买二手房,如何砍价与避坑?
在你看来,去售楼处几次既妥当又高效?
在我看来,是三次。第一次,自己去售楼处,让置业顾问陪你
转上一圈,不要打岔,听他把费尽九牛二虎之力背好的区域说
辞、沙盘说辞、样板间说辞全部说上一遍,让他给你选一套最
感兴趣的户型,算出首付和月供,这叫全面了解。
第二次,和家人一起去,看看家人对项目是否满意,听听家人
对项目的评价,然后一家人围着置业顾问,让置业顾问告知最
优惠的买房价格。
最后一次,带着能到的最懂房产、最懂砍价的朋友去,看合
同、看项目、看展出的不利因素公示牌,从头到尾都看一遍,
然后到销售经理,有条不紊、稳扎稳打地砍到对方能给到的
最低价。然后签约,成交,买到好房子。
我的做法你赞同吗?
好了,言归正传,现在让我们开启今天的主题,这一课,我们
再一起聊一聊买二手房,如何砍价与避坑?
一手房由于程序相对规范,还有置业顾问几乎全程帮忙,所以
对于新手卖房者非常友好,但若是二手房没遇见靠谱中介,就
真的只能去乞求祖宗显灵,全程无坑了。
在二手房这个水非常深的地方,除了卖房人是自己的亲戚、死
党外,我建议都要中介,而且,尽量全国性质的链家、我
爱我家之类大中介,避免区域性小中介。宁可搜房网这种
网络中介,也千万不要便宜的黑中介。这是一个地产人对你
由衷的忠告,千万不要为了小钱,栽了大跟头。
当然,如果卖房人一方你非常信得过,或者有一个比中介更靠
谱的中间人,再或者,你对整个的房地产交易各种门儿清,你
也完全不需要中介。下面,让我按照流程为你介绍。
第一部分,广撒网,细选房
选房阶段,可以选择自食其力和中介两条路径,但首要条件
是明确买房的大致区位。
如果是自住为主,就尽量靠近工作场所,如果是投资为主,就
尽量靠近地铁口和市中心。自食其力的选房阶段,参考的网站
包括但不限于:搜房、58 同城、安居客、链家、咸鱼、豆瓣小
组,中介尽量选择大中介。
这一阶段,我需要提醒你注意的是,很多中介会伪装成房东,
在网上发布「假房源」,即分明不存在的,价格和品质明显低
于其他房源的虚假信息。很多人看到价格如此低的房源,就会
联系中介,并去现场看房,而到了现场后,中介就会以卖出去/
不卖了/涨价了等各种理由,推荐给你价格更高的房源。此时,
很多人会因「来都来了」,而选择中介的其他房源。
我给你的建议有三点。
1)如何识别真房源?
这是在选房阶段最需要锻炼的内容。我们可以选择贝壳,这种
100% 真房源的网站,也可以通过价格(如果明显低于同类房源,
需提高警惕)、描述与图片(越真实详细,装修风格一致,就越
可能是真的),以及交流时要求对方发一张购房合同/ 房产证的
图片,来证明自己的房东身份。
2)如何选中介?
尽量选择收费更高、更大型的中介,并在最开始多选择 2-3 家
共同看房。在当下的中国服务常常是不被看重,人们更愿意选
择价格低的中介公司,但也正是在这样的状况,能收、敢收高
价的中介公司,尤其是能长期收高价的中介公司必然有其优
势,不是房源独享,就是服务专业。
3)如何砍中介费?
现阶段,同一个房源都会挂在很多中介上,所以,我们在通过
一家中介看过一个房源后,就可以通过房屋位置,去到其他中
介中进行对比,很多中介会说中介费无法砍,实则不然,当我
们看过 2-3 家同品质中介后,就可以让他们互相报价,价低者
得。不建议只选一家,不建议选择规模小的中介。中介的信誉
度也可以通过百度检索。
第二部分,多留意,慢看房
二手房的小区物业非常重要,可以通过小区环境、与小区其他
业主的攀谈等途径获知相关信息。周边的小学、中学、医院、
地铁口、公交站,在条件允许的情况下,也最好实地考察一
番。周边环境确认完毕后,才是房屋的楼层、户型与装修情
况。很多老小区的电梯配比不足,这时就应当考虑相对低楼
层,有的小区在公路旁,如此一来高楼层就更加安静。
这一阶段你需要特别留意,有些房东或中介,会给你限定时
间,或以各种理由让你在晚上看房,这样,你就无法仔细了解
房屋的具体情况,也无法得知房屋的光照情况。
所以我给到的建议是,与房东约一个下午的时间去看房,此
时,如果光照不好,一下子就能看出来。除此之外,多与同小
区的其他业主攀谈,可以了解到很多信息,包括小区的物业、
治安、邻里氛围。
第三部分,重风险,拉产调
二手房之所以需要看产调,是因为二手房的情况复杂,中介也
好、卖房者也好,都可能为了自身利益而隐瞒乃至欺骗买房
者。
这一阶段我需要你特别留意那些明明没有「满二唯一」、「满
五唯一」的房产,却虚报时间,从而要由买房人代为缴纳很高
的税费;房屋被法院、银行冻结,无法交易;卖方并非房屋产
权证的所有人;房产为集体/军队所属,无法交易;最容易出问
题的,是房产证的所有人。如果房产证上有两个或更多人,在
后期签署合同时,就需要此二人同时出面签署……以上任何一条
的出现,都会让买房者遭受莫大的损失,因而,必须在交付定
金之前,看一下该房屋的产调。
那我们如何避免这种情况的出现呢?其实,看产调的方式并不
复杂,但需要卖房者,即房屋所有权人陪同才可以。双方带着
身份证、购买物业的地址,去当地的交易中心要求「拉产
调」,不需要几分钟,你便都可以看得到产调的全部 11 项内
容。费用上,各地可能有微小差异,但大致在 20 元左右。很多
人会觉得麻烦,觉得浪费钱而放弃看产调。殊不知,二手房交
易出现的问题,有八成是可以通过看过产调避免的。值得注意
的是,如果房产证上的共有人无法到场,需要拿出经过公证的
委托书及代理人的身份证件,并由代理人签署合同。之前房价
暴涨,我见过太多次的业主毁约,都是以共有产权人不在场为
由,进行毁约的。
二手房砍价
好,接下来我们来聊一聊二手房砍价,二手房的砍价过程比新
房要惊心动魄,因为实际上双方都没有真实的「底价」,即便
卖房人今天的底价是 500 万,明天的底价也可以是 495 万,后
天甚至更能够把底价抬高到 505 万。
与新房相同的是,在买房人第一次看房时不必砍价,否则房东
与中介就会认为你有非常高的买房意向,反倒更不愿意降价。
而且如果连房产本身的情况都没看清楚,连房屋产调都没看
过,就去急冲冲地砍价,作为买房人,未免也太过冒失。
总之,因为不像新房那样有「底价」的存在,二手房的定价完
全是参考不靠谱的「市场价格」,而二手房本身的状况差异极
大,也给房东与买房人创造出了「绝佳」的斗技场。以下是提
供给买房人的「必杀技」,与新房的砍价技巧会有一部分重
叠,也会有一些细微操作上的不同:
1.不说投资,只说是自住
当你说是投资时,对方会怎么接话?会说这个房子太值了,现
在处于市场低估,未来一定会各种上涨,总之,全部都是对卖
房人的有利的内容,因为要是不适合投资你也不会购买。
但当你说买房是为了自住时,又会怎样?年轻人不容易,想
一套好一点的家安稳的过日子,但是手上的钱不多,对这个房
子又很喜欢,真的想买下来,就是价格可不可以再降一点?无
论对方顺着自住角度说什么,我们都可以扯回年轻人收入不高
这个点上,同时还可以借助年龄优势获得对方的「同情」。
2.利用中介,省时省力
砍价的初期,完全没有必要去见卖房人,一来浪费时间,二来
作为一个普通的买房人,你的砍价能力也很难比中介更出。
而且砍价本身就是一个「零和博弈」,我砍下来的一定是你损
失的。双方你来我往之间很容易用力过猛,然后不欢而散,这
时就需要中介在中间互相调和。出的中介,会在谈价的过程
中不断寻可以砍价的理由,并努力让双方达成共识。有了这
样一个专业的「和事佬」,也能降低购房者的买房难度。
3.以不在场的「决策者」,「决策」全局
砍价过程中,一定会有若干次谈不下去的情况,一旦谈不下
去,持久的沉默只会让交易崩溃。此时最好的办法是让中介在
中间圆场,而除了圆场之外,在陷入僵局后也可以告诉对方,
自己要和「爱人」或者「父母」交流,因为他们也是「决策
者」,这样你没出面的家人作为黑脸,你作为白脸,中介也作
为白脸,就可以最大限度地让谈判在破裂的边缘,不断突破对
方的底价。
4.以「持久战」砍价,以「闪电战」签约
不断地去和房东交流、谈心、砍价,给他介绍你的工作、家
庭、经历、人生规划,让他成为跟你父母兄弟一样了解你的
人,让他在你身上耗费大量的时间精力,让他为了卖一套房从
上午十点谈到下午六点。然后他自然就会希望把这个房子卖给
你。
对于卖房人,没有完全「底价」一说的,只要对方认为「合
理」就可以成交。你需要做的,就是不断给他提供理由,让对
方相信这次交易是正确的、合理的。当对方给到足够优惠的条
件后,比如 400 万,送家具家电,我们就要立刻、马上、原地
让中介迅速准备合同,让对方现场与你签约,以此来锁定胜利
果实。
本文发布于:2023-05-26 01:37:53,感谢您对本站的认可!
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