购房流程图

购房流程之一：精挑细选

购房关键词：经营资格

开发商是商品房买卖的对方当事人，了解对方“家底”是做买卖的基本前提。根据我国有关法律、政策，目前，

开发商从事房地产开发主要采取两种形式：一种是由若干个投资者（即股东）新设立房地产开发公司（包括

综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司）；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。

购房者需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等，为此需

要审查开发商的下列情况或文件：

1、开发商的股东情况。 如果开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或

主要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。2、开发商的

最新“营业执照” 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，购房者应注意

营业执照的办理时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。 3、开发商设立时由注

册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等。 4、开发商的公司

章程。5、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查如下文件：合资合同

或合作合同；外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书等。

购房关键词：

“五证”

买房还应查询开发商所售房屋是否“五证”俱全。这“五证”包括：

1、房地产资质证书；

2、规划局的《建设工程规划许可证》；

3、国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》（证明卖方已交纳了土地

出让金，拥有产权保障）；

4、建委的《建设工程开工建设许可证》；

5、《商品房销售（预售）许可证》。

在这“五证”中，最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，它表明所售房屋

是合法项目。

购房关键词：

土地使用权

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发最

根本的条件。对于国有土地来说，取得的方式无非是两种，其一是通过政府划拨方式取得国有

土地使用权，其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权（出让土地才可以依法转让，

转让是建立在出让的基础之上的），简单说前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开

发的用地，都必须是有偿用地，即其必须是来源于政府出让的土地。

为了明确开发商的用地是否是出让土地，买方应重点审查下列文件：

1、《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权转让合同》；

2、《国有土地使用证》；

3、缴纳地价款的有关凭证。

购房关键词：

特别“考察”

1、正式的“国有土地使用证”应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章；

2、土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”；如果土地证上加盖了“临时土地使用证

专用章”，则表明土地使用者未缴足地价款；

3、土地证不得擅自涂改；

4、土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致；

5、注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。

核心提示

买房的最基本要求就是放心。购房者在买房之前一般都会有意无意地做一些调查，以免上

当受骗。这种前期工作实际上就是对开发商的资信审查，一般来说购房者通常不知道从何处着

手，往往盲目的进行调查，花了大量的时间却收不到好的效果。

友情提醒：选房三大原则

大家都希望把钱用在刀刃上，买一套物有所值的好房子。怎样才能选购一套性价比高、令

人满意的住宅呢？原则一：特性对比优先

房屋所具备的一些特性，如：位置、价格、项目名称、楼层、户型、朝向、社区环境等，

可以描述出房屋的基本状况，并区别于其他房屋或产品。通常对比，将房屋的不同特性进行对

比，优先考虑对自己更重要的，自己更看中的方面。原则二：不苛求完美

各方面都能兼顾的房子实际上是不存在的，由于市场的细化和个性化，追求完美将是一件

很困难的事。所以在尾房选购或者对比当中，应该将注意力放在最容易、最关键的几方面。原

则三：高性价比优先

性价比是一个可以量化的指数，购房者可以从够房需求的几个主要方面列出各因素的权

重，然后对几个项目分别进行分值评定，最后综合分值高的房屋可以优先考虑。

选房建议

1、关注成熟社区，最好选一个成熟社区，人气足，配套全，交通好，管理优，开发商的

实力强。这样，生活的大环境便有了保证。

2、别选收不全的项目，有些商品房存在法律纠纷，这些房子千万别选。

3、盯准集团消费的剩余产品，有些单位大量购房，只把部分顶层和底层甩下来。其实，

这样的尾房除了楼层不理想之外，没有什么大的缺陷，而且住户的素质都处于较高的层面。

购房流程之二：谈判技巧

购房关键词：购房者心理

在谈判前，购房者应该要做一些准备：

1、必须确定目标，确定希望的价位和能接受的价位。

在第一次接触某处项目时，售楼人员如果认为你有潜在购房可能，一般情况下，他便会主

动提出让你留下联系地址。此时如果你确有购买意向，你可以留下联络地址或电话，但一定不

要让对方感觉出你对此项目已有了极大的兴趣。

此后，售楼员有了你的，就会不断地向你追问是否已拿定购房的主意。这一过程

中，你可以在不经意的谈话间，让对方主动地提出优惠条件。

2、多摸对方的底细和心态。

注意收集你要谈判的项目的相关资料，如评估房价中成本价所占比例、小区的交通、物业

管理、配套设施、规划存在的缺陷等，这些都可在谈判前做一下实地考察。

等到了决定签约的阶段，你就可以把你所了解的该物业和其它一些相关物业的详细情况，

不失时机地抛给对方。让对方明白，你已经做了充足的准备，他必须给你优惠才有把你留住的

可能。

房典关键词：

开发商心理

对房产开发商而言，获取利益是他们的经营目标，而消费者追求的是尽可能少的支出。因

此，购房者明了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，了解开发商心理，会使

自己少支出而多获益。

决定商品房价格因素很多，其中最主要的是土地费用以及各种税费和开发商的利润，除了

这些之外，房价也受市场、环境等因素的影响。

开发商的销售原则一般是以最热情的服务让消费者尽可能快地动心，以最简单的技巧获得

利润最大化。

他们往往采取这种方式：

1、强调产品的优点，淡化缺陷，不轻易让价；2、让购房者先喜欢产品，而且也能接受推

荐的产品，然后才能进一步产生议价动机；3、让购房者产生信赖感。

房典关键词：

谈判陷阱

谈判双方都是为了各自的最大利益而来，双赢的结局当然最好。但买卖之间毕竟不同于慈

善事业，一方多得，另一方相对就要少赚。所以，卖方自然会用各种营销策略，尽可能多地掏

出你兜里的钱。所以谈判时也要时刻保持清醒的头脑，不要被一些小利或空头承诺诱入陷阱。

下面或许就是一些营销人员常用的策略：

1、“不知道”策略

营销人员在遇到有备而来的购房者时常用此法。在谈判过程中面对比较棘手或想正面回避

的问题，常以“不知道”、“不太懂”等来加以回避，使对方的问题没法深入下去，同时以一

种低调来减少对手的防御。

2、“合理化”拒绝

在买卖未成交前，如果买主要求降价或提出其他额外优惠条件时，对方常会苦着脸举出一

大堆不能降价的理由，这些理由听起来都很合理。

3、事前行销

营销人员常利用房屋定价先低后高的规律，在计划涨价前先告诉客户，房子马上就要涨价

了，再不决定可就错失良机了。如此以来给买方造成心理压力，甚至匆忙买下自己并不满意的

住宅。

4、“人质”策略

谈判中极个别素质较低的营销员会采用此种不道德的策略。比如以较低的头期款和代为办

理购房按揭等优惠条件诱你付款买房，而你一旦交了第一笔钱，就等于将“人质”送到他的手

上，其后你只能被动挨宰。

5、“低价”策略

一般来说，房屋销售价都是从低走高，房屋开发公司不到万不得已，是不会主动降价的。

如果开发公司主动调低房屋的售价，这其中有时会暗藏玄机，等消费者发觉上当要求退房就已

经晚了。

核心提示

选定购房目标后，就进入了同代理商或开发商进行实质性接触的谈判阶段。购房谈判的过

程也就是讨价还价的过程（尤以二手房买卖为最）。究竟该怎样最大限度地获取利益，同时又

不致使谈判陷入僵局，就是购房者的最终目的。

与售楼人员过招

稍有点看楼经验的人都知道，买房就如同和“武林高手”过招，所以当你走进售

楼处时，看到里面热火朝天的景象，千万莫急躁，仔细掂量一番：有多少人是真心真意买房的？

销售中有些环节是程式化的东西，比如参观样板房等，在此期间，销售人员会暗自定位客

户需求，一个小区不管有多少套房子，销售人员多数只会带客户看其中的三套好中差。因为他

们认为，看多必滥，客户肯定会跑，所以你看楼时不妨要求多看几套。

不要把目光放在样板房上，一定要用自己的眼睛、耳朵到现场仔细看、听。有的销售人员

一上来就给客户“洗脑子”，告诉你样板房的装修如何好，采用了某品牌浴缸，而丝毫不提房

子的其他问题。到最后，客户脑子里只留下一点：装修的确不错。不过请你切记，你是去买房

子的，而不是听销售人员讲样板房的装潢的。

在洽谈时，要与销售人员打心理战。先向销售人员表现出一定的购房意愿，并举出几个同

类物业说明自己正在其中选择。对销售上提出的房价不要轻易做出让步，因为这会使销售商认

为购房者的经济能力承担开出的价格绰绰有余。

有时购房者要把自己扮成购房行家，通过对收集来的信息进行分析，参照预购房屋周围物

业情况，计算出所选房屋的价值，做到心中有数，将自己所掌握的信息，适时地传递给销售商，

让对方知道你是购房行家，能识破对方的一两个花招，就能在购房时掌握主动权了。

购房流程之三：签定合同

青岛新闻网 2003-04-27 19:38:24

购房关键词：证件

1、开发商的营业执照、房地产开发企业资质证书。

2、《预售许可证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地

使用权证》。

3、交房一定要有《物业投入使用许可证》及《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用

说明书》。

购房关键词：内容

《新建住宅质量保证书》基本内容：

《新建住宅质量保证书》对销售房屋的结构、部件、设施、配套、维修等方面向购房者作

出质量保证和承诺。《新建住宅质量保证书》必须作为购房合同的附件，与购房合同具有相等

法律效力。《新建住宅质量保证书》由房地产公司按规定的内容、要求印制。

《新建住宅使用说明书》基本内容：

《新建住宅使用说明书》应对建筑结构特点和各种设施容量、配置、性能、标准等作出使

用说明和提出注意事项。《新建住宅使用说明书》，由房地产公司按规定的内容、要求印制。

签订正式购房合同签完认购书后，接下来就是签订正式的购房合同。在拟定的时间地点，

购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签订购房合同。

购房合同的主要内容包括以下几方面：

1.甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等；

2.房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；

3.付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；

4.交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；

5.质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运

转的承诺、质量争议的处理等；

6.产权登记和物业管理的约定；7.保修责任；8.乙方使用权限；9.双方认定的争议仲裁机

构；10.违约赔偿责任；

11.其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

购房关键词：注意

在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：

1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不

能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，

如合同中的甲方（卖方）不能是代理商或律师楼，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，

也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人或公司章程上授

权的主要负责人。

2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置

时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。

房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说

明。

3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要

详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等要一一予

以说明。水、暖、电、通讯等设施，要说明安装到什么程度。

4、其它如付款方式、产权保证等都应详细、具体地加以说明。并对房屋整体结构、各部

位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。

5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是购房者。

核心提示

有些开发商因为所建设房地产项目不具备销售资格，不能通过有关管理部门批准，拿不到

正式的带有编号的示范文本合同，便自拟条款，自己印制合同，要买房人签字。这种合同往往

很不规范，所订条款明显有利于开发商一方，买房人一定要提高警惕。

友情提醒：签合同别忘了车库和会所

近年发生的多起物业纠纷都与地下车库和会所有关。笔者认为要解决这个问题，首先要

走出一个盲区：那就是一个小区有很多配套建筑，比如学校、商店、会所、地下车库等，这些

配套只有在没有独立产权、进行公摊的情况下，买房人才拥有共有产权，反之，则由拥有产权

的人所有，而不能“共产”。物业公司出租会所、地下车库的权力来自拥有产权的人的委托。

目前土地出让金不是按土地面积交，而是按容积率交，现在纠纷出在房地产商往往为不交

或迟交地下车库部分的土地出让金，使得地下车库没有明确的产权人，使其出售或出租地下车

库遭到非议。但房地产商补缴了地下车库的土地出让金，按市场经济原则，房地产商只要不改

变地下车库的用途，其它人很难干预。

同样，会所的面积按国家目前的规定是不允许公摊的，那么拥有会所产权的人，只要不改

变用途，具体如何处置，使用人也很难对其进行约束。

因此买房人在购房时与房地产商在合同或补充协议中明确约定地下车库和会所的使用办

法和收费标准非常重要，只听售楼人员宣传是“口说无凭”的，出现争议时，如果政府没有明

文规定加以限制，打到法院赢官司的一定是拥有产权的人。

购房流程之四：支付房款

青岛新闻网 2003-04-27 19:46:13

购房关键词：付款方式

如果开发商允许的付款方式灵活多样，购房者亦可选择适宜自己经济能力的付款方式。 目

前一般采取这几种付款方式：

1、用现金或支票、汇票一次付清；

2、短期分期付款；

3、职工房屋公积金贷款可分1－30年还清；

4、银行房屋抵押贷款可分1－30年逐步还清。避免预售款风险购房者对尚未完工的房屋

支付全额预售款具有一定的风险性。这些风险表现在：房产公司的经营状况是否良好、是否能

如期竣工、楼商能否顺 利拿到产证、配套是否能跟上等等。

购房关键词：规避风险

如何既买到称心的房屋又能减少预售款风险呢？购房者应当好好把握住预售合同的

约定，以减少预售带来的资金流失的风险。那么，如何在预售合同中对预售款支付进行约定呢？

关键是要把握房屋买卖过程中的几个阶段：

1、预售合同的签订之日；

2、房产商取得新建商品房竣工验收合格证书之日；

3、房产商取得新建商品房的“大产证”之日；

4、新建商品房取得《住宅交付使用许可证》之日；

5、办理“小产证”之日。

至此，新建商品房的买卖过程才可以说是终告段落。 在支付预售款时，应当充分考虑以

上五个关键阶段，结合自己手头兑现能力，分期分批地

支付购房款，做 到“货到”付款，以保障购房款的安全性。

购房关键词：购房贷款

公积金贷款

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住

房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。

贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、暂住证等）。

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力。

3、具有购买住房的合同或有关证明文件。

4、提供住房资金管理中心同意 的担保方式。

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。

提交资料：

1、本人户口本、身份证或其他有效居留证明。

2、购房合同。

3、借款人所在单位出具的工资收入证明。

4、住房资金管理中心要求提供 的其他材料。

商业性贷款

新房贷款条件：

1、有当地常住户口或有效居留 身份（身份证、户口簿、军人证件、暂

住证等）。

2、有稳定的职业和收入。

3、信用良好，有按期偿还贷款本 息的能力。

4、有贷款人认可的资产作抵押。

5、有购买住房的合同。

6、所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值。

7、以不低于所购住房全部价款的30％的存款或现金作为购房首期付款。

8、贷款行规定的其他条件。

9、以上条款借款人需同时具备,且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。

核心提示

金融专家提醒购房者，在办理商业贷款时要睁大眼睛，货比三家也是借款者的一门必修课。

要选择那些服务好、办事效率高的银行，可自由选择适合自己的还贷方式和还贷期限，同时，

还要学会利用银行的优惠政策。

购房流程之五：税费缴纳

购房关键词：初始登记

住宅房屋按80元／套计征登记费；非住宅房屋按每宗计征登记费。具体按以下标准收取：

100（含100）平方米以下的为80元／宗；100－500（含500）平方米的120元／宗；500－1500

（含1500）平方米的200元／宗；1500－3000（含3000）平方米的300元／宗；3000－10000

（含10000）平方米的500元／宗；10000平方米以上的800元／宗。印花税：5元／证。

购房关键词：商品房

登记费是这样规定的：购买商品住宅的，按80元／套计征，由买方缴纳；购买非住宅商

品房的，按每宗计征登记费，具体标准为：100（含100）平方米以下的80元／宗；100－500

（含500）平方米以下的120元／宗；500－1500（含1500）平方米以下的200元／宗；1500

－3000（含3000）平方米以下的300元／宗；3000－10000（含10000）平方米以下的500元

／宗；10000平方米以上的800元／宗，由买方缴纳。

契税的标准：1997年10月1日前购买商品房，按6％计征契税；自1997年10月1日起

（含10月1日）购买商品房，按3％计征契税；自1999年8月1日起（含8月1日）个人购

买自用普通商品住房，暂按1.5％计征契税。印花税：5元／证。

购房关键词：持证房

税费缴纳以交易成交价中评估价格高的一方为计税基数。

买卖房屋为住宅的，自2002年3月1日起（含3月1日）受理权属登记申请，按6元／

平方米计征交易手续费，由双方各承担50％。

买卖房屋为非住宅的，自2002年9月20日起（含9月20日）受理权属登记申请的，按

10元／平方米计征交易手续费，由转让双方各承担50％。

转让住宅的，按80元／套计征登记费，由买方缴纳；转让非住宅的，按每宗计征登记费。

具体标准为：100（含100）平方米以下的80元／宗，l00－500（含500）平方米的120元／

宗，500－1500（含1500）平方米的200元／宗，1500－3000（含3000）平方米的300元／宗，

3000－10000（含10000）平方米的500元／宗，10000平方米以上的800元／宗，由买方缴纳。

1997年10月1日前购买房屋，按6％计征契税；自1997年10月1日起（含10月1日）

购买房屋，按3％计征契税。

自1999年8月1日起（含8月1日）个人购买自用普通住房，按1.5％计征契税。

销售房屋，按5.5％计征营业税；自1999年8月1日起（含8月1日），个人购买并居住

不足—年的普通住宅，销售时按销售价减去购入原价后的差额为基数计征营业税；自1999年8

月1日起（含8月1日），个人购买并居住超过1年的普通住宅及个人自建自用住房，销售时

免征营业税。

购房关键词：印花税

印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。

整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额

自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。

注销的方法是，可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注

销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税

人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

核心提示

在房屋的买卖中，作为消费者（买方）支付有关税、费是必不可少的支出。它主要包括登

记费、契税、印花税等。其中，契税是指房屋所有权发生转移时，就当事人所订契约按房价的

一定比例向产权承受人征收的一次性税收；印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证

征收的一种税。另外，税费缴纳以交易成交价为依据，如交易成交价明显低于正常市场价格，

以评估价格作为缴纳税费的依据。

购房流程之六：手续办理

青岛新闻网 2003-04-27 20:00:07

购房关键词：初始登记

根据有关规定，房地产权利法人或自然法人通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使

用权，在经过房地产登记，取得合法房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。

否则，取得的产权不能受到法律的保护。

当申请人为个人时，应该携带这样一些资料，到青岛市房产交易中心办理相关手续：1、

规划许可证或施工执照原件。2、房屋平面图或配置图。3、申请人身份证复印件。4、申请人

申请书。5、墙界表。

办理的具体流程为：申请人先到房产交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》；然后

填写《权属登记申请表》，持《房地测绘证明》及其他有关证件到权属登记收件窗口，经受理

后，领取《收件回执》；在交易中心办理期间，申请人可通过电话查询办理情况，若已办结，

便可到收费发证窗口缴纳税费并领证。

符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起，15日内办理完毕。

购房关键词：商品房

购房者应携带购房合同原件、购房发票原件、房地测绘证明、权利申请人身份证等证件，

到青岛市房产交易中心测绘收件窗口申办《房地测绘证明》。然后，到权属登记收件窗口，经

收件人员受理后，领取《收件回执》。最后，可通过电话查询办理情况。若已办结，便可到收

费发证窗口缴纳税费并领证。

同样，符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起，15日内办理完毕。

购房关键词：

持证房屋

购买此类房屋的市民，需要卖方提交：1.《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地

产权证》；2.房屋买卖合同；3.评估报告；4.房地测绘证明；5.权利申请人身份证件。

但是，该类持证房屋不包括已购公房、已购经济适用住房赠与。另外，部队、财政拨款的

机关、团体、事业单位购买私房，应提供市国土资源和房屋管理局出具的备案证明。

其中，个人委托代办的，应出具公证委托书及经办人身份证复印件；单位委托代办的，应

出具单位授权委托书、经办火身份证复印件。卖方为单位的应提供：国有企业出具国有资产管

理局或该企业上级主管部门批文，集体企业应出具职代会证明及上级主管部门证明。

符合办理条件的，自交易中心权属登记窗口收件之日起，15日内办理完毕。

购房关键词：房产测绘

业主在商品房买卖（或拆迁安置）测绘应提交的证件：商品房预售许可证、个人提供买方

身份证复印件（单位提供营业执照复印件）、开发单位出具的产权证明复印件、竣工验收证明

复印件、竣工图纸（由开发公司盖章）、《土地使用权证》复印件。

业主办理二手房转移登记应提交的证件：测绘登记申请表、个人提供买方身份证复印件（单

位提供营业执照复印件）、《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《房地产权证》复印件。

其中，符合办理条件的商品房买卖、二手房转移登记，自收件之日起10个工作日便后领

取测绘证明；房屋分割、未测房屋登记自收件之日起30个工作日后领取测绘证明。

另外，市民在领取测绘证明时需持回执单与测绘申请人的身份证原件办理。

核心提示

有些开发商因为所建设房地产项目不具备销售资格，不能通过有关管理部门批准，拿到正

式的带有编号的示范文本合同，便自拟条款，自己印制合同，要买房人签字。这种合同往往很

不规范，所订条款明显有利于开发商一方，买房人一定要提高警惕。

热点问答

如何办理公证

南昌路的姚先生问：商品房买卖合同的公证手续怎样办？

答：在办理商品房买卖合同公证时，申请公证双方需要向公证机关提交相关的资料，这些

资料包括，出售方的企业营业执照（居民身份证）、房屋所有权证或土地使用证、商品房销售

许可证及买卖房屋合同文本等。购买方则需提供居民身份证、户口簿或法人资格证书。

商品房的使用期限

新贵都的梁先生问：商品房的最长使用期限是多少？过了使用期后怎么办？

答：按照国家有关规定，住宅的建设地使用期限最长为70年。由于土地是国有财产，因

此使用土地需向国家交纳地价款和土地使用费。

土地使用期满（即70年之后），购房者需按规定提前一年提出续期审请，如果国家不在

此地规划修建公路、机场、体育馆等公共设施，应当予以批准，并重新签订土地使用合同，同

时，购房者还应向国家缴纳地价款和土地使用费。

已购公房的买卖

延吉路的杨小问：已购公房的买卖，需要向房产交易中心提交哪些证件？

答：买卖已购公房的市民，需要向房产交易中心提交如下证件：1.《房屋所有权证》、《土

地使用权证》或《房地产权证》。2.房地测绘证明。3.已购公房上市交易合同。4.售房房主的

《户口薄》复印件。5.房屋所有权人及其配偶身份证明和购房人身份证明。6.同住成年人同意

房屋上市交易的证明材料。

购房流程之七：入住验收

购房关键词：通知单

接到开发商的入住通知单（也叫入伙通知单），就标志着业主收楼的开始。入住通知单，

一般会将收楼的时间、地点、需要带的资料以及该交的费用一一说明。您如果身在外地，没有

足够的时间亲自办理入住手续，那么您必须指定一位信得过的委托人来帮您签订各种入住相关

文件，当然这位委托人必须持有您的委托书。

购房关键词：确认

某消费者购买了某幢楼某单元住宅，由于签订合同时与未向房产代理公司索要所购房的具

体位置图，而他在入住验收时发现房号没变，但位置已变。原来开发商在此前调整了单元号的

次序，而消费者手中又没有相关证据。因此，在此提醒消费者在签订购房合同时，必须索要一

张在合同中与代理商或开发商约定好的住宅位置图。

购房关键词：室内验收

消费者进入所购房内验收，首先查看事前有特别约定部分是否与合同相符，然后根据以下

分类查验：

1、结构工程：钢筋是否暴露，墙面是否渗水，墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符

合设计规范。

2、梁与柱工程：检验梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线。

3、层高：其尺寸是否符合图纸标称要求。

4、门窗工程：门的厚度、材质与规格；窗的底部滑道是否平滑、窗框的材质与规格；门

框、窗框与墙身有无过大缝隙，门与门框、窗与窗框有无过大缝隙。钢木门窗应安装平整牢固，

无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进

户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固；木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，

不露钉帽。

5、水电工程：上、下水管道位置正确，排水流畅。电气线路安装应平整、牢固、顺直，

墙内应有导管，电线接头必须紧密；应按套安装电表或预留表位，具有电器接地装置；照明器

具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全；开关、插座接触良好，位置正确。

购房关键词：室外验收

室外及环境查验应把握以下要点：

1、阳台工程：是否与事先承诺及设计图相符；

2、标识系统：楼宇标识、门牌标识、层位标识、房屋标识是否与实际相符；

3、邮政通讯：是否有邮政接收箱、电话线是否进户等；

4、楼宇对讲：许多中高级小区设立了楼宇对讲系统，在验收时要注意其音量功能、对讲

功能、操作功能是否正常。

5、公共资源：小区给水情况，水质、水流状况、水表计量是否正常，供电是否正常。

购房关键词：钥匙

恭喜您可以顺利地拿到钥匙，但您别得意忘形。最好看看钥匙是否能对号入座，锁具是否

完好。查抄一下您家的水表、电表的使用数目，因为在建设当中，工人毕竟使用了您的能源，

这点咱们可千万别吃亏。最后，到物业管理部门索要您出入小区的门卡。

核心提示

个别开发商因害怕支付延期交房的滞纳金，往往在房屋未经有关职能机构检验并取得合格

证明前就交付使用。这种做法违反了国家建筑法规，消费者有权拒绝接房。在消费者正式收楼

之前，也有权向开发商索取查阅《建设工程质量认定证书》以及到现场勘察验收。

热点问答

质量问题如何处理

海尔路的于女士问：在房屋接管验收中发现质量问题，该如何处理？

答：可根据其对房屋不同的影响程度分别处理：影响房屋结构安全和设备使用安全的质量

问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修，直至合格为止；对于不影响房屋和设

备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，同时，也可采取费用补偿的办法，

由接管人处理。

退房需具备的条件

南昌路的乔先生问：消费者要具备哪些条件才能退房？

答：如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》

的规定只有以下四种情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致；二是开发商擅自变更规划设

计；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构不合格。

具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求

开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开

发商赔偿。

哪些部位易渗漏

海安路的李小问：在入住验收时，常见的渗漏容易发生在哪些部位？

答：屋面渗漏。一般出现在污、废水透气管、出屋面给水管、水箱脚、天沟落水管和砖砌

女儿墙等处。

外墙渗漏。一般出现在外墙窗台与外墙面分隔线的交汇处和外墙分格线处以及因外墙砌体

砂浆不饱满等引起的渗漏。

厨房、厕所渗漏。容易出现在给、排水管道和房顶墙缝处。

购房流程之八：物业管理

购房关键词：选聘

物业投入使用且入住率达到百分之五十的，应当在业主委员会成立后的两个月内完成物业

管理企业的选聘。物业管理聘用合同及入住合同的签订、实施物业管理审批手续的办理以及物

业管理移交手续等项工作。选聘物业管理企业，一般应当采取公开招标的方式。

业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位和部门应当将物业管理有关

工作移交给业主委员会及物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。

住宅小区开发单位在物业管理移交时，应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五

的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场

（库）、自行车棚（房）等，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动，经营所得

收入也应用于该物业管理区域管理经费的支出。

购房关键词：合同

物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。

物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应当在合同期满前两个月通知对方，由业主委员

会在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或

被撤销的，由物业行政管理部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管理，直到业主

委员会聘用新的物业管理企业为止。假如在合同执行期间发生争议的，在争议解决之前，合同

双方不得停止履行义务。

一般情况下，签订的物业管理聘用合同应包括以下内容：物业管理的项目、范围、内容及

费用；双方当事人的权利和义务管理与服务的标准；合同期限及违约责任等内容。

而业主与物业管理企业签订的入住合同应有这样一些主要内容：物业名称、物业管理企业

名称；业主或非业主使用人情况、所使用房屋情况；物业管理服务内容；双方的权利与义务；

费用标准及缴纳时限；以及违约责任等有关事项。

购房关键词：物业费

物业管理企业收取公共性服务费，应以《青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准》

为依据，并与业主委员会协商确定。

所收取的公共性服务费一般应包括以下内容：生活垃圾收集和环境清扫保洁；协助当地公

安机关和基层治保组织搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；小区绿地及其设施的养

护管理以及公共楼道、庭院公共照明、单元电子对讲门的日常运行维护等方面。

另外，物业管理费根据各住宅小区的情况不同，可分为高标准住宅小区和普通准宅小区两

大类。其中，高标准住宅小区根据自身的条件又可分为一、二、三类；普通准宅小区也可分为

一、二、三类。而在其中每类小区中，又可根据服务标准的差异分为一、二、三级。

购房关键词：“两公布”

从去年的3月1日起，由市物价局、市城市管理局日前联合出台的物业“两公布”措施，

主要是要求物业管理企业定时公布服务内容及收支账目。

其中，物业公司在公布的收支账目时，应包括实行政府指导价的公共性服务费；实行政府

定价的电梯运行费、二次供水运行费、中央空调运行费、停车场收费等实际收费和支出；以及

按照《青岛市物业管理条例》规定，为住宅区提供配套的商业网点用房的经营收入。公布收支

账目的时间应由业主委员会确定。但是，半年公布不应少于一次，每次公布的天数不少于3天。

核心提示

开发建设单位应当在物业投入使用前，制定物业使用规定。开发建设单位持工程竣工质量

验收和规划管理验收证明、物业使用规定、前期物业管理聘用合同向物业行政管理部门提出物

业投入使用申请，经批准，取得《物业投入使用许可证》后方可投入使用。

热点问答

如何设立停车场

珠海路刘先生问：小区的物业公司，将原来开发商售房时承诺的绿地改为停车场，物业公

司应该具备哪些手续？

答：小区内设立停车场应该有业主委员会同意设立停车场的签名文件，交警部门的批准，

物价部门备案。在获得批准后设立的停车场，应执行物价部门制定的有关停车场的收费标准，

并且其收支情况也应予以公布，半年不少于一次，公布天数不少于三天。

能否拒交物业费

吉林路的孙先生问：所住的小区物业公司服务不达标，我也要交纳物业管理费吗？

答：物业管理费的收取是依据青岛市物业管理条例规定而来，具体收费标准由物价部门来

确定，享受不同水准的物业服务，就应缴纳不同标准的物业管理费。物业公司提供的服务如有

不达标准的地方，业主可向业主委员会或市、区物业管理部门进行投诉。整改仍无效时可召开

业主大会，重新选聘新的物业公司进行管理。但不能以此作为不交费的依据。

谁负责公共部位维修

营口路的李女士问：房屋的公共部位具体维修时由谁来组织？

答：已实行物业管理的房屋，由业主委员会委托物业管理单位或者组织业主实施房屋维修。

未实行物业管理的房屋，由所在地街道办事处组织业主选举成立业主委员会，负责委托维修单

位或者组织业主实施房屋维修；业主委员会成立之前，暂由房屋所在地的居民委员会代行业主

委员会组织房屋维修的职责。