2017年二手房交易详细流程

2017

年二手房交易详细流程

附时间)

一、看房：

1.

房屋：

(1)

看绿化

(2)

看结构及布局

(3)

看价格

(4)

看日照

(5)

看通风

(6)

看隔音

(7)

看私密性

(8)

看面积

2.

小区：

(1)

物业管理

(2)

环境

(3)

配套

(4)

地理位置

(5)

升值空间

3.

历史：

1.

业主出售原因

2.

房屋以往经历

1 / 10

二、查册 工作日

(1)

查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的 任一条件为索

引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的 权属人、面积、结构、有否

违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明 材料。目前各房管局公开房屋信息给市民

查询二手楼房产情况，可以持身份证 到房地产档案馆查阅。

查册资料：

(1)

身份证

(2)

地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

查册费用：

(1) 30

产权基本情况 元

(2) 40

抵押登记情况 元

(3) 30

查封情况 元

注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过 户。

三、签三方合同和网签合同 工作日 ：

(1)

依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：

1.

当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。

2.

标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、 结构、格

局、装修、质量及附属设施等 房屋的物业管理费用及其他交费状况和 房屋相关文书资料的

;

移交。 价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明 总价款、付款方式、付款条件、

3.

如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要 明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂

费 如果双方另有约定，则应当在 合同中明确这一约定。

;

4.

履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期 限、交付房屋

的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中 明确写明。支付楼款的方

式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时 间、数额、分期付款的步骤、时间和数额

等。

2 / 10

5.

违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的 义务时，所

需承担的责任。

明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

6.

同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间

生效或失效条件 合同中止、终止或解除条款。

;

合

;

7.

合同的变更与转让。

8. ;

附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等 以及还需签订有关的补充 协议的约

定。

注意事项：合同约定主要产权 楼价定金 付款方式 付款条件 履行期限 交楼 时间

;;;;;;;

办理相关手续时间 违约方式 违约责任等

;;;

四、评估 工作日 ：

（1）

房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行 银行贷款权利

价值评估审批 银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地 方高于市场交易价。

;

注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估 价来计算贷款

金额。

五、签房屋申请贷款合同 工作日：

（1 ）

贷款是指 贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购 买房地产。

:

房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖 合同，并支付

首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行 向购房人提供贷款，作为购

房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定 偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先

受偿。购房人与银行就房地产按揭所 签订的合同称为《房地产按揭合同》。

银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷 款银行填报房

屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房 屋买卖合同、担保书等所规定

必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格， 向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋

买卖合同和银行与购房者所订立 的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规

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定的期限内把所 贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。

注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等 双方备齐资料 才能递交银

;

行申请贷款。

房屋按揭贷款分类：

1. (7~10 )

商业贷款 工作日审批 ：

个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用 房或自用普通

居住用房的个人发放的贷款 借款人将所购房产抵押给银行作为按 期偿还贷款的担保。

;

商业贷款资料：

卖方：

(1) ()

身份证 夫妻双方

(2)

房产证

(3) ()

户口本夫妻双方

(4)

婚姻证明

(5)

银行收款账号

买方：

(1) ()

身份证 夫妻双方

(3) ()

户口本 夫妻双方

(4)

婚姻证明

(5)

银行收款账号

买方：

(1) ()

身份证 夫妻双方

(2) ()

户口本 夫妻双方

4 / 10

(3) (2 )

收入证明 一般大于供楼额 倍以上

(4)

婚姻证明

(5) (;2 )

银行流水 至少近半年的存折进出状况 每月进出大于供楼额 倍以上

(6)

供楼存折或卡

(7) XX

非市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(8) XX

市房屋套数查册证明

(9)

公积卡或存折

(10)

公积金缴存明细表

公积金贷款费用：

按揭手续费：贷款额具体按各按揭公司收费

xl.O%

)

保险费：贷款额按揭年限淅扣

X

0.1%

注意事项：借款期限不能超过 年贷款成数不得超过房价七成 首次购买 房产小于

20 ;(

90 8 )

平方纯公积金贷款优质客户可以申请 成公积金个人最高贷款额

度为 万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过 万元公积金

50 80 ;

贷款流程慢，利息低。 组合式贷款 商业公积金贷款 工作 日审批

3.(+)(10~15)

指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款 在借款人在购房时申

;

请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷 款选用商业贷

款的方式。

组合式贷款资料：

卖方：

(1) ()

身份证 夫妻双方

(2)

房产证

(3) ()

户口本 夫妻双方

5 / 10

(4)

婚姻证明

(5)

银行收款账号

买方：

(1)()

身份证 夫妻双方

(2) ()

户口本 夫妻双方

(3) (2 )

收入证明 一般大于供楼额 倍以上

(4)

婚姻证明

(5) (;2 )

银行流水 至少近半年的存折进出状况 每月进出大于供楼额 倍以上

(6)

供楼存折或卡

(7) XX

非市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(8) XX

市房屋套数查册证明

(9)

公积卡或存折

（10）

公积金缴存明细表

组合贷款贷款费用：

按揭手续费：贷款额具体按各按揭公司收费

X1%

）

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式 贷款额%。年限贷款万保 险费

二X

0.2 50

2000;

提前还款可以申请退部分。

注意事项：借款期限不能超过 年贷款成数不得超过房价七成 公积金贷 款流程慢，

20;;

利息低。

六、 银行同意贷款通知书 按第五条贷种类审批通过 工作日出同贷书 银行内部

（1 ）

各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的

金额、期限、利率。

6 / 10

注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行 除同贷书

同意贷款金额剩余是首期款。

;

七、 递件 工作日 产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审

（1 ）

核，审核成功

领取回执。

递件需要准备的材料：

三方递件前打印网签合同

;

卖方：

1（）;

、身份证 夫妻双方

2;

、房产证

3;

、户口本

4;

、婚姻证明

买方：

1（）;

、身份证 夫妻双方

2（）

、户口本 夫妻双方

3;

、婚姻证明

4;

、未成年小孩的出生证明

5XX

、非 市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问 税后，业主房

产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼 款，业主要求就要交首期款

了 目前房管局要求最好使用银行资金托管。

;

八、缴税过户 工作日 ：

（1）

递件申请审核成功领取回执，国家需要缴税费房屋才能过户。

7 / 10

房管局缴交税种如下：

1.

契税：

a） x1%90（

管局报批价首次购房面积平方以下需提供户口所在房屋套数查册 证

明

）;

b） xl.5%90144

管局报批价首次购房面积平方以上平方以下需提供户口所 在房

（

屋套数查册证明管局报批价二次以上购房或购房面积平方以上

）；

c）x3%144;

2•x1%5

个人所得税：管局报批价房产证业主满年且业主唯 --------- 套物业免

征

；

3•x5.6%5

营业税：管局报批价房产证满年免征

；

4•x6/ m;

土地交易服务费：房产证建筑面积 元

2

5. 50 80

产权登记费：个人产权 元二个人产权 元

；

注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户 换取出新证 回执。

;

九、出新证 工作日： 经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后

（7 ）

房产交易登记中 心出新房产证

.

十、归档 工作日 ： 交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并

（5）

提供档案利 用。

十一、入押 工作日

（1 ）:

房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及 借款人关系设

立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登 记。

抵押登记费用：抵押登记费 元套。

80 /

十二、出押 工作日

（7 ）:

出押指房地产抵押登记后出房地产他项权证。

l

他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团 体对该房产

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涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般 房产购买时，选择按揭贷

款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记 载，载明他项权利人、权利种类 抵押

（

权 、权利范围 他项权利的房屋范围 、权 利价值 他项权利的契载价格 、权利

）（）（）

存续期间 契载期限 、注销日期 他项权利消 失的日期 ，并且在他项权证书也注明

（）（）

这些内容。根据担保法，房产设有抵押， 即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经

抵押权人同意不得进行合法 交易，不能办理产权过户等相关手续。

十三、公积金放款审批 工作日

（10~15）

公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进

行审批放款 商业贷款不需要公积金放款审批 。

（）

十四、放款 工作日 ：

（1~3）

据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办 理房地产抵押

登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入售房者在指定 该行的帐户上。

注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额

度情况 公积金不受银行额度影响。

;

十五、收楼 工作日：

（1 ）

卖买双方交接房屋 包括合约附带家私家电维修基金等 办理附属房屋包括有 水费，电

;;

费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用核实缴清。

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