房屋拍卖的流程,购买拍卖房的风险和注意事项

房屋拍卖的流程,购买拍卖房的风险和注意事项

我们知道⼀些违法犯罪⼈的⼀些财产以及⽆⼒偿还债务的⼈的财产都会被政府进⾏查封，我们更多的是看到房屋拍

卖，那么接下来就由店铺⼩编对于房屋拍卖的流程，购买拍卖房的风险和注意事项的相关知识进⾏具体的介绍，希望

⼤家可以有所了解。

房屋拍卖的流程,购买拍卖房的风险和注意事项

⼀、房屋拍卖的流程

(⼀)拍卖前，查封房屋

(⼆)拍卖前，评估房屋

(三)第⼀次拍卖(拍卖不动产，应当在拍卖前公告)

1、竞买⼈应当于拍卖前向⼈民法院预交保证⾦。申请执⾏⼈参加竞买的，可以不预交保证⾦。保证⾦的数额由

⼈民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。

2、⼈民法院应当在拍卖五⽇前通知当事⼈和已知的担保物权⼈、优先购买权⼈于拍卖⽇到场。

3、拍卖时⽆⼈竞买或者竞买⼈的最⾼应价低于保留价，到场的申请执⾏⼈或者其他执⾏债权⼈申请或者同意以

该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。

(四)第⼆次拍卖

拍卖时⽆⼈竞买或者竞买⼈的最⾼应价低于保留价，应当在六⼗⽇内再⾏拍卖。

(五)第三次拍卖

对于第⼆次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，应当在六⼗⽇内进⾏第三次拍卖。

(六)变卖

第三次拍卖流拍且申请执⾏⼈或者其他执⾏债权⼈拒绝接受或者依法不能接受该不动产抵债的，⼈民法院应当于

第三次拍卖终结之⽇起七⽇内发出变卖公告。⾃公告之⽇起六⼗⽇内没有买受⼈愿意以第三次拍卖的保留价买受该财

产，且申请执⾏⼈、其他执⾏债权⼈仍不表⽰接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执⾏⼈，但

对该财产可以采取其他执⾏措施的除外。

(七)所有权转移

不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产⾃拍卖成交或者抵债裁定送达买受⼈或者承受⼈时起转移。通常需要法院

出具裁定书等，到房屋所在地的交易中⼼办理产权过户。

所谓保留价，是出卖⼈在委托拍卖时提出的拍卖最⾼应价达不到该价格应停⽌拍卖的价格，它是出卖⼈维护⾃⼰

利益的保证⼿段。拍卖保留价是指拍卖标的拍卖成交价应达到的最低价格基数。司法拍卖应当确定保留价。拍卖保留

价由⼈民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事⼈的意见。

⼆、购买拍卖房存在什么风险

(⼀)房屋原所有权⼈的⾝份背景。

⼤家都知道，司法拍卖房屋基本是由于债务⼈⽆法履⾏到期债务，⽽被债权⼈起诉，查封抵押房产，最终被法院

强制执⾏拍卖，当前⼤部分是由于投资失败。资⾦链断裂或者沾染⾼利贷跑路所引起，如果房主是循规蹈矩做⽣意投

资失败，⼈品可靠还好，但如果原房主是因为放⾼炮或者⿊社会背景临时跑路，那么你通过法院拍下了他的房屋，如

果碰到不讲理的流氓，⽇后回到你家你闹事、算账，那你可就⿇烦了。⼀般情况下法院是不会很明确告诉你原房主

的⾝份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，⽽且法院也不会24⼩时守在你家⾥保护你，那么如果碰到这种流氓分⼦，

真的是鸡⽝不宁了。

(⼆)户⼝问题。

房屋虽然被你拍下了，但是原房主的户⼝却⽆法迁出。

(三)长期租赁的法律风险。

根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务

的，会把租赁合同签的很长，甚⾄10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租⼈

的存在，⾃⾝还是没法搬进去住。更有甚者，有的⼀开始说没有租赁，等你拍卖后，突然⼜冒出了租赁合同或者突然

有⼈在⾥⾯居住⽽不肯腾退，那你就⿇烦了。

(四)补缴相关税费的风险。

营业税个⼈所得税房屋契税肯定都是要买受⼈缴的，还有就是⽔电费 物业费及其他费⽤如果拖⽋了很久 也是需

要拍卖后买受⼈⾃⾏承担的，这块费⽤还是要考虑的。

三、购买拍卖房需要注意什么问题?

(⼀)解产权办理等⽅⾯是否存在瑕疵。要确认所竟买的房屋是否具有完全产权和房地产转让的各项条件;同时，需

了解房屋产权的使⽤年限、⾯积和税费情况。

(⼆)实地考察计划购买的房地产，除了了解房屋的建筑⾯积、户型、房屋的布局、朝向是否合适，配套的⽔、

电、⽓是否齐全，房屋的结构、外观质量有⽆问 题，物业管理⽔平及周围环境、交通条件是否理想外，更重要的是查

询该物业是否有拖⽋的⽔费、电费、管理费、维修基⾦等情况。

(三)房屋⾥的附属设施，⽐如⼀些家具、家电之类的，要明确这些附属物与拍卖物业的关系。

购买拍卖房产的注意事项有哪些?

1、 做好财政预算

购买拍卖的房产需要⼀次性付款，涉及到的⾦额巨⼤，必须预先对⾃⼰的经济实⼒有个准确的判断。

如果想要办理贷款的话，流程⼗分的⿇烦，且需要交给担保公司数额不⼩的担保费，这些事项都得提前了解清

楚。

2、 市场⾏情提前了解

购买拍卖房产需求⾜够的谨慎，对市场做了认真的调查和有了准确的判断之后再出⼿。⼩编从很多案例中发现，

很多购房者在买到拍卖房产之后才发现房产的价值不⾼，这是很不明智的。⽅式有风险，买卖需谨慎。

3、 参与拍卖需要掌握的技巧

3.1 提前做好财政预算，提前对房产做了解并有个差不多的估价。对⾃⼰的可承受范围做到⼼中有数，超过可承

受范围坚决不能举牌，⼀定要冷静谨慎，不要受到环境的影响。

3.2⼀般以起拍价成交的房产很少，所以在参与拍卖的时候不要只看起拍价，要详细实地调查了解标的物地理位

置、市场租⾦、市场售价情况。

3.3拍卖前好对房产的情况做⼀个详细的了解，⽐如;在物业管理处详细了解其是否有⽋管理费、⽔电费情况。

3.4计算成本的时候⼀定要把交易税费都算上，因为交易税费也是⼀笔不⼩的数⽬。

以上就是店铺⼩编对于房屋拍卖的流程，购买拍卖房的风险和注意事项的相关知识的具体介绍，我们了解到对于

房⼦拍卖是需要进⾏⼀定的不知，所以⼤家在这⽅⾯如果还有其他问题，欢迎来咨询店铺⼩编。最后祝福⼤家⼯作顺

利。