2012年房地产调控政策的新变化-(精)

2012年房地产调控政策的新变化

进入龙年以来，国家有关部门对于坚持房地产调控的调子仍然一如既往，给社会的

印象是国家的房地产调控政策不会放松。但是，如果人们细心地把相关的政策梳理

一番的话，发现在调控政策的这顶大帽子下面，许多事情其实已经悄然发生了很大

的变化，只不过是政府部门不愿意承认罢了。

中国的行政部门素来喜欢用政策来指导工作，而不愿意用法律的手段来规范市

场；除此之外，中国的政策向来是摇摆不定和朝令夕改的。

本轮的房地产调控政策已经实施两年了，房地产市场与人们的购房心理也在剧

烈的震荡之中经受了洗礼，人们对于房地产市场的盲目的投资和投机行为开始淡化

了，消费行为逐渐变得理性起来，这也许是比房价的直接下降对于社会的正面影响

更大。

在房地产市场被行政降温和欧债危机的双重影响之下，中国的房地产市场也面

临严峻的考验，迫使政府不得不开始修改和完善调控政策，放缓一些激进的做法。

这些新变化概括起来主要有五点：

第一，被人们视为降房价的最有力的武器，征收房地产税的试点城市不会扩

大。据悉，2012年，国家税务总局不会着力扩大房产税试点城市，而是全力推动

“应用房地产评税技术核定交易环节计税价格”工作。根据财政部、国税总局的要

求，自2012年7月1日起，将在全国推行应用房地产评估技术加强存量房交易税

收征管。上海市财政局1月18日公布的2011年上海预算执行情况报告显示，2011

年上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。而在现实层面，由于应税面窄、

税率过低，目前征收房产税对降低房价的影响微乎其微，对改善地方财政收入也收

效不大。因为房产税本身它只是作为地方政府的收入手段，但是从上海、重庆这两

个地方的试点情况来看，收入也不理想，任何税这个调节作用都要从收入的角度来

体现，如果钱收不上来的话，调节也体现不出来。有的说收到了，收的范围比较

大，只是交多交少不一样，这种调节的作用才能体现出来。其实，在对于房产税作

用的大讨论之中，调控房价的一方早已渐渐落了下峰，即使未来房产税进一步推

进，更大程度上也是基于优化地方财政的考虑。

第二，保障性住房的建设速度回归理性。今年的保障性住房的建设数量从当初

确定的1000万套减为700套。在2011年全年开工指标的落实工程中，部分地方出

现以圈占施工围挡、开挖基坑的方式注水保障房开工率的问题，住建部此后出台了

以“1/3完成基坑混凝土浇筑、1/3出正负零(地面、1/3主体结构封顶”的考核标

准，根据住建部的统计，2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左

右。年全年保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，对2012年内竣工的保

障性安居工程总量目标，确定为400万套。而这一指标，也将随着陆续与地方签订

工作责任书的进度，而有所浮动。

第三，各地的金融机构开始将首套房的贷款利率回归到了基准利率。全国多地

首套房信贷利率悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地，原先高企的首

套房贷利率开始回归基准点，部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的

信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹，房贷似乎真的松动

了。

第四，国家允许在农村集体土地上建设公租房项目。在1月7日至8日召开的

全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许地方试点集体建

设用地建设租赁房，其中北京、上海已获批准。与“小产权房”不同，集体建设用

地上建设的公租房，规定不能出售给个人，产权仍然为农村集体组织所有。这使得

试点并未触及到法律和制度的“红线”。如果试点运行顺利，未来很有可能成为解

决公租房盈利模式的重要渠道。

事实上，早在2010年底，北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试

点方案。目前已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。按照北京市

的试点要求，集体土地上建设租赁住房试点，必须符合土地利用总体规划等，对建

设主体、用地性质、用地方式都将严格界定，必须依法办理审批手续。除北京、上

海外，试点范围未来可能继续扩大。按照徐绍史的表态，“对于商品住房价格较

高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部

批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。”这一说法与此前的口径略有

变化。

与2011年5月国土部下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通

知》相比，国土部最新表态中，试点城市范围增加了“少数省会城市”。一些外来

人口较多、房价压力大的热点城市未来很可能加入试点行列。据了解，国土部门近

期还有望专门下发文件，对此类试点予以进一步规范约束。集体土地建设公租房的

试点一旦铺开，将有可能为解决公租房的盈利问题提供有益的探索。在我国现有的

5种保障房类型中，廉租房、公租房等租赁型住房因投资回报周期长、利润率低而

难以吸引社会资本，成为保障房建设中主要的资金压力来源。建设租赁房的集体土

地多属于 “城中村”或位于城乡结合部，基建等配套设施相对完善，土地成本偏

低甚至零成本，这可以节省下不少成本。

第五，北京、上海等城市纷纷提高了普通商品房的标准。北京、上海、武汉等

多个城市对普通住房标准进行调整。调整后，普通住房范围扩大，这意味着有更多

居民能够享受购买普通商品房的优惠。此次下调后，上海市将普通住房门槛设定

为：内环线以内标准为330万元/套以下，内外环之间为200万元/套以下，外环以

外为160万元/套以下，较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。北

京的新标准则继续按照房屋区位设定，其中，标准最高的四环内北部地区达到

38880元/㎡，最低的六环外地区达到了17280元/㎡。北京市过去的标准是以总价

区分普通住宅和非普通住宅，旧的标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90

㎡，基本都会被列入非普通住宅范畴。

北京市有关部门表示，考虑到当前北京住房价格较2008年明显提高，普通住

房优惠政策的覆盖率不足，为进一步落实差别化税收政策，引导合理住房消费，对

标准进行了调整。新标准中，北京市享受优惠政策普通住房的价格,按照房屋的区

位进行了不同的调整。其中，四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为

34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/

平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六

环外地区为17280元/平方米。而享受优惠政策普通住房的标准则需要同时满足三

个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含以上；单套建筑面积在140(含平方米以下；

实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。

符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括：第一、个人将购买超过

5年(含5年的普通住房对外销售的，免征营业税。第二、对个人购买普通住房，

且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女唯一住房的，减半

征收契税。第三、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一

住房的，减按1%税率征收契税。据测算，新标准下，北京市将有70%以上的新购房

家庭能享受到减税优惠，若房价不超单价上限，税负减少最高可达12万元。

简而言之，以上这些政策的变化，尽管有些是局部的，有些是对过去的一些不

合理的做法进行修正，但是，把这些地方的、局部的调整放到全国的房地产调控的

大背景下面来分析，国家和地方的用意不言自明，给房地产调控政策增加了很大的

弹性。