第12讲_房产税法、契税法和土地增值税法(2)

三、本章重要考点示例（续）

考点9：土地增值税征税范围

属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：

（1）转让国有土地使用权。

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

（3）存量房地产买卖。

（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）。

（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）。

（6）涉及房地产开发企业的房地产投资、公司制改造、合并、分立中的房地产权属变化。

（7）合作建房建成后转让的。

【例题1·单选题】下列房地产交易行为中，应当缴纳土地增值税的是（ ）。（2016年）

A.房地产公司出租别墅

B.非营利的基金会将合作建造的房屋转让

C.房地产公司通过国家机关将其拥有的房屋赠与学校

D.城市居民之间互换自有居住用房且经核实

【答案】B

【例题2·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（ ）。（2014年）

A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

【答案】A

考点10：土地增值税应税收入与扣除项目

【特别提示】2016年5月“营改增”后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易

计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

【例题1·单选题】某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取

得转让收入30000万元；2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元。该项目已达土地

增值税清算条件，该房地产企业对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。该企业在土地增值税清算时应确

认收入（ ）万元。

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：土

地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000

÷（1+5%）=77619.05（万元）。

【例题2·单选题】甲企业在6年前以接受作价投资入股方式取得一宗国有土地的使用权，取得省级政府国

土管理部门批准的评估价格500万元。2016年12月，甲企业改制重组为A有限责任公司，按规定未缴纳土地

增值税。2018年3月，A有限责任公司将该宗土地转让，与此同时同类地块的评估价格为800万元，则A公司

在计算土地增值税时扣除的取得土地使用权支付金额为（ ）。

A.0

B.500万元

C.530万元

D.800万元

【答案】B

【例题3·多选题】转让旧房产，计算其土地增值税增值额时准予扣除的项目有（ ）。（2009年原

制度）

A.旧房产的评估价格

B.支付评估机构的费用

C.建造旧房产的重置成本

D.转让环节缴纳的各种税费

【答案】ABD

【例题4·计算问答题】某国有企业2014年3月在市区购置一栋办公楼，支付价款8400万元。2019年3

月，该企业将办公楼转让，签订含税产权转移书据，取得含税收入10500万元。办公楼经税务机关认定的重置

成本价为12000万元，成新率75%。该企业选择简易计税办法计算增值税，所在省认可地方教育附加与教育费

附加均可扣除，计算其缴纳土地增值税时的土地增值额为：

【答案及解析】

增值税=（10500-8400）/（1+5%）×5%=100（万元）

不含税收入=10500-100=10400（万元）

扣除项目：

评估价格=12000×75%=9000（万元）

准予扣除的税金=100×（7%+3%+2%）+10500×0.5‰=12+5.25=17.25（万元）

增值额=10400-9000-17.25=1382.75（万元）。

【例题5·计算问答题】位于县城的某商贸公司（增值税一般纳税人）2019年2月转让一栋旧办公楼，取得

含增值税收入1000万元，缴纳印花税0.5万元。因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于

2015年1月，购价为600万元，缴纳契税18万元（能提供契税完税凭证）。已知该公司选择简易计税办法计

算增值税，所在省认可地方教育附加与教育费附加均可扣除，则该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除

项目金额的合计数为多少万元？

【答案及解析】可扣除项目金额的合计数=600×（1+5%×4）+18+0.5+（1000-600）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

=740.40（万元）。

考点11：土地增值税的计算与清算

【例题1·多选题】下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（ ）。（2008年）

A.直接转让土地使用权的

B.房地产开发项目全部竣工完成销售的

C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的

【答案】ABC

【例题2·单选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（ ）。（2018年）

A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的

B.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的

C.直接转让土地使用权的

D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50%的

【答案】C

【提示】与2015年考题的选项完全一样。

【例题3·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（ ）。（2010

年）

A.规划申报项目

B.审批备案项目

C.商业推广项目

D.设计建筑项目

【答案】B

【例题4·多选题】土地增值税清算时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其

成本费用可以扣除的情形有（ ）。

A.建成后开发企业转为自用的

B.建成后开发企业用于出租的

C.建成后无偿移交给政府用于非营利性社会公共事业的

D.建成后产权属于全体业主所有的

【答案】CD

【例题5·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。（2007年）

A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除

B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除

C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除

D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

【答案】A

【例题6】某市房地产开发企业是增值税一般纳税人，用一般计税方法计算增值税。其开发的A房地产项目

共发生进项税1000万元，该项目销售了90%，增值税销项税1200万元。该项目还有10%未售，但由于已售面积

占可售面积90%，税务机关要求其清算，可扣除的税金及附加是多少？

【答案及解析】清算时可扣除的税金及附加=（1200-1000×90%）×（7%+3%+2%）=36（万元）

【例题7·计算问答题】2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。

该房地产开发公司提供的资料如下：

（1）2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200

万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土

地增值税）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。

（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣项目金额的合计数。

（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。（2017年）

【答案及解析】

（1）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑

安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开

发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金

没有利息支出的情况），允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%

以内。

本题适用第一种情况。

（3）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地

增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324（万元）。

（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）。加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8

（万元）。扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045（万元）。（本题没有给出计算开发费

用的具体比例，默认用5%计算）

（5）增值额=31000-20045=10955（万元），增值率=增值额/扣除项目金额=10955/20045×100%=54.65%，适

用税率为40%，速算扣除系数为5%。应纳土地增值税=10955×40%-20045×5%=3379.75（万元）。

考点12：土地增值税的税收优惠

【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税不征或免税范围的有（ ）。

A.房产所有人将房产赠与直系亲属

B.个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的

D.因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产

【答案】ABD

考点13：土地增值税的纳税地点

【例题·单选题】土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（ ）主管税

务机关申报纳税。（1997年）

A.分别向房地产坐落地各方的

B.向事先选择房地产坐落地某一方的

C.向房地产坐落地的上一级

D.先向机构所在地人民政府缴纳,再向房地产坐落地上一级

【答案】A

【归纳】与土地直接相关主要税种简单比较：

税种 开征区域 纳税人特点 纳税环节

耕地占用税 有耕地的地区 占用者 占用环节一次课征

土地增值税 有国有土地的地区 转让者 转让环节一次课征

城镇土地使用城市、县城、建制

税 镇、工矿区

保有者 持有期间按年计算、分期缴纳

四、跨章节知识点组合

【例题1•计算题】某企业2018年初拥有建筑物原值4800万元（含相关土地使用权金额），总占地面积60000

平方米。其中包括：

项目 年初原值 占地面积（平方米）

厂房 2500万元 20000

仓库 1000万元 15000

露天游泳池 200万元 2000

厂办托儿所 300万元 1000

车库 800万元 7000

厂区内绿地 10000

无偿给公安局使用 5000

合计 4800万元 60000

其它说明：

（1）该企业3月给厂房装了中央空调，空调原价200万元；

（2）该企业5月31日将仓库出租给其他单位，免租期2个月，8月起收取租金，含税月租金10.5万元；

（3）该企业8月末取得公共绿地下的一处独立地下建筑作为仓库，该地下建筑原价250万元；土地垂直投

影600平方米。

该企业当地房产税损耗减除比例20%，地下建筑物仓储用途以原价60%作为应税原值；城镇土地使用税税率

每平方米年税额4元，该企业选择简易计税方法计算缴纳增值税。要求计算：

该企业当年的房产税和城镇土地使用税。

【答案】本题涉及房产税和城镇土地使用税

（1）中央空调要调增房产原值，从安装次月起缴纳房产税。

①厂房房产税=2500×（1-20%）×1.2%+200×（1-20%）×1.2%×9/12=25.44（万元）

②仓库房产税=1000×（1-20%）×1.2%×7/12+10.5/（1+5%）×12%×5=11.6（万元）

2个月免租期内，该企业从价计征房产税。

③车库房产税=800×（1-20%）×1.2%=7.68（万元）；

露天游泳池不属于房产；厂办托儿所免征房产税和城镇土地使用税。

④独立地下建筑物首先进行原值折算，再折算计税余值，计算应纳房产税

独立地下建筑物房产税=250×60%×（1-20%）×1.2%×4/12=0.48（万元）

则该企业的房产税=25.44+11.6+7.68+0.48=45.2（万元）。

（2）计算城镇土地使用税

①厂区内应税土地应纳城镇土地使用税=（60000-1000-5000）×4/10000=21.6（万元）

②独立地下空间应纳城镇土地使用税=600×4×50%×4/12/10000=0.04（万元）

则该企业的城镇土地使用税=21.6+0.04=21.64（万元）。

【例题2·计算问答题】2018年3月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地

增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下：

（1）2015年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土

地闲置费400万元。

（2）2016年3月开始动工建设，发生开发成本5000万元：其中银行贷款凭证显示利息支出1000万元。

（3）2018年5月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得含税收入21000万元；可售建筑面积的20%投

资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。

（4）公司已按照规定的预征率预缴了土地增值税1200万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%，该公司选择简

易计税方法计算增值税）

要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（7）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。

（1）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

（2）该公司上述项目应缴纳的增值税。

（3）该公司清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加合计。

（4）该公司计算土地增值税时可扣除项目金额合计。

（5）计算该公司清算土地增值税时应补缴的土地增值税。

（6）负责该公司销售不动产增值税预缴和申报的税务机关。

（7）负责该公司申报缴纳土地增值税的税务机关，该公司清算补缴土地增值税是否加收滞纳金。

【答案及解析】

（1）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=8000+8000×5%=8400（万元）。

（2）该公司应该缴纳的增值税=21000÷80%÷（1+5%）×5%=1250（万元）。

（3）该公司清算土地增值税时允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=1250×（7%+3%+2%）

=150（万元）。

（4）扣除项目金额=8400+（5000-1000）+［1000+（8400+4000）×5%］+150+（8400+4000）×20%=16650

（万元）。

（5）增值额=21000÷80%÷（1+5%）-16650=8350（万元）

增值率=8350÷16650×100%=50.15%，适用税率40%，速算扣除系数5%

应纳土地增值税=8350×40%-16650×5%=3340-832.5=2507.5（万元）

应补缴土地增值税=2507.5-1200=1307.5（万元）。

（6）房地产开发企业的增值税需要向不动产所在地主管税务机关预缴，向机构所在地主管税务机关申报纳

税。

（7）纳税人向主管税务机关申报缴纳土地增值税。按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在

主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。