徐汇滨江的发展对周边二手房成交影响的研究 (1)

徐汇滨江的发展对周边二手房成交影响的研究

摘要：作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生成其是近年来

上海二手房价上涨过快的问题已引起了广泛的关注。本文在对上海二手房成交数

据分析的基础上重点分析了徐汇滨江的发展对周边二手房成交影响。

关键词： 徐汇滨江；二手房；成交

一、概念界定

1.二手房

是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行

交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的

俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自

建房、经济适用房、限价房。

2.成交量

是一种供需的表现，指一个时间单位内对某项交易成交的数量。当供不应求

时，人潮汹涌，都要买进，成交量自然放大；反之，供过于求，市场冷清无人，

买气稀少，成交量势必萎缩。而将人潮加以数值化，便是成交量。广义的成交量

包括成交股数、成交金额、换手率；狭义的也是最常用的是仅指成交股数。

3.二手房成交量

是指一个周期内二手房的交易量

一、徐汇区滨江板块概述

徐汇滨江板块，东沿黄浦江，北到中山南二路，西以宛平南路、云锦路、丰谷路和龙吴

路为界，一直连通到华泾，对面是浦东世博规划区。紧邻徐汇中心商业圈、龙华旅游区，并

拥有上海植物园，规划中将建设滨江大道、大型商业中心和大型高档社区。根据政府规划，

浦江南段（包括徐汇滨江）将建设成为集城市居住、生态、旅游于一体的新滨江板块，创造

层次明晰的景观体系和“新城市主义”街区，成为“上海居住的新方向”，建设动力来源于“一廊、

两心、四带、四片”的规划：

“一廊”：沿江设置由绿地、开放空间等组成沿江绿化景观走廊。

“两心”：分别在龙华旅游城和水泥厂设置都市旅游中心和滨水活动中心。

“四带”：沿龙华港、龙耀路、中环线以及外环线设置绿化景观通道，将滨江景观引向腹

地。

“四片”：整个地区由“廊”和“带”划分为四大片区，形成四个功能区域。品牌地产介入，临

江楼盘底气十足。有了市政规划的支撑，徐汇滨江立刻成为各大品牌地产商争夺的宝地。

①住宅条件

诸多品牌开发商在此云集打造精品项目，而周边的上海白猫厂已被李嘉诚的和黄集团收

购，规划大型Shoppingmall。在徐汇临江豪园附近也正在建设欧洲百年酒店品牌“凯宾斯

基”(Kempinski)五星级酒店。板块的地块价值与未来发展前景可观，临江豪宅楼盘皆底气十

足。

②交通情况

徐汇滨江板块依托南北纵贯的快速干道龙吴路。龙吴路上有数十条公交线路可直通城市

各中心。北接漕溪路，可快速直达徐家汇中心地带，经徐浦大桥、济阳路可到浦东国际机场。

从沪闵路高架至上中路组成的中环线也在加紧建设中，在徐汇区部分确定以过江隧道的方式

与浦东连接。目前上中路沿线处于施工状态，环境和出行会有一些影响。

③教育医疗

教育、医疗、购物依靠邻近成熟板块。教育机构靠近徐汇中心地段拥有交通大学、南洋

模范中学等市重点院校；靠近南站地区依托上中路教育一条街，拥有上海小学、上海中学、

上中路幼儿园等名校，还有园南中学、华育中学、长桥中学、龙苑中学以及华东理工大学、

上海航空运动学校、上海交通大学上中路校区等教育配套，可满足居民子女各阶段就学要求，

为孩子提供全套的成长方案。在医疗方面，附近区域内有徐汇区精神卫生中心、上海市龙华

地段医院、海工医院（特：儿童孤独症康复）、长桥地段医院。

④休闲娱乐

目前徐汇滨江正在开发当中，商业配套还很欠缺。紧邻徐家汇中心商圈、龙华商圈和上

海南站、商圈，完全可以满足居民的购物需求，比如龙华乐购，凌云好又多大卖场等。更让

人关注的是，目前，徐汇滨江板块中将有五星级酒店的兴建以及大型商业中心的规划：除开

和黄集团规划的大型Shoppingmall，还有中海瀛台规划的6000平米的风情商业街。区域内

有船厂路易初莲花超市、龙华路乐购超市、上中路凌云好又多超市、平福路集贸市场、罗秀

集贸市场、长桥综合贸易市场，龙华旅游城，上海植物园，青松园林，龙临路西南文化艺术

中心，上海市划船俱乐部等。

二、二手房市场数据分析

房价的涨幅绝对令人印象深刻，2010年上海的新房均价约22370元/平米，而至

2016年上半年，整个上海的一手房均价已经涨到了34956元/平米，涨幅达到5

6.26%.

而就在这个各区房价普涨的时代，中心城区由于日益稀缺的土地出让，更成

为各开发商和购房者求知若渴的宝地，而其中徐汇区自2010年世博会开始，受

世博滨江板块高端商务发展连带作用，徐汇区的房价从39893元/平米上涨至7

8080元/平米，6年达到了95.72%的惊人涨幅，远远领先于整个上海新房发展

的步伐。

从2010年世博会开始，徐汇的另一个板块飞速跃进到人们的视野中，就是与

世博滨江板块隔江相望的徐汇滨江板块。总所周知，滨江沿岸的地块资源无论对

于住宅还是对于商业来说，其稀缺性可以说是用一块少一块，而近年来紧锣密鼓

的发展及建设，使得徐汇滨江的锋芒更胜中心板块。现已聚集了龙美术馆、余德

耀美术馆、西岸美术馆、演艺中心等文化项目。被誉为“世界上古老拍卖行”的苏

富比也已经正式入驻徐汇滨江的上海西岸传媒港。教育资源也十分丰富，拥有上

海交通大学、华东理工大学等12所高校云集在此。

而规划的“一核三区”以及 “一廊”，“两心”、“四带”、“四片”，随着大商业大配

套的南移，徐汇滨江将成为推导整个徐汇区发展的，成为“上海居住新方向”。徐

汇滨江的迅速发展对周边二手房成交量起到了极大的促进作用。

1.上海二手房数据分析

2016年8月是房地产市场的传统淡季，但8月份的上海二手房市场却可谓是风

起云涌。土地市场高溢价不断推高房价预期，在网络传言“九月上海将实行地产

新政”谣言的推波助澜下，上海二手房市场出现了前所未有的火爆场面。各区域

成交价轮番上涨，成交量更是创下了自3.25新政实施以来的新高，与往年8月

传统的淡季相比，反差可谓是冰火两重天。

据房天下二手房数据中心监控显示，8月份，上海二手房住宅市场挂牌量价均继

续保持上涨：挂牌量达827013套，环比7月上升1.31%，二手房市场挂牌均价

44492元/平米，环比7月上涨3.05%。

成交量与成交价均大幅提升，成交量更是3.25实施以来的新高：8月上海全市

二手房住宅市场成交51736套，环比上月上涨44.22%，二手房成交均价上升至

32545元/平米，环比上月上升13.71%。

表1：各区县挂牌量价及成交量价数据表

【数据来源：房天下二手房数据中心】

8月上海18区县挂牌量8个区县下降、10区县上涨，其中涨幅最大的区县是金

山，达17.11%，黄浦本月涨幅排名第二，涨幅为15.35%，徐汇和静安以13.31%

和11.88%的增幅位列三、四名；跌幅方面，下跌幅度最大的是崇明，下降了

10.52%，奉贤和嘉定分别以9.97%和4.90%的跌幅位列二、三位。总的来说，8

月份的上海市的二手房住宅交易市场异常活跃。

挂牌价方面，8月全市18区县挂牌均价除嘉定有小幅下跌之外，均保持上涨。

其中崇明涨幅最大，环比上涨22.73%，挂牌均价为14469元/平米，紧随其后的

是金山和奉贤，涨幅分别为7.81%和5.92%，挂牌均价分别是11290元/平米、17866

元/平米。18区县中，挂牌均价最高的是卢湾，为71840元/平米，其次是静安

和黄浦，挂牌均价分别为70172元/平米、68853元/平米。上海二手房市场刚需

和刚需改善成为市场消费主体，外环外和郊环房价上涨幅度增大，市区走缓。

图2：各区县挂牌量及挂牌均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

8月上海18区县成交量均有大幅度上涨，涨幅全部超过10%，涨幅较大的静安和

黄浦甚至超过了100%。涨幅最大的区县为静安，环比上涨121.43%，其次是黄浦，

涨幅为101.05%，随后依次是奉贤、长宁、宝山，涨幅分别为62.96%、62.12%

和57.45%。成交量排前三位是浦东、闵行、宝山，成交套数分别为11617套、

5567套、5158套。

成交均价方面18个区县仅静安小幅度下降，跌幅为1.19%。其它17个区县成交

均价上升，卢湾上升17.01%，成交价到达71856元/平米。成交均价排在前三的

依然是静安、卢湾、黄浦，分别为71856元/平米、64616元/平米、63480元/

平米。

图3：各区县成交量及成交均价环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

三、商圈二手房数据分析

1.成交量及走势分析

8月份，热门商圈成交均有不同幅度的提升，18个区县中15个增幅超过20%，

而增幅最大的三林成交量增幅达到了惊人的107.36%。成交最多的是南桥，成交

套数为1782，环比上涨80.91%；其次为青浦城区，成交1204套，环比上涨1.26%；

三林成交1014套，排在第三，环比上升107.36%；成交量最少的是南翔，成交

296套，环比上升27.04%。徐汇滨江排名第六。总的来说，8月各商圈的成交量

普遍上升，且上升幅度较大。

图4：热门商圈电商成交及环比走势图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

四、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，上海二手房住宅市场8月区县搜索排行榜中，浦东新区

仍牢牢占据热搜区县榜首，三林越居热搜商圈第一位，仁恒河滨城成为网友搜索

热度最高的楼盘。

8月，上海二手房住宅市场热搜轨交线为7号线和8号线，热门轨交站点为美兰

湖站；两居室、70-90平米、150-200万成为网友比较关注的二手房住宅属性。

1、区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，8月上海市各区县搜索排名中，前三甲延续了

以往的热度，浦东新区以20.38%的占比占据榜首之位，闵行区搜索占比10.98%

紧随其后，宝山区搜索占比8.52%，占据第三位。徐汇滨江第四。排名榜首的浦

东新区热搜环比略有下降，排名二、三位的闵行和宝山环比均有小幅度的上升。

图 5：区县关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

2、商圈关注度分析

8月上海二手房住宅市场商圈搜索情况显示，三林超越上月排名第一的金桥和惠

南雄踞商圈热搜榜首位，搜索占比为1.05%；七宝以搜索占比0.89%排名第二位；

上个月排名榜首的金桥以0.89%的搜索占比排名第三；惠南落至第十位，搜索量

占比0.67%，而川沙和上个月的排名相同，居第五位，搜索占比为0.81%。

图 6：商圈关注度排行及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

3、楼盘关注度分析

8月份，仁恒河滨城以0.55%的搜索占比位列第一，搜索占比较7月份有了质的

提高；上海康城以0.33%的搜索占比排名第二；世茂滨江花园屈居第三，搜索占

比为0.26%；上海绿城和黄山始信苑分列四五位，搜索量占比分别为0.24%和

0.21%。

表 7：网友关注楼盘搜索量及占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

4、地铁线路关注度分析

8月上海二手房住宅市场轨道线路搜索榜中，排在前五位的搜索占比较为均衡。

7号线飙升至第一位，搜索占比11.41%，环比上升17.99%；8号线本月表现相对

稳定，由7月的第四位上升为第二位搜索占比10.75%，环比上升10.27%；1号

线遭遇滑铁卢从第一降到第3位，搜索占比10.60%，；9号线表现抢眼，从7

月份的第九位上升至8月第四位，搜索占比为9.83%；11号由上月的第四跌至第

五位，搜索占比为9.12%。总的来说，8月网友对各条地铁线的关注热度小幅上

升，地铁线路热搜排名除9号线从第九升至第四外，其它变化不是很大。

8月，美兰湖站（途经7号线）冲至上海二手房市场热门轨交站点榜首，搜索占

比为1.44%；而在7月份第一位的通河新村路站下滑至第四位；世纪大道站（途

径2、4、6、9号线）搜索占比1.36%，越居8月第二位；龙阳路站（途经2、7、

16号线）位列8月第三，占比为1.22%。

图 8：地铁线、地铁站关注排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

5、教育地产关注度分析

教育地产一直是上海购房者考虑的重要购房因素之一，因此搜索热度一直很高。

8月上海学校搜索榜中，闵行实验小学春城校区跃居榜首，汇师小学紧随其后，

排名第二。打虎山路第一小学排名第三位；7月搜索量排名第一的虹口区第四中

心小学本月跌至第二十位。

图9：学校搜索量排行榜

【数据来源：房天下二手房数据中心】

6、户型、价格、面积关注度分析

在户型的需求上，两居室持续成为8月网友最为关注的户型，搜索占比高达

44.11%，位居首位；其次为三居室，占比为26.45%，占比略有下降；一居室搜

索占比17.94%，位列第三。

图10：户型、面积区间、价格区间搜索量占比图

【数据来源：房天下二手房数据中心】

面积搜索中，70-90平米依然稳居首位，搜索占比为21.98%，环比下降5.34%；

50-70平米的搜索占比为21.09%，位居第二，环比上升12.90%； 90-110平米搜

索占比为13.84%，环比下降19.53%，位居第三位。

在价格方面网友热搜相较上月有所变化，150-200万价格区间更被网友关注，占

比23.13%；其后为300-500万，占比19.76%；200-300万以上占比19.42%，位

居第三。

8月份的上海二手房住宅市场，先是延续了以往的升温趋势，成交量持续走高；

而网络传言的“九月上海将实行地产新政”谣言极大的刺激了上海的二手房市

场，使得二手房成交量爆发式增长，让传统的地产淡季8月火爆异常。

从目前的二手房成交趋势来看，9月的二手房市场将回归理性，成交量也很难超

越8月份，成交量维稳将会成为主要基调。所以，极有可能出现金九银十成交量

下滑的局面。

总的来说，影响二手房成交量的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直

接影响二手房成交量以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到二

手房交易量，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，二手

房成交量反过来影响这些因素。二手房成交量与这些因素的相互影响使得二手房

价格的变化变得互相联动、错综复杂。

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