2022年北京豪宅市场分析：市场两极分化明显

2022年北京豪宅市场分析：市场两极分化

明显

豪宅是指比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的

住宅。其豪华程度主要表现在对资源的占有率方面。而不同类型的住

宅所占有的资源类型可能完全不同，所谓豪宅仅是统称。下文是对

2022年北京豪宅市场分析。

继上海某楼王最高单价达到38万元/平方米、深圳首度消失单

价20万元以上项目之后，北京顶级豪宅定价何时迈入20万，成为近

期业内热议的话题。

“北京四环以里或者顶豪项目中，在2022年消失单价破20万

的房源，基本没悬念。”业内人士坦言，北京房价环环递进，顶豪价

格的天花板已经打开。以位于西三环的西宸原著为例，凭借难以复制

的核心地段和稀缺的别墅物业，在亮相之初便被猜测其售价最高能达

到20万。

豪宅市场井喷入市

2022年，多家品牌房企火拼豪宅产品成为市场的一大看点。

据亚豪机构统计数据显示，2022年，将有包括西宸原著、中赫万柳

书院、融创农展馆项目和保利首开东坝项目等在内的近20个豪宅项

目入市，将来售价均将超过10万元/平米。

在豪宅项目扎堆入市的状况下，豪宅市场的成交也日益活跃。

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据中原地产统计，截至4月28日，今年北京成交的总价5000万元以

上的物业达到了104套，制造历史新纪录，而且均价也首次全面上涨

到10万元/平方米以上。其中，亿元大宅也已经成交签约了3宗。

“随着豪宅项目不断增多，2022年北京豪宅市场将会消失肯

定程度的竞争。对于顶级豪宅而言，地段和产品两个元素都不能少。”

西宸原著营销负责人李昂认为，从实际的高端客户接触状况来看，购

房者对内城别墅的需求非常剧烈。

市场两极分化明显

伴随着豪宅市场的集中入市，市场格局也渐渐发生了变化，北

京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。“近两年，北京五环内住宅用

地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而将来四环内基本已经没有住宅

用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而

四环的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟估计，今

年北京四环内的新居房价已普遍迈入“8万门槛”。

在这种状况下，北京单价超过8万元/平米以上的新盘会越来

越多。而由于这些地块都在政府要求下配建肯定公共建设，如公租房

或自住型商品房、商场等，高端住宅项目的纯粹性会越来越低，这给

房企打造高端项目设置了很大考验。最新豪宅市场信息请查阅发布的

《2022-2022年中国豪宅产业市场运行暨产业进展趋势讨论报告》。

“能在北京四环寻一处居所，已是一件极其浪费的事，更别

说在三环内购置一套别墅。”北京龙湖营销总监李亮认为，此次龙湖

推出的别墅西宸原著位于西三环区域，相比于城市公寓，别墅产品特

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别简单，其稀缺价值更加突出。从市场进展来看，2022年是高端市

场分化的一年。高价地推高了房价，市场也会进行“伪豪宅”、“真

豪宅”的大比拼，不少地段在五环外、品质上无特的项目将面临去

化速度下降的问题。

两大因素成“20万顶豪”标配

实际上，北京豪宅市场已经细分为了高端豪宅与顶级豪宅。北

京今年热销的多数豪宅单价在5万元左右，属于高端豪宅。而备受买

家关注的另外一类顶级豪宅，单价则都在10万元以上，甚至在今年

有望达到20万。

目前，市场上什么样的产品有望能领先达到“20万顶豪”的

标准，至少具备以下两个特征。首先，地段价值是顶豪的基础所在，

由于城市核心区豪宅项目占据着顶级生活资源和品质优势，越是靠近

城市核心区的产品，越能受到金字塔顶层的置业者的青睐。其次，产

品的业态属性是顶豪的差异化价值，相对城市公寓豪宅简单复制的属

性，内城别墅的业态更为稀缺。

“北京2022年到现在，三环以内的别墅供应量是46套，四环

以内的是182套，再分到每个社区，其实就是那么几十套的房子。”

亚豪机构市场总监郭毅表示，核心地段的别墅产品可以称得上是真正

的绝版。

在2022年即将入市的众多豪宅项目中，位于西三环的西宸原

著项目成为北京内城唯一一个真正的别墅缔造项目，“卖一套，少一

套”的绝版产品或称为北京市场内城别墅的收官之作。“结合西三环

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的地块属性，人居圈层与府院文化基因，西宸原著项目在设计上承袭

了原著系产品精髓，重新邀请了颐和原著的设计团队来担纲设计，依

循恭王府造园理念，打造围合式空间院落，再现“立体四合院”形制。”

李昂表示，西宸原著布局“一山二园一脉五巷”，营造王府式花园;

而在外立面的选材与细节设计上，则充分吸取西方建筑精华，呈现更

具共性更符合客需求的经典设计。

“豪宅市场的分化，不仅体现在豪宅售价之间的价差在加大，

而且还体现在豪宅品质的角逐与竞争不断加强，这迫使豪宅项目在设

计、智能技术以及文化理念上等方面创新不断升级。”业内人士分析，

诸如西宸原著等顶豪项目蕴涵的差异化价值，已经具备了成为“20

万顶豪”的基因。

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