《购房人能修改商品房预售合同吗》
摘要:虽然很多情况下,开发商较为强势,若一些开发商坚决不同意修改购房合同的条款,购房人应认真考虑,慎重地做出
决定,第二,若合同约定了生效条件的,你要看看该生效条件是否已经得到满足,如果满足了,那么该合同生效,第三,即
使合同约定了登记备案为购房合同的生效条件,但是合同的一方已经履行了主要义务,而另一方也接受的,那么该合同也视
为生效
为更好地普及法律常识,同时为广大读者提供法律服务,本刊联合北京大成律师事务所上海分
所开设“法律服务”栏目。大成律师事务所是中国成立最早、规模最大的合伙制律师事务所之
一,曾连续三年被《亚洲法律杂志》(ALB)评为“亚洲规模50强第一名”。本刊联手大成
律师事务所开设“法律服务”专栏,除定期向读者介绍相关法律专业知识外,还为广大的普通
民众提供法律支持和服务。如你在生活中碰到困惑的法律问题,或有法律纠纷需要咨询,都可
把相关情况发至邮箱,我们将请大成律师事务所的相关专业律师来作解答。
Q1:王律师,您好!
我今年准备结婚,近期我和女朋友看中了一个新楼盘,我们对于该楼盘的位置、环境、价格都
比较满意。在该楼盘里选中了一套期房,现准备与开发商签订《商品房预售合同》,但签约前,
我们从售楼小处得知,我们所要签订的这份《商品房预售合同》的文本是政府的标准示范文
本,其内容对于像我这样的购房人都是一样的,对于上述合同条款不能更改和补充。我想问问
王律师,对于开发商提供的所谓《商品房预售合同》的示范文本,如果我们作为购房人对于房
屋买卖中有些事情需要特别约定,并想对该《商品房预售合同》的条款进行修改和补充,是否
可以?
求助人:李先生
A:李先生,你好。
首先要回答你的是:若你对于房屋买卖中的相关事宜需要和开发商做特别约定或对于《商品房
预售合同》的相关条款进行变更的,只要不违反法律禁止性规定,你完全有权与开发商进行协
商,并就协商一致的内容,在《商品房预售合同》的补充条款中予以明确。
根据《合同法》第十二条规定:“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”我们说示
范文本一般是由权威性的政府机关或是第三方拟定的,具有专业性、公正性、全面性等特点。
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此外,根据《合同法》的相关规定,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变
更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律
的规定。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经
济秩序,损害社会公共利益。且合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另
一方。
由此可见,合同的签订应为合同双方自愿,且协商一致的结果,只要合同内容不违反法律禁止
性规定,那么就可以与对方进行协商。我们说,政府提供的《商品房预售合同》示范文本,仅
是起到了一个示范作用,推荐各方使用,而不是强制使用,限制当事人自主决定合同的内容和
条款,所以《商品房预售合同》示范文本的条款是可以修改的,并不存在开发商告知你们不能
修改的情形。作为购房人也完全有权对自己签订的合同提出异议,我们说合同签订是 双方合
意的结果,一方不得将自己的意志强加给另一方。
若开发商将上述合同及文件确定为不能修改,那么作为购房人就更应当谨慎审核购房合同及其
相关文件的内容,在可能的情况下可以请专业的律师陪同,就购房合同及相关文件的内容进行
审核。
就本律师以往的经验,开发商为了保障自己的投资收益和最大限度地维护自身利益,会在购房
合同及相关文件中做出有利于自己的描述和约定,可能在一些购房人眼里,购房合同及文件中
这些都属于霸王条款。反观购房人,或许用个人或家庭很大一部分的积蓄来购买房屋,因此对
于如此大宗的交易,还是应当谨慎对待,对于内容可能产生歧义或意思含糊不清的条款要让开
发商解释清楚,对于一些可能产生对自己不利后果的条款,要有底线,并据理力争!虽然很多
情况下,开发商较为强势,若一些开发商坚决不同意修改购房合同的条款,购房人应认真考虑,
慎重地做出决定。
王栋律师现为大成律师事务所上海分所的专职执业律师,主要致力于公司事务运作、房地产、
国有产权交易、经济合同纠纷处置、婚姻家事、法律基础培训等法律业务。在房地产方面,王
栋律师作为主办律师曾为多个大型房地产销售的全程法律服务。作为众多房地产开发商的法律
顾问,王栋律师负责了十多个高档住宅、写字楼、商铺、工业园等房地产的租赁、销售、物业
管理的法律服务。在婚姻家事方面,王栋律师对于《婚姻法》、《继承法》等相关法律法规进
行了专项的研究,对于离婚及家庭财产分割的处理有着独到的见解,成功办理了数十起数额巨
大、财产分割复杂的婚姻家事案件;并受邀作为上海法治频道《热点》栏目的嘉宾及接受报纸
杂志的采访,对婚姻家事、房产纠纷等热点问题进行讲解,受到了广大观众和读者的好评。
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Q2:王律师,您好!
今年1月底,我看中了某新开的楼盘,并与该楼盘的开发商就购买其中一套期房签订了《商品
房预售合同》,本人按照预售合同的约定支付了首期款,并办理了贷款手续。但前两天单位体
检,我查出身体存在问题,需要进行。这一突如其来的变故,对于刚刚买房的我,是一个
很大的打击,第一需要用钱,第二如果因病休息,我的收入来源将无法得到保障,那么我
也将无法及时足额的偿还贷款。这让我非常头疼,也非常着急,就此,我咨询了一些朋友,有
些朋友说:“只要你和开发商签订的《商品房预售合同》还没有到房产交易中心进行登记备案,
就说明你们签订的《商品房预售合同》还没有生效,你有权向开发商告知终止上述《商品房预
售合同》的履行。同时,要求开发商返还已支付的购房款。我不知道上述说法是否正确,是否
有依据,请您帮我解答一下,非常感谢。
求助人:小刘
A:小刘,你好。
我对于你的遭遇感到非常同情。对于你所述的购房合同何时生效的问题,我们应该具体问题具
体分析。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:当事人以
商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不
予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人
一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
此外,根据《上海市房地产转让办法》规定,房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生
效,但有下列情形除外:
1.转让当事人约定合同生效条件的,转让合同自约定的生效条件成立之日起生效。
2.法律、法规、规章规定必须进行合同公证或转让当事人约定进行合同公证的,转让合同自公
证之日起生效。
根据上述规定,我们首先要对你已经签订的《商品房预售合同》中的相关生效条款进行审核,
明确你所签订的购房合同中对于合同生效条款是如何约定的。如果约定合同经双方当事人签订
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之日起生效的,那么毫无疑问你所签订的购房合同已经生效。第二,若合同约定了生效条件的,
你要看看该生效条件是否已经得到满足,如果满足了,那么该合同生效;若未满足,那么该合
同可能尚未生效。第三,即使合同约定了登记备案为购房合同的生效条件,但是合同的一方已
经履行了主要义务,而另一方也接受的,那么该合同也视为生效。因此,购房合同的登记备案
并非是合同生效的前提条件。
此外,依据小刘的介绍,我了解到,你和开发商在《商品房预售合同》签订后,已经支付了所
购房屋的首期款,开发商也已经接受,且你也按照购房合同的约定,办理了相关的贷款手续。
从上述情况看,无论你所签订的《商品房预售合同》的生效条件是签订后生效还是登记备案后
生效,其实,你履行了购房合同的主要义务,开发商也予以接受,因此你和开发商签订的购房
合同已经生效。
那么对于你目前的实际情况,我建议你可以先前往医院开具你的体检证明,并带上你的病历、
医院的相关化验报告与开发商进行友好协商,妥善处理所购房屋合同的解除事宜。根据本律师
以往的经验,如果你的病情非常严重,可能失去经济来源的,那么你可以按照情势变更原则与
开发商解除所购房屋的《商品房预售合同》。
如果你的病情并非严重到妨碍购房合同履行的,开发商一般会要求你继续履行购房合同的约定;
若你执意要解除,那么将根据合同违约条款的约定进行处理。
法律小常识
所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更,致合同
基础动摇或丧失,使合同难以履行,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或
者解除合同。
情势变更原则的意义,在于通过司法权力的介入,改变合同已经确定的条款或撤销合同,在合
同双方当事人当初订立合同的意思和约定之外,重新分配合同各方当事人在合同履行中应当获
得的利益和风险,情势变更原则所追求的价值目标是公平和公正。
情势变更原则的适用条件:
1.有客观情势发生异常变化的事实。
2.发生在合同成立以后,履行完毕之前。
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3.其发生不可归责于当事人(由不可抗力、意外事故等引起)。
4.当事人不可预见、不能克服。
5.其发生使合同的履行失去意义。
编辑:薛华
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本文发布于:2023-05-25 03:35:33,感谢您对本站的认可!
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