划拨土地使用权可以转让吗？

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划拨土地使用权可以转让吗？

按正常情况来看，无偿取得的土地使用权是不能进行转让的但是

现实生活中出现许多确实需要转让的情形，因此法律就规定了如

果转让由划拨取得的土地使用权就必须支付前期土地使用权的

费用，即由无偿使用变为有偿使用。

划拨土地使用权是我国法律规定取得国有土地使用权的方

式之一，通过划拨方式取得的土地使用权是不需要支付相应的对

价的，同时也是有严格的限制的，只有满足法律规定的划拨条件

才能将土地划拨出来，下面为大家解答划拨土地使用权可以转让

吗？

一、划拨土地使用权可以转让吗？

1、土地使用权划拨对象和划拨用途具有特定性，建设项目

均具有公益性和非营利性，因此，作为划拨土地使用权人，不得

擅自改变批准的土地用途，更不能允许将无偿或者低偿取得的土

地使用权，直接进入房地产开发市场，或通过转让谋取经济利益。

2、但是，考虑到我国采用划拨方式供应土地复杂的历史背

景以及许多划拨土地实质上的非公益性，特别是采用划拨方式供

应土地普遍存在“少建多报”，即建设单位申请用地时往往虚报

建设项目，尽量多要土地，故划拨用地被闲置和低效利用非常普

遍。如果采取一刀切的方式，一律禁止划拨土地转让并不现实，

而且会使国有土地资源长期闲置和浪费。因此有关法律法规并未

绝对禁止划拨土地使用权的转让，只是在允许转让的同时规定了

较为严格的条件。

3、1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让

暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第45条规定：“符合下列

条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，

其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、

出租、抵押：

（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

（2）领有国有土地使用证;

（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;㈣依照

本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地4、市、

县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获

效益抵交土地使用权出让金。”

根据这一规定，对于划拨土地的转让，首先在主体资格方面

有严格限制，即转让方只能是“公司、企业、其他经济组织或者

个人”，而党政机关，军队或者科研机构等事业单位，显然不属

于公司、企业或经济组织，因此其所获得的划拨土地使用权不能

转让。其次，划拨土地尚未进行建设的“净地”是不能转让的，

所转让的划拨土地必须“具有地上建筑物、其他附着物合法的产

权证明”，即转让划拨土地使用权必须是连同地上建筑物、附着

物一同转让，而不能将空闲土地单独转让。再次，转让划拨土地

还应当补办土地出让手续，补交土地使用权出让金。这样的限制

意味着，划拨土地使用权人不能通过其以无偿或者低偿方式取得

的土地使用权转让获取土地收益，其所获收益只能是地上建筑物

或附着物的转让所得。

二、划拨土地使用权转让的限制

1、1995年颁布的《城市房地产管理法》第40条：“以划

拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，

报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，

应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴

纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地

产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理

土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地

产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”这一规定

主要强调的是划拨土地使用权转让的政府审批，未经批准的不得

转让。

2、如果政府同意转让的，则应当由受让方办理土地使用权

出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金;经政府批准可以不

办理土地使用权出让手续的，则应由转让方按照国务院有关规定

将转让所得中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

3、显然，无论是《暂行条例》还是《城市房地产管理法》

的规定，其本意都是不允许通过转让划拨土地获取土地收益，更

不允许党政军机关等承担国家公共管理职能的单位，以无偿取得

的划拨土地使用权进行以营利为目的的商品房开发等经营活动。

因此，你单位将闲置的土地转让给开发商搞房地产建设是违法

的，不会获得政府主管部门的批准。

关于划拨土地使用权可以转让吗问题的解答如上所述，按正

常情况来看，无偿取得的土地使用权是不能进行转让的但是现实

生活中出现许多确实需要转让的情形，因此法律就规定了如果转

让由划拨取得的土地使用权就必须支付前期土地使用权的费用，

即由无偿使用变为有偿使用。