加大共有产权房的推出

其实，共有产权房并不是新鲜事物，

2017年12月12日，在北京首个共有产权养老项目恭和家园内，老人安享晚年。

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它其实是“自住型商品房”（下称自住房）障为主。比如，《办法》中明确规定，用于权，让民众从心理上产生一种抗拒的情

的进阶版。满足符合本市住房限购条件且在本区工绪。一位来中原地产咨询房屋信息的居

2013年10月，北京市就提出了自住房作的非本市户籍家庭住房需求的房源不民告诉记者：“共有产权房的准入条件看

概念，自住房是定位于“自住”的商品房，少于30%，这体现了北京市对于‘新北京似严苛，但仍有漏洞。比如，若婚前双方

此类住房价格比周边商品房低30%左右，人’的包容和体谅。又比如，房源优先配都申请了此类住房，那么婚后是否应该交

面向全市符合限购条件家庭。截至目前，售给项目所在区户籍和在项目所在区工回其中一套？如何进行成功监督做到更

已累计签约6万余套。2017年9月颁布新作的本市其他区户籍无房家庭，这暗含了加公平合理？又比如，离婚3年内不得申

政之后，自住房被新的共有产权房替代。‘职住平衡’的概念，政府鼓励在哪里上请的条件是否有违人性化？”

共有产权房比自住房有更严格的供班就在哪里买房，这有利于促进中心城区对于共有产权房上市交易的转让价

应、持有和转让限制。人口的疏解。” 格和优先购买权归政府，这让购房人对房

首先，在申购者的准入条件上，共有屋价格的预期很难把握。此外，中国的房

产权房的门槛更高。在年龄限制上，共有地产政策变动很大，对于共有产权房政策

产权房规定单身者要年满30周岁，比自未来还会有哪些调整，这些调整是否有利本刊记者在采访中发现，仍有很多

住房的25周岁整整提高了5岁，且购房人于保障购房者的权益，这些问题都还值得人对此抱有质疑。

有住房转出记录和申请时点距离离婚年商榷。据北京市规划和国土资源管理委员

限不满三年的都不予申请，这把很多投机无论是福利性分房制度，市场性商会负责人介绍，2017年北京共完成共有产

申购者拒之门外。品房制度，保障性住房分配制度，自住房、权住房用地供应38宗，用地面积约207公

其次，在出租时，自住房的租金归住共有产权房等限价类商品房制度，以及刚顷，规划建筑规模约403万平方米，计划

房者所有，而共有产权房的租金要住房者刚推出还有待推敲的租赁政策，我国的房有近4万套共有产权房进入市场。但根

与代持机构按比例分配。在售卖时，自住地产政策随着经济发展和社会变革不断据记者调查发现，去年仅仅落实了约5000

房入住5年后可出售，且上市收益的30%地调试，人们的住房观念也随着政策和环余套住房，和规划有较大差距。目前，现

上缴财政，而共有产权房购房人需要向原境悄然发生着改变。在建立房屋长效机有的共有产权房还远不能满足目前的住

分配区住房城乡建设委员会提交转让申制上，相关部门要不断借鉴学习国外的成房需求。百姓需要大批保障性住房供给，

请，明确转让价格。同等条件下，代持机功经验并本土化，进一步加强不动产信息而目前共有产权房只能作为商品性住房

构可优先购买，若代持机构放弃购买权的联网及共享，构建更加完善、合理、互的极小部分补充而已。

的，购买人可按市场价格转让所购房屋产相配合的全方位政策体系，真正实现“居北京市房地产法学会副会长赵秀池

权的份额。这样看来，共有产权房的政策者有其屋”。分析认为，共有产权房分割了居民的产

似乎更加严苛。

但也有学者认为，正是因为如此严

苛的制度，才在流程上充分实现了保障功

能，在满足居住需求的基础上，有效遏制

了投机行为。“北京推出的共有产权住房

制度，在探讨住房长效机制的推进上又迈

出了一大步。”北京市房地产协会秘书长

陈志评价说。

他表示，北京市的共有产权住房有

许多创新点。“它兼顾了公平，突出以保

政策仍需不断修正

他山之石

“新加坡模式”：1964年，新加坡总理李光耀提出“居者

有其屋”计划，通过成立新加坡建屋发展局实现公共住

房的有效供给，统一为中低收入者提供保障性住房，即

“组屋”。统计数据显示，2016 年新加坡居住在组屋中

的人口占比82%。

“香港模式”：香港的公共住房制度建设完善、层次分明，

按照收入由少到多，居民依次可以申请租赁“公屋”、购

买“居屋”和购买私人住宅。“公屋”是为保障低收入

体基本有房可住的基础设施，将住房以低于市场价的租

金出租给无法负担居屋或私人住宅的个人或家庭居住，

是香港的“廉租房”。“居屋”是让低收入居民可以以低

于市场30%至40%的折让价获得属于自己的住房的一

种保障机制。

“德国模式”：在二战后的德国，住房被作为社会福利机

制的重要组成部分，政府建立了成熟稳定的租赁住房体

系。据统计，德国大约有六成居民选择租房且居住稳定。

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