买房子先看懂五证两书

买房子先看懂五证两书

房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，买房一定

要审查五证两书一表。五证是哪五证呢?两书又指的是什么?在审查五

证两书时要注意什么问题?

一、五证两书指的是什么?

房地产五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、

《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)

许可证》。二书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

二、买房如何查看开发商的五证?

房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设

工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商

品房销售(预售)许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委

员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》

和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住

这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》

这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》

和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得

上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》

的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、

土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市

场交易的资格。

三、买房查看两书的有哪些注意事项?

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书

是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后的两份法律文件，一

个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常

包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，

正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道

渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供

热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修

时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、

委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、

燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，

承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问

题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五

证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产

权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

此外，在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售

单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所

购买的房屋。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味

着开发商尚未交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/

销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包

括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/

销售范围之内。

四、买房除了审查五证两书外还有哪些事项要注意?

(1)买房目标的确定。根据自己的收入、支出等实际情况来确定

适合自己的楼盘。从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满

足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担。

(2)买房首付款的积累。首先初定一个目标，为了实现这个目标，

合理的分配一下收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个

定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每

个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么

消费一定可以更加理性。

(3)买房常识的学习。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个

比较专业的行为。目前国内的房地产市场还没有培养出专业的针对个

人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必

需的。

(4)买房范围的筛选。选择适合自己的楼盘，面积小、首付少、

总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开

盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相

对优惠。此外，还要考虑出行交通的问题，尽量选择离工作单位或商

业区域较劲的楼段，节省出行时间成本。