物权法——精选推荐

物权法

1.物权的概念

物权是指权利⼈直接⽀配特定物并具有排他性的权利。简⽽⾔之，物权就是对特定物的排他⽀配权。

《中华⼈民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第2条第3款规定：“本法所称物权，是指权利⼈依法对特定的物享有直接

⽀配和排他的权利，包括所有权、⽤益物权和担保物权。”这⼀物权概念的界定，强调了对物⽀配与效⼒排他这两个基本要

素，并点明了物权的基本类别。

物权概念的剖析

物权的这⼀定义，包含以下⼏层含义：

（1）物权是以特定的物为客体的权利。

（2）物权为直接⽀配特定物的权利。

（3）物权为享受物之利益的权利。

（4）物权为具有排他性的权利。

2.物权的特性

对世性

⽀配性

特定性

绝对性

排他性

3.物权和债权的联系

（⼀）物权与债权的联系

在市场经济条件下，⼈和财产的结合表现为物权，当财产进⼊流通领域后，在不同的主体之间的交换则体现为债权。商品之所

有是交换的前提和归宿，物权是债权发⽣的基础和前提，也是债权运动的⽬的和结果。

（⼆）物权与债权的区别

（三）物权与债权区别的相对性问题

1．物权与债权的⽬的性和⼿段性之更迭与交错

2．特定领域的“债权物权化”与“物权债权化”

（1）债权的物权化现象

（2）物权的债权化现象

其主要表现在两个⽅⾯：

3．物权与债权的相互渗透与融合

（1）物权与债权结合适⽤的现象⽇渐普遍，⼆者的联结更为密切。

（2）物权与债权相互渗透的情形，更为多见。

（3）特定情况下，物权与债权还可能融合为⼀体。

（四）物权与债权“⼆元划分”的意义

1．债权与物权⼆元是利思维⽅式的产物，构成了⼤陆法系（尤其是德国法系）财产权的“脊梁”

2.就法典编撰技术⽽⾔，基于债权与物权的⼆元划分建⽴了以权利为⾻架的潘德克顿式民法分则

基于以上考虑，债权与物权的⼆元财产权利体系仍需坚持，我国未来《民法典》的编撰仍应承继债权与物权⼆元区分编纂体

例。

4.物权的效⼒

概念：物权的效⼒，是指法律赋予物权的强制性作⽤⼒与保障⼒。物权的效⼒反映着物权

的权能和特性，界定着法律保障物权⼈对标的物进⾏⽀配并排除他⼈⼲涉的程度和范围，集中体现着物权依法成⽴后所发⽣的

法律效果。

物权的⽀配效⼒，是指物权所具有的保障物权⼈对标的物直接为⼀定⾏为，并享受其利益的作⽤⼒。物权的⽀配性与⽀配⼒，

所表明的是物权在对物关系中的特性与效⼒。我国《物权法》第2条在物权的概念中明确规定了物权的⽀配效⼒，应属允当。

1.物权的排他效⼒的概念界定

物权的排他效⼒，是指物权相互之间的对抗效⼒，即⼀项物权排斥内容和性质与其相抵触的另⼀物权并存于同⼀标的物之上，

或者得压制同⼀标的物上的其他物权⽽先⾏实现的效⼒。

2.物权的排他效⼒的法律意义

（1）是否取得排他效⼒应是物权取得与否的标志；某⼀特定物上的权利是否具有排他性，也应是判断该权利是否真正为物权

的标准之⼀。

（2）物权的排他性、排他效⼒源于物权的⽀配权性质和⽀配⼒，⼆者之间有着密切的联系。

2.物权排他效⼒的强弱之分与物权类型的关联

（三）各类物权排他效⼒之表现

1．所有权之间的排他效⼒。

所有权之间具有成⽴上的绝对排他效⼒，⼀物之上只能存在⼀个所有权，⽽不能并存数个所有权。

2．⽤益物权之间的排他效⼒及其例外情形

（1）⽤益物权之间的排他效⼒

⽤益物权是对他⼈之物为占有、使⽤、收益的实体⽀配权，⽽同⼀物之上势难同时成⽴两个现实占有，因此⽤益物权之间当然

具有成⽴上的排他性。

（2）⽤益物权之间的排他效⼒例外的情形

3．担保物权之间的排他效⼒。

除动产质权及以权利凭证的交付为成⽴要件的权利质权之间具有成⽴上的排他效⼒外，其他担保物权及其相互之间原则上⽆成

⽴上的排他效⼒⽽仅有实现上的排他效⼒，其效⼒的强弱，依担保物权的位序来确定。

4．⽤益物权与担保物权之间的排他效⼒。

因客体⽅⾯的原因，⽤益物权与担保物权之间的排他效⼒问题，主要存在于⽤益物权与不动产抵押权之间。此两类权利，⼀为

占有标的物的实体⽀配、⽤益权利，⼀为⾮占有标的物的价值⽀配、担保权利，故⼆者之间不发⽣设⽴上的排他效⼒，⽽仅发

⽣⾏使与实现上的排他效⼒，其效⼒的强弱，原则上依设定的先后⽽定。

5．所有权与定限物权之间的排他效⼒。

同⼀标的物上的定限物权虽恒成⽴于所有权之后，但其效⼒却当然地优先于所有权。从这

个⾓度⽽⾔，所有权的排他效⼒⼜为最弱。

物权的优先效⼒限指物权优先于债权的效⼒，即当特定的物既是物权的⽀配物⼜是债权中的给付标的物时，⽆论物权与债权成

⽴的先后，物权均具有优先于债权的效⼒（惟法律另有特别规定者除外）。

物权优先于债权固为基本规则，但法律也设有⼀些例外规定，使特别规定的某些债权居于优先实现的地位。这些例外情形主要

有：

1．“买卖不破租赁”。

2．进⾏了预告登记的债权。

3．被法律特别赋予了优先受偿效⼒的债权。

（⼀）物权的妨害排除效⼒之涵义

1.物权的妨害排除效⼒的概念界定

物权的妨害排除效⼒，是指物权具有的排除他⼈妨害、恢复权利⼈对物的正常⽀配状态的效⼒。

2.物权的妨害排除效⼒与物权请求权的关系

妨害排除⼒是物权在法律上的救济⼒或保护⼒，从权利的⾓度观之，可称为排除妨害请求权、物权请求权或物上请求权。物权

请求权，是指物权受到侵害、妨害或有被妨害之虞时，物权⼈得请求妨害⼈除去妨害或防患于未然，以回复其物权的圆满状态

的权利。

1．我国《物权法》颁⾏前法律规定的物权种类

在《物权法》颁布之前，我国并⽆系统的物权制度，法律规定中甚⾄未使⽤“物权”⼀词。但我国的《民法通则》以及《⼟地管

理法》等法律中确⽴了诸多实际上属于物权的权利类型，主要有：财产所有权，国有⼟地使⽤权、农村⼟地承包经营权、⾃然

资源使⽤权、采矿权、全民所有制企业经营权、宅基地使⽤权、相邻权、渔业权、⽔权、海域使⽤权，抵押权、质权、留置权

及优先权等。

2．我国《物权法》⽂本中的物权种类

⼆、物权的学理分类

所谓“准物权”，系指在物权法所规定的范物权种类之外，性质与要件等相似于（典型）物权并准⽤物权法有关规定的财产权，

也就是通常所谓的⾮典型物权或特别法上的物权。

物权法定原则⼜称物权法定主义，系关于物权的种类或类型的原则，是指物权的种类及其内容等均由法律明确规定，当事⼈不

得任意创设新物权或变更物权的法定内容之原则。（⼀）物权的种类法定

理论上通常称此为“类型强制”。即物权的种类由法律明确规定，当事⼈不得以协议的⽅式创设法律所不认可的新类型的物权。

（⼆）物权的内容法定

理论上通常称此为“类型固定”或“内容强制”。即各种物权的内容由法律明定，当事⼈不得创设与法定物权内容不符的物权。

（三）其他重要事项的法定性

1.物权的效⼒法定

2.物权的公⽰⽅式法定

3.物权的取得⽅式法定

违反物权法定原则的后果

（⼀）违反物权种类规定的，不得认可为物权

（⼆）违反物权内容规定的，⽆物权的效⼒

（三）物权法未明确规定的事项，原则上应推定为禁⽌

（四）部分违反物权法定原则的，其他部分仍可有效

（五）违反物权法定原则，并不排除产⽣其他法律⾏为的效果

物权的变动，就是指物权发⽣、移转、变更和消灭。物权的变动，就物权⾃⾝⽽⾔，是物权的运动状态；就物权主体⽽⾔，则

为物权的得丧变更；就法律关系⽽⾔，是指⼈与⼈之间对于物之⽀配和归属关系的变化。

物权的变动，包括物权的发⽣、变更、移转与消灭四种形态。

（⼀）物权的发⽣

物权的发⽣，是指物权与特定主体相结合，即某⼀主体取得对某物的物权。

1．物权的原始取得

⼜称物权的固有取得或权利的绝对发⽣，指⾮依他⼈既存的权利⽽取得物权。

原始取得实际上包括有三种情况：

（1）是⼀物之上原不存在任何⼈的所有权，主体第⼀次或最初取得该物的所有权。（2）是物上原存在他⼈的所有权，但法

律上不予承认，⽽是依法律或国家权⼒⽽强制取得。

（3）法律上承认原物上的权利，但新物权⼈不依据原权利⼈的意志⽽依法取得新的物权。2．物权的继受取得

⼜称物权的传来取得或物权的相对发⽣，是指基于他⼈既存的权利及权利⼈的意志⽽取得物权。在继受取得中，由于对标的物

的权利系因继受⽽来，基于权利⼈不得将⼤于其所有的权利让与他⼈的法理，存在于标的物上的⼀切旧有负担得继续存在，⽽

转由取得⼈承继。

依继受取得⽅法的不同，继受取得可分为移转的继受取得与创设的继受取得。

（1）移转的继受取得简称移转取得，是指就他⼈的物权依其原状移转⽽取得。

（2）创设的继受取得简称设定取得或创设取得，是指在⾃⼰所有的物上为他⼈设定⽤益物权或担保物权的情形。

依继受取得范围或形态之不同，还有特定继受取得与概括继受取得之分。

（1）特定继受取得，指对特定标的物之物权的继受取得。

（2）概括继受取得，指就他⼈的权利义务(不限于特定物之物权)予以全部继受⽽取得物权，因继承⽽取得被继承⼈的权利义

务，为其典型⽅式。

（⼆）物权的变更

物权的变更，有⼴狭⼆义。⼴义的变更，包括物权的主体、客体与内容等要素中的⼀项或数项的变更；狭义的变更，仅指物权

客体与内容的变更。

物权的主体变更，包括主体的⼈数的变更（如单独所有变为共有，或共有变为单独所有，或者共有⼈的⼈数的增减）和主体的

更换（如物的所有⼈由甲变为⼄）。鉴于主体的变更通常涉及物权的取得与丧失，因此，物权法上所讲的物权变更，⼀般不包

括主体的变更，⽽仅指物权的客体与内容的变更。

物权客体的变更⼜称物权的量的变更，是指物权标的物在量上有所增减。

物权内容的变更称为质的变更，是指物权发⽣内容上的扩张或缩减、期限上延长或缩短等变化。

（三）物权的移转

物权的转移通常⼜称物权的转让，是指已经存在的物权在民事主体之间的流转，即⼀物上的物权从⼀个权利⼈⼿中转移⾄另⼀

个权利⼈⼿中。

（四）物权的消灭

物权的消灭，就物权⼈⽅⾯观察，为物权的终⽌或丧失，即物权与其主体分离。

物权的消灭分为绝对消灭与相对消灭。前者是指权利⼈的物权消灭，且他⼈也不能取得该物的物权，如物权因标的物灭失⽽消

灭。后者是指物权虽与原主体分离，但⼜与另⼀新主体相结合。

1、物权变动的规范模式

⼀、基于法律⾏为的物权变动之规范模式

（⼀）⽴法例上的三种模式介绍

1．债权意思主义

⼜称债权合意主义或意思主义，以法国、⽇本民法为其代表。此种主义下，所有权的移转等物权变动以买卖契约等债权契约为

根据，既不须另有物权⾏为或物权合意，也不以交付或登记为其⽣效要件。

2．物权形式主义

简称形式主义，以德国法为其典范。此种主义下，买卖标的物所有权的移转，除须有

买卖契约及登记或交付外，尚须当事⼈于买卖契约之外就标的物所有权的移转成⽴⼀个独⽴的合意。此合意即所谓以物权的变

动为内容的物权合意或物权契约。

3．债权形式主义

⼜称债权意思与登记或交付之结合主义，其以1811年的奥地利民法为典型，故⼜称奥国主义。依此种主义，物权因法律⾏为

发⽣变动时，除当事⼈间须有债权合意(债权⾏为)外，仅须另外践⾏登记或交付的法定⽅式，即⽣物权变动的效⼒。由于该主

义实系对前述两种模式的综合，所以⼜被称为折衷主义。⼀般认为，1907年《瑞⼠民法典》和1958年公布的《韩国民法典》

中关于物权变动问题采⾏的也是折衷主义⽴法。

（⼆）简要的评析和我国⽴法的选择

1．对基于法律⾏为⽽发⽣的物权变动的三种规范模式的评析

债权意思主义的优点在于使交易便捷迅速，但物权的变动仅因债权意思表⽰即发⽣效⼒，不仅不能从外部认识其变动和变动的

时间，不利于保障交易安全，⽽且公⽰对抗要件主义的采⽤，⼜导致了物权法律关系在当事⼈内部与第三⼈外部关系发⽣不⼀

致的复杂问题，引发因未公⽰⽽不能对抗第三⼈的“物权”现象出现，理论上难称严谨。

物权形式主义以登记或交付为物权变动的⽣效要件，虽有保障交易安全的优点，使当事⼈之间的内部关系与对第三⼈的外部关

系完全⼀致，但其承认抽象物权⾏为的独⽴存在及其⽆因性，与社会⽣活的实际状况未尽相符。

债权形式主义则兼有上述两种模式的优点，⽽⽆明显缺点，故为⼆战后各国民事⽴法所⼴泛采⽤，代表着物权变动⽴法规制模

式的潮流和趋向。

2．我国对基于法律⾏为⽽发⽣的物权变动的规范模式选择

从《物权法》第9条、23条关于物权变动的基本规定来看，我国⽴法上原则上采⾏的是债权意思主义与登记或交付相结合的模

式。但值得注意的是，统观《物权法》中的相关规定，其关于基于法律⾏为的物权变动之规则，并不等同于前述⽴法例中的债

权形式主义：第⼀，其规定由国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记；第⼆，其对于物权登记的效⼒，其兼采了要件主义和

对抗主义；第三，对某些不动产物权，甚⾄采⾏有与意思主义相近⽽⼜有所不同的规则（如⼟地承包权基于合同取得，但却可

以具有物权的对抗⼒）。因此，这是根据我国国情和⽴法需要进⾏了兼容并蓄和扬长避短的选择。

⼆、⾮基于法律⾏为的物权变动之规范模式

（⼀）⾮基于法律⾏为的物权变动之主要情形

⼀般说来，⾮因法律⾏为⽽发⽣的物权变动，不经登记或交付即可直接⽣效，故此类物权变动⼜称为不必公⽰的物权变动。其

主要情形为：

1．依法律、法令的直接规定⽽发⽣的物权变动

2．因公益征收⽽发⽣的物权变动

3．因法院或仲裁机构的判决⽽发⽣的物权变动

4．因继承、遗赠⽽发⽣的物权变动

5．因事实⾏为⽽发⽣的物权变动

（⼆）物权取得⼈的处分权之限制

处分要件的含义：

除法律特别规定外，⾮因法律⾏为⽽取得的物权，于进⾏不动产登记或动产交付之前，权利取得⼈不得处分其物，否则，不发

⽣物权变动的效⼒。在因尚未公⽰⽽造成权利的实像与虚像不符的情况下，善意第三⼈受公信⼒的保护。《物权法》第31条

采⽤的是这种公⽰处分要件规则。

不动产登记，是指登记机关根据当事⼈的申请并经审查，对不动产物权的设定、变更、转移、消灭等事项登录记载于特定簿册

的事实。

不动产登记的分类

1．初始登记与变更登记

初始登记⼜称原始登记，是指对原⽆权属证书的不动产⾸次办理不动产登记。

变更登记，是指办竣初始登记后，因权利⼈名称、数量的变化或不动产状况的变更⽽进⾏的登记。

2．他项权利登记、移转登记与涂销登记

他项权利登记，是指不动产权利⼈在其不动产之上为他⼈设定他物权⽽办理的登记。如权利⼈在其不动产上为他⼈设定地役

权、抵押权等权利⽽进⾏的登记。

移转登记通常⼜称为转移登记、过户登记，是指因转让、赠与、继承、裁判等原因发⽣不动产权属转移时所进⾏的登记。

涂销登记⼜称注销登记，是指对错误的、不真实的或已经消灭的不动产物权经当事⼈申请或由登记机构依职权予以销除⽽作的

登记。

3．正式登记与预告登记

⼀般所讲的不动产登记，就是指对现实的不动产物权所进⾏的正式登记。

预告登记，是指为保全⼀项以将来发⽣不动产物权变动为⽬的的债权请求权⽽作的提前登记。

4．更正登记与异议登记

更正登记，是指真正权利⼈或利害关系如认为登记有错误时申请更正或登记机关发现登记有错误时依职权对原登记进⾏更改修

正所进⾏的登记。更正登记能够彻底的终⽌现实登记权利的正确性推定效⼒，是对既有登记内容的改变。因此，更正登记必须

在查明属实的前提下才能进⾏。

异议登记，是指真正权利⼈或利害关系⼈对现实登记的权利的正确性提出异议⽽进⾏的登记。该登记的直接法律效⼒，是对抗

现实登记的权利的正确性，中⽌现实登记的权利⼈按照登记权利的内容⾏使权利或阻⽌第三⼈依登记的公信⼒⽽受让不动产物

权。

动产的占有与交付

（⼀）动产占有与交付的意义

依⼀般⽣活观念和交易习惯，现实占有某物⽽有所作为者，当然推定占有⼈为物的权利⼈；动产物权的变动，也以标的物的现

实交付为外观，法律上遵从此⼀观念，因⽽确认了“占有之所在即为动产物权之所在”的理念。

（⼆）交付的⼀般形态——现实交付

现实交付⼜称直接交付，是指⼀⽅将物的直接占有移转给另⼀⽅的⾏为。动产物权变动的⼀般规则中所规定的和我们通常所讲

的交付，指的即是现实交付。现实交付还有委托交付与拟制交付两种形式。

（三）交付的变通形态——观念交付

所谓观念交付，它是指在特殊情况下，法律允许当事⼈通过特别的约定，不现实交付动产⽽采⽤变通的或观念上的⽅法转移标

的物权利的交付⽅式。观念交付主要包括下列三种形式：

1．简易交付

⼜称在⼿交付、先⾏占有，是指动产物权的受让⼈已因其他关系先⾏占有了标的物，尔后双⽅⼜达成了物权变动的合意，因⽽

不必再⾏交付，物权变动⾃合同⽣效时发⽣效⼒。先租后买或先借后质等情形，为其适例。

2．指⽰交付

⼜称长⼿交付、替代交付或返还请求权的让与，是指当标的物由第三⼈占有时，让与⼈将对该第三⼈的返还请求权让与给受让

⼈并通知占有⼈，以代物的实际交付。例如，所有⼈将交由他⼈仓储的动产出卖给买⽅时，只须将其对于保管⼈的返还请求权

转让给买受⼈，并将买卖之情事通知保管⼈即可。

3．占有改定

占有改定是指出让动产时，出让⼈仍有必要继续占有该项动产的，可以与受让⼈另⾏约定由其实际占有该动产⽽使受让⼈取得

间接占有，以代替实际交付的情形。例如，先卖后租。占有改定实际上是标的物的所有权转移，但现实占有不转移，只是占有

⼈的占有名义发⽣了变更（原来是所有权⼈的占有，现在是以借⽤⼈、承租⼈、保管⼈的名义占有）。

2、物权公⽰原则

⼀、物权公⽰原则的意义

物权公⽰原则是关于物权变动的基本规则，主要适⽤于基于法律⾏为⽽⼤量发⽣的各种物权变动。⾄于⾮因法律⾏为⽽发⽣的

物权变动，则适⽤法律的特殊规则：不以公⽰为要件，但未经公⽰的，物权取得⼈不得处分其物权或者其处分不能发⽣物权的

效⼒。

物权的公⽰，指以公开的、外在的、易于查知的适当⽅式展⽰物权存在和变动的情况。⾄于公⽰的⽅式，则因不动产物权或动

产物权的不同⽽有所区别。

物权公⽰原则，就是法律上要求当事⼈必须以法定的公开的⽅式展现物权变动的事实，否则，不能发⽣物权变动的效⼒和公信

⼒之原则。

⼆、物权公⽰的效⼒

1、物权公⽰的效⼒有四：①决定物权的变动能否⽣效或能否对抗第三⼈的效⼒

②权利的正确性推定效⼒

③对第三⼈的善意保护效⼒

④交易风险的警⽰效⼒

2、学理上将物权公⽰效⼒分为两⼤⽅⾯，其⼀是物权公⽰的形成⼒或对抗⼒，其⼆是物权公⽰的公信⼒

（⼀）物权公⽰的形成⼒或对抗⼒

物权公⽰的形成⼒或对抗⼒，即公⽰所具有的决定物权变动能否发⽣或者能否对抗第三⼈的效⼒。这是物权公⽰所具有的最基

本的效⼒。关于物权公⽰的效⼒及其与物权变动的关系，⽴法上有不同的态度，⼤致可分为三种不同的⽴法主义：

①公⽰要件主义

物权的变动以完成公⽰为其⽣效要件，⽽仅有当事⼈变动物权的意思⽽未依法予以公⽰的，不能发⽣物权变动的法律效果。这

种⽴法例使物权公⽰具有形成⼒，即决定物权变动的效⼒。此种做法与形式主义的物权变动模式具有内在逻辑联系，故为德国

法系国家所采⾏。

②公⽰对抗主义

物权的公⽰并⾮物权变动的要件⽽仅为发⽣物权对抗⼒的要件，换⾔之，物权变动的效果仅依当事⼈的意思表⽰即为已⾜，但

未经登记或交付的，不得对抗第三⼈，第三⼈得以未经公⽰为由否定其物权变动的效果。此种做法与意思主义的物权变动模式

具有内在⼀致性，故为法国、⽇本等所采⾏。

③折衷主义

即兼采公⽰要件主义与公⽰对抗主义的⽴法模式，换⾔之，折衷主义是对某些种类的物权变动采⾏公⽰要件主义，⽽对另⼀些

种类的物权变动则采⾏公⽰对抗要件主义。较常见的做法是以公⽰要件主义为原则，以公⽰对抗主义为例外。

④我国《物权法》的⽴法选择

由《物权法》第9条和地23条可知，我国《物权法》原则上采⽤公⽰要件主义，但其另设有除外规定，结合其关于⼟地承包经

营权的流转、地役权的设⽴、动产抵押权的设⽴等规定，可知我国采⽤的是以公⽰要件主义为原则、以公⽰对抗主义为例外的

折衷主义。⾄于此种做法是否允当，学界有不同的见解。

（⼆）物权公⽰的公信⼒

物权公⽰的公信⼒，是指依法定⽅式进⾏公⽰的物权，具有使社会⼀般⼈信赖其正确的效⼒，即使公⽰的物权状况与真实的权

利状态不符，法律对信赖公⽰的善意第三⼈从公⽰的物权⼈处所取得的权利仍予以保护。具体说来，物权公⽰的公信⼒主要表

现在两个⽅⾯：

①权利正确性推定效⼒

指以法定⽅法公⽰出来的物权，具有使社会⼀般⼈信赖其为真实、正确的物权之效⼒。

②善意保护效⼒

指第三⼈因信赖物权公⽰⽽从公⽰的物权⼈处善意取得的物权，不受任何⼈的追夺，法律对其予以强制保护的效⼒。

我国《物权法》中，对物权公⽰的公信⼒问题未有单独的条⽂规定，但有相关的规定。⽽在学理和解释上，对此规则均予肯

定。

三、物权法上的公信原则及其与公⽰原则的关系

1、公信原则的概念

公信原则，⼜称公信⼒原则，是指依法定⽅式进⾏公⽰的物权，具有使社会⼀般⼈信赖其正确的效⼒，即使公⽰的物权状况与

真实的权利状态不符，法律对信赖公⽰的善意第三⼈从公⽰的物权⼈处所取得的权利仍予以保护，实际上，公信原则就是赋予

物权公⽰以公信⼒。

2、注意点

物权公⽰产⽣公信⼒，并不意味着对真正权利⼈利益的忽视，也不意味着公信⼒对任何⼈均能产⽣。因为①真正权利⼈可以提

出异议登记与更正登记；②公信⼒原则只适⽤于善意第三⼈的保护。

3、公信原则与公⽰原则的关系

①理论上通常将公信原则与公⽰原则并列作为物权变动的原则。公信原则的实质内容就是物权公⽰所产⽣的公信⼒。

②公信原则与公⽰原则相辅相成，以不同的功能确保物权变动快捷、顺畅、安全地完成。公⽰原则的作⽤主要在于使⼈“知”，

公信原则的作⽤则在于使⼈“信”。

③公信原则以公⽰原则为基础，并在功能上加以补充：公⽰原则只提供给当事⼈消极的信赖，即“只要没有公⽰就没有物权变

动”的信赖，⽽公信原则则进⼀步保护当事⼈积极的信赖，即“只要有公⽰就有物权变动”的信赖。

四、物权变动与债权合同效⼒的区分

1、区分原则的概念界定

所谓物权变动与债权合同效⼒的区分原则，简称区分原则或分离原则，是指在发⽣物权变动时，物权变动的原因与结果作为两

个法律事实，他们的成⽴⽣效应依据不同的法律根据的原则。

2、区分原则的基本涵义

（1）物权变动的基础关系即原因⾏为、债权合同的成⽴，应当按照该⾏为成⽴的⾃⾝要件予以判断，⽽不能以物权的变动是

否成就为判断标准。

（2）物权的变动，必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，⽽不能认为基础关系或原因⾏为的成⽴⽣效就必然发⽣物

权变动的效果。

3、区分原则的法理根据

（1）买卖合同涉及的两种基本财产权利有着本质的区分。

（2）债权发⽣与物权变动的法律基础不同。

（3）买卖合同中债权的发⽣与物权的变动通常存在着时间上的差异，有债权的成⽴未必⼀定能发⽣物权变动的结果。

4、区分原则的理论意义与应⽤价值

（1）在合同⽣效⽽物权变动尚未成就的情况下，发挥保护合同当事⼈的债权请求权的作⽤，使其可以依不同的情形⽽请求实

际履⾏或者请求⽀付违约⾦、赔偿⾦。

（2）在原因⾏为⽣效与物权的公⽰异时完成的情况下，发挥确定物权变动的准确时间界限和保护第三⼈的正当利益的作⽤。

（3）有利于建⽴严密、和谐的物权法理论体系，并匡正既往的有关规定和实践做法中的错误。

⼟地所有权的范围及其限制

⼟地所有权的范围，指⼟地所有权的效⼒及其⾏使所及之界限。⼟地所有权范围可从“横”、“纵”两⽅⾯理解。于横的⽅⾯，可

通过⼈为设置的经纬度确定其坐标，划定四⾄即地界来确定⼟地所有权的范围并登记造册以确定其⾯积。于纵的⽅⾯，罗马法

及近代民法多奉⾏⼟地所有权“上达天宇、下及地⼼”的法则，⽽现代各国民法则对此进⾏了修正，对⼟地所有权的纵向范围作

了必要限制。

三、空间权的产⽣与发展

（⼀）空间权的产⽣

随着19世纪欧陆⼯业化⾰命的完成，各国的都市化程度迅速提⾼，城市的⼟地资源⽇显稀缺和珍贵。社会发展的需要，促使

⼈们对⼟地的利⽤扩及于⼟地的空中和地中，从⽽形成对⼟地的“⽔平的所有、利⽤形态”。⽽现代建筑技术的提⾼和法律上对

⼟地所有权范围的限制，为⼟地利⽤的⽴体化发展和空间权的产⽣奠定了坚实的基础。

（⼆）空间权概念的界定及其分类

1.空间权概念的界定

所谓空间权，是指以⼟地地表之上的⼀定空间或地表之下的⼀定地⾝范围为客体⽽成⽴的⼀种不动产权利。⾼架桥、⾼架铁

路、空中⾛廊、地下铁道、地下街道、地下商场、地下停车场等为⼟地⽴体化利⽤的典型形态，⽽调整这种利⽤形态的法律，

被称为“空间法”。2.空间权的分类

依据空间权的法理，空间权可依不同的标准作多种分类。如根据客体之位置不同，可分为地上空间权（即空中权）与地下空间

权（即地中权）；依存续期间的不同，可分为有期限性空间权与⽆期限性空间权；依空间权之性质与内容的不同，可分为空间

所有权与空间利⽤权等形态。

建筑物区分所有权的概念与特点

（⼀）建筑物区分所有权的概念

建筑物区分所有权，⼜称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多⼈共同拥有⼀栋区分所有建筑物时，各区分所

有权⼈对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共⽤部分所享有的共有权以及因共同关系所⽣的成员权的总称。

（⼆）建筑物区分所有权的特点

1．内容的复合性。

2．专有所有权的主导性。

3．权利主体⾝份的多重性。

4．流转上的⼀体性。

按份共有的特征与性质

（⼀）按份共有的概念与特征

1．按份共有概念的界定

按份共有⼜称分别共有，是指数⼈按照确定的份额对同⼀物分享其所有权并分担义务的共有。

2．按份共有的法律特征

（1）按份共有⼈之间的联系不以存在共同关系为必要。

（2）各共有⼈对共有物分别享有确定的份额。

（3）按份共有⼈对其应有份额享有相当于所有权的权利。

（⼆）按份共有的性质

1.关于按份共有的性质的⼏种学说

（1）实在的部分说。

（2）想象的部分说。

（3）内容的分属说。

（4）计算的部分说。

（5）权利的范围说。

2．我国现⾏⽴法对按份共有性质的界定

根据我国《民法通则》和《物权法》的规定，按份共有就是各共有⼈按照各⾃的份额对共有物共同享有所有权，共有⼈的权利

和义务的范围，取决于其应有份额的⼤⼩。可见我国⽴法上对于按份共有的性质，采纳的也是权利范围说。

（⼀）共同共有的概念与特征

1.共同共有概念的界定

共同共有是指共有⼈基于⼀定原因⽽成⽴的共同关系，不分份额地共享⼀物所有权的共有。

2.共同共有的法律特征：

（1）共同共有基于共同关系⽽产⽣，以共同关系的存在为前提。

（2）共同共有是不分份额的共有。

（3）各共有⼈对共有财产平等地享有权利和承担义务。

（⼆）共同共有的性质

1.关于共同共有的性质的⼏种学说

（1）不分割的共同所有权说。

（2）社员权说。

（3）结合的共有权说。该说认为，共同共有虽然也属于共有权，各共有⼈也都有其应有部分，但不得⾃由处分⾃⼰的应有部

分，因此这种共有权与⼀般意义上的共有权并不完全相同。

2. 我国现⾏⽴法中共同共有的性质

共同共有的成⽴，以共有⼈之间存在某种特殊的共同关系为前提，各共有⼈之间的共有，应是⼀种没有应有份额的共有，只有

在共同关系结束时，各共有⼈之间才能进⾏财产分割，才能就财产享有确定的份额。因此，对共同共有的性质采不分割的共有

所有权说较为合理。

所谓准共有，是指共有⼈按份共有或共同共有所有权以外的财产权的共有。我国《物权法》第105条规定：“两个以上单位、个

⼈共同享有⽤益物权、担保物权的，参照本章规定。”4、⽆权处分与善意取得

（⼀）善意取得的概念和意义

1．善意取得概念的界定

善意取得⼜称即时取得，是指⽆处分权⼈将其占有动产或登记在其名下的不动产转让给第三⼈，若第三⼈在交易时出于善意即

可取得该财产的所有权，原所有权⼈不得追索的法律制度。

2．善意取得的意义

法律规定善意取得制度，主要是为了维护交易安全，⽽该制度的基础，乃是物权公⽰所产⽣的公信⼒。

（⼆）善意取得的构成要件

1．让与⼈须为动产的占有⼈或者登记的不动产权利⼈

2．让与⼈须⽆处分权

①善意取得与⽆权处分恒相对应，惟有在⽆权处分的情况下，才有可能发⽣第三⼈善意取

得的问题。

②让与⼈⽆处分权，包括根本⽆处分权，也包括⽋缺完整的处分权。

③如果登记的权利⼈或动产的占有⼈受权利⼈之委托⽽为处分，属于有权处分；本⽆处分

权但嗣后取得处分权或得到权利⼈的追认的情况，亦不适⽤善意取得的规则，这种情况下转让⾏为应属⾃始有效，因⽽⽆需考

虑受让⼈是否为善意的问题。

④善意取得制度中⽆处分权⼈所处分的应是他⼈之物，其对⾃⼰财产的处分权依法受到限

制却擅⾃为处分⾏为的，善意第三⼈能否受保护的问题应依其他规则处理，不属于此处所⾔的善意取得问题。

3．受让⼈须基于交易⾏为⽽⽀付合理的对价

⽆偿取得财产不能发⽣善意取得的效⼒。

4．受让⼈受让财产时须为善意

①受让⼈于受让财产时不知让与⼈⽆处分权且⽆重⼤过失的，即构成善意。

②善意由推定⽽成，主张受让⼈⾮为善意的⼀⽅举证。

5．转让的标的物须已经完成移转登记或者交付

（三）善意取得的法律效果

1．物权效⼒

善意取得的发⽣，在受让⼈与原所有⼈之间产⽣的物权变动的效⼒，即受让⼈取得不动产或者动产的所有权，⽽原权利⼈丧失

该财产的所有权，不得向受让⼈主张返还。

2．债权效⼒

善意取得的发⽣，可在原所有⼈与⽆权处分⼈之间产⽣债的关系，原所有⼈可就⾃⼰的损失向其选择⾏使以下⼏种权利：

（1）债务不履⾏的损害赔偿请求权。

（2）侵权损害赔偿请求权。

（3）不当得利返还请求权。

（四）善意取得规定适⽤的扩张与限制

1．善意取得规定适⽤的扩张

⼀⽅⾯，善意取得的客体扩张到不动产，另⼀⽅⾯，善意取得的客体种类不限于所有权，在符合法定条件的情况下，不动产⽤

益物权以及抵押权、质权等担保物权均可适⽤。

2．善意取得制度对占有脱离物的适⽤

占有脱离物是指⾮基于权利⼈的意思⽽丧失占有的物，如遗失物、盗窃物、抢劫物等。我国物权法第107条。

3．不适⽤善意取得的物

①记名有价证券

②货币现⾦

③法律禁⽌流通物

5、各类担保物权间的排序规则

同⼀财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权⼈优先于质权⼈受偿，若抵押权未登记，则登记的质权优先。同⼀财产抵押

权与留置权并存时，留置权⼈优先于抵押权⼈受偿。同⼀动产上已设⽴抵押权或者质权，该动产⼜被留置的，留置权⼈优先受

偿。

⽤益物权的概念与特征

（⼀）⽤益物权的概念

⽤益物权，是以⼀定范围内的使⽤、收益为⽬的，以⽀配物之使⽤价值为内容⽽在他⼈之物上设⽴的定限物权。

（⼆）⽤益物权的法律特征

1．⽤益物权是⼀种定限物权。

2．⽤益物权的成⽴和实现以占有他⼈之物为前提。

3．⽤益物权的标的物主要是不动产。

4．⽤益物权的设⽴⽬的是对物进⾏使⽤和收益。

5．⽤益物权是⼀种独⽴物权。

3、地役权的设⽴和效⼒

（⼀）地役权的概念

地役权，是指不动产权利⼈为了⾃⼰的不动产使⽤的便利和效益，按照合同约定⽽利⽤他⼈不动产的权利。在地役权关系中，

为⾃⼰不动产的便利⽽使⽤他⼈不动产的⼀⽅称为需役地⼈或地役权⼈，将⾃⼰的不动产供与他⼈使⽤的⼀⽅称为供役地⼈或

供役地权利⼈。

（⼆）地役权的法律特征

1．地役权是以限制供役地的所有权或使⽤权为内容的他物权。

2．地役权是存在于他⼈不动产之上的物权。

3．地役权是以他⼈不动产供⾃⼰的不动产便宜之⽤的权利。

4．地役权关系中的供役地⼈以承担消极的容忍和不作为义务为原则。

5．地役权具有从属性。

6．地役权具有不可分性。

（三）地役权与相邻关系的区别

1、产⽣的原因不同。相邻关系因法律的直接规定⽽发⽣，地役权基于合同关系⽽发⽣。约定发⽣的地役权可以突破法定相邻

关系的限度并排除相邻关系规则的适⽤。

2、是否为独⽴的权利类型不同。相邻关系不是独⽴的物权类型，属于不动产所有权或使⽤权本⾝的限制或扩张，其与所依存

的所有权或使⽤权共存亡。地役权是所有权或使⽤权之外的⼀项独⽴的⽤益物权类型，可因约定的原因⽽单独消灭，⾮经约定

不能当然发⽣。

3、对不动产利⽤关系的调节程度不同。相邻关系是最低限度之调节，地役权是较⾼程度的调节。地役权制度可以在有较⾼程

度的利⽤需要之情况下，弥补相邻关系的不⾜。

4、取得的有偿性上不同。相邻关系的取得具有⽆偿的性质，地役权的取得既可有偿⼜可⽆偿，通常是有偿。

5、是否需要登记不同。相邻关系⽆需登记，地役权以登记为必要。

（四）地役权的取得

1、基于法律⾏为⽽取得

（1）地役权的设定取得。

因设定⾏为取得地役权，通常是指通过合同设定地役权，但也可以通过遗嘱等单⽅⾏为设定地役权。设定地役权，须采取书⾯

形式并经登记⽅能成⽴或产⽣对抗第三⼈的效⼒。（2）地役权的让与取得。

地役权具有从属性，不能与需役地所有权或使⽤权分离⽽单独让与，但需役地所有⼈或使⽤权⼈将需役地连同地役权⼀并让与

时，受让⼈即因此⽽取得地役权。让与取得地役权的，同样须经登记才能成⽴或者发⽣对抗善意第三⼈的效⼒。

2、基于法律⾏为以外的原因⽽取得

（1）继承

需役地⼈死亡时，地役权即由其继承⼈继承取得，并且不需要登记。

（2）取得时效

地役权属于财产权，故得因时效⽽取得。依国外⽴法例，因时效⽽取得的地役权，限于继续性的和表现性的地役权这种做法，

值得为我们将来的⽴法所借鉴。

（五）地役权的效⼒

（1）地役权⼈的权利与义务

①使⽤供役地的权利

②为附随⾏为与设置必要设施的权利

③⾏使基于地役权所⽣的物上请求权的权利

④维护设置的义务

⑤⼯作物取回权与恢复原状的义务

⑥⽀付报酬或使⽤费的义务

（2）供役地⼈的权利和义务

①费⽤及赔偿请求权

②使⽤设置的权利与分担维持设置费⽤的义务

③供役地使⽤场所及⽅法的变更请求权

④容忍及不作为义务

典权的概念与特征

1.典权概念的界定

所谓典权，是指⼀⽅依典契⽀付典价，于⼀定期限内占有他⼈的不动产⽽为使⽤收益的权利。

2.典权的法律特征

（1）其客体是他⼈的不动产。

（2）以对典物的使⽤收益为内容。