北京自住型住房政策解读

北京自住型住房政策解读

[摘 要]在北京房价再度领涨全国之际，备受关注的北京市“自住型商品房”

政策终于浮出水面，10月23日，北京市住房和城乡建设、发展改革、规划、国

土、财政等部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意

见》，将重点解决自住型、改善型购房需求，支持刚需，平抑房价。本文通过对

该项政策的具体内容、出台的意义、政策可能带来的利与弊以及未来趋势的具体

阐述，对其他城市是否采取这项政策提供借鉴。

[关键词]自住型住房；利与弊；未来趋势

1 引 言

北京市2013年10月正式出台自住型改善型商品房销售、管理政策。该项政

策的出台，也引来了广泛的讨论，下面浅谈对该项政策的认识。

2 北京自住型住房政策的具体内容及出台意义

2.1具体内容

2.1.1 申购条件

根据北京自住型住房政策，自住型商品住房面向全市符合申购条件的家庭，

对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭实行限购；非京籍家庭持有效暂住证，连

续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。而且两类家庭可

优先购买：一是本市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士

购买的要年满25周岁；二是已在轮候经济适用住房、限价商品住房的家庭。

2.1.2 产权性质及权利限制

自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住

型商品住房”。并且规定自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5

年内不得转让；购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如果有增值，应当将

差价的30%交纳土地收益等价款。同时，自住商品房也不能出租。而违规出租查

处的措施正在制定之中。符合条件的购房家庭只能购买一套，如将该住房出售，

以后不能再购买自住型商品住房。

2.1.3 销售方式

自住型商品住房项目在取得商品房预售许可证或办理现房销售备案后，由房

地产开发企业组织向符合购房资格的申请人销售。选房顺序，由房地产开发企业

组织公开摇号确定。摇号应当进行全程公证，并接受所在区县建设房管部门的监

督。

2.2 北京自住型住房政策的出台意义

针对北京面临房价高的现象出台的新政策，我们认为应该有以下两点出台意

义：

2.2.1 这是地方政府面临房价上涨局面的积极主动态度

长期以来对房地产价格调控，由于“土地财政”等各方面原因地方政府对中央

政府的调控政策的执行态度和力度往往不能令人满意，尤其是那些房地产市场火

爆、房价极高的一线城市，政府对调控政策的执行力更是常常被人诟病。2013

年下半年以来，部分城市的土地市场、房地产市产再度陷入癫狂状态，房价不断

创出新高，面对这种情况，媒体和消费者其实更多关心的是中央政府的政策动向。

在这种局面下，北京地方政府主动出台调控新政策，反映出地方政府对房地产市

场的问题并非无动于衷，而是积极地应对、主动调控。同时，深圳等其他城市也

有类似行为，笔者认为地方政府对房地产调控积极主动的态度，是调控见效、楼

市趋稳的重要保障。

2.2.2 这是地方政府对调控房价的措施的积极探索和创新

在一次又一次的调控之下，部分一线城市的市场经济的表现，一方面说明当

前整体经济及房地产市场的复杂性；另一方面，也说明现有调控房价的政策和措

施还需要不断完善。北京此次推出的加快自住型商品住房建设的举措，虽然与现

在存在的经适房和限价房有很多相似之处，但是该项政策明确定位中端，针对居

民自住型、改善型住房需求，特别是未来北京住房供应将形成保障房、商品房、

自住型商品房各占一定比例的结构，其政策的探索和创新都是非常有意义的。

3 北京自住房型政策的利与弊

3.1 北京自住房型政策的利

该项政策是解决“夹心层”体的住房问题，也就是对既买不起高价商品房、

又没有资格购买保障房的体，可以起一种住房保障的作用。这必然与其他保障

性住房类型有联系，又有区别。基于此下表中，我们可以了解到北京自住房政策

的出台有以下几点好处：

自住型住房的目的是为解决“夹心层”体的住房问题而提出的，与其他的保

障性住房一样，都具有保障作用，但是针对的人不同。这无疑是为社会更多需

要住房的人提供房源，也可说是我国保障性住房体系的一种完善和补充。

从上表中，我们可以看出，自住型住房较经适房、廉租房、政策性租赁房而

言，没有户籍、收入、资产方面的限制，也就是说“自住房”保障的范围比前三者

要广泛得多。

3.2 北京自住型住房政策的弊

（1）从该项政策出台的意义来说，虽然自住型商品房的推出，必然会受到

大量在京工作多年的外地人士的欢迎。但毕竟僧多粥少。并且轮候摇号的时间比

较长，有些消费者不愿意等，可能就会又去购买高价商品房，从而抵消“自住房”

对纯商品房需求的分流，这样会影响该政策的实施效果。

（2）从销售方式来看，是由房地产开发企业组织向符合购房资格的申请人

销售。选房顺序由房地产开发企业组织公开摇号确定，并且有可能产生“自住房”

摇号分配时的寻租行为。这必然会带来“不公平”的现象产生，所以需要有关政府

部门加强监督和管理。

（3）从土地的获得方式说，自住型住房是采取“限房价、竞地价”等方式供

地，套型建筑面积以90平方米以下为主，销售均价比同地段、同品质商品住房

低30%左右。这对房地产开发商来说涉及成本和收益的问题，形成一定的压力。

也会使消费者产生疑问，这种地理位置好的地段，地价飞涨，同等位置的低价房

在质量上能不能保证？后期是不是无人管理？这个问题也需要政府考虑到并加

以完善。

4 北京自住房政策的未来趋势针对北京自住型住房政策，业内也提出了各种

各样的声音，有支持的，也有质疑的。多位业内人士表示，由于自住型商品房位

置并不会很理想，盈利有限，在扩大建设规模之后，房地产开发企业的积极性可

能会下降，自住型商品房之外的商品住宅用地可能会遭到抢购。著名的央视经济

评论员叶檀也认为北京自住型住房估计销路不太好。

通过前面上述的分析，笔者认为该项政策是地方政府面对房价过快上涨的情

形所作出的积极举措，自住房将会分流一部分高价商品房的需求，从而有助于抑

制商品房价格的上涨，也就是说自住房可以在一定程度上对抑制房价起到一定作

用。但是这样一来，会导致商品房的建设用地大幅减少，并导致纯商品房有效供

应量的减少。而且由于“自住房”需要较长时间的轮候等待，但是有些购房者不愿

意等，就可能去购买高价商品房，从而抵消“自住房”对纯商品房需求的分流作用，

这样使得该项的实施效果未必会如预期的那样。因此，笔者也是认为未来的自住

型住房未必能得到购房者的青睐。

5 结 论

本文通过对北京自住房政策的具体内容，出台背景，未来趋势的具体阐述和

分析，可以看出该项政策是为了稳定房价所采取的重要手段，也是住房机制的探

索，有其积极的一面。但是在真正的实施过程中，有许多的执行细节问题值得大

家商榷、提意见，使得促进政策的不断完善。虽然笔者认为北京自住房政策的未

来销路未必好，但是对于该项政策的借鉴意义来说，其他各个地方政府有各自具

体的情况，也就是说具体问题具体分析，所以说对于其他地方政府应该基于各自

地方情况，吸取北京自住房政策的优势，结合本地的实际情况加以完善。

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