外来人员在农村宅基地上建“小产权房”也有补偿了？

外来人员在农村宅基地上建“小产权房”也有补偿了？

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

导读：众所周知，农村宅基地具有严格的身份属性和福利保障性

质，仅能允许本集体经济组织成员建房解决居住生活问题。非本集体

的外来人员通常无权在农村宅基地上建房，更不允许村民擅自交易、

流转宅基地使用权。但在实践中，外来人员建房的事情仍较为普遍，

其中潜藏的法律风险也很复杂。而最近发布的一则裁判

就对此问题进行了论述，支持了外来人员在所建房屋遇拆迁时获取部

分补偿、补助。那么，这究竟是怎么回事呢？本文，在明律师就为大

家解析一番。

【核心案情：宅基地上建13层楼房？】

王咸悦与王孔杰、王孔臻系父子，均为三亚市天涯区海坡村民委

员会第九小组（以下简称海坡村九组）村民。

2010年4月16日，王咸悦等三人（甲方）与刘松宝等三人（乙

方）签订《房屋建设协议书》，主要内容：

1.甲方旧宅位于海坡村九组28、29号，约800平方米，与乙方合

作进行危房改造，建造一栋十三层的住宅楼，建筑面积约7800平方米，

住宅楼名海坡滨海公寓；

2.住宅楼施工建设所需费用由乙方负责。住宅楼建成后，土地使

用权归甲方所有，甲方在一楼车库分得五十平方米住房一套，剩余面

积甲乙双方各占50%，双方共同使用一层车库；住宅楼第二至六层、

第十二层楼房归甲方所有；乙方对第七至十一层、第十三层楼房享有

60年使用权，期限从2012年1月1日至2072年1月1日止；使用

期满协议终止，甲方无偿收回分给乙方的所有楼房；

3.房屋物业管理由甲方负责，乙方需向甲方交纳物业管理费；乙

方在60年使用期内，如政府征用土地和房屋的，甲、乙双方按合同约

定各自所有的房屋取得相应的房屋补偿款和房产补偿款（如政府按政

策只对首层住宅基地或按原户籍人口进行安置补偿，宅基地、原户籍

人口补偿费、安置费或安置房归甲方所有）。

协议签订后，刘松宝等三人出资，王咸悦等三人出地，共同建成

海坡滨海公寓，双方按约定对房屋进行分配，但未办理产权登记。

然而，当2015年涉案房屋被纳入当地棚户区改造征收项目范围时，

涉案项目的补偿安置方案明确规定，对于无合法房屋产权且户籍不在

本村的外来人员的房屋，仅给予外来人员每平米几百元的按期搬迁的

补助及奖励费，其他补偿费用一律与外来人员无关。

2017年，涉案房屋被当地政府强制拆除。刘松宝等三人对行

为不服提起诉讼，法院最终判决确认三亚市政府的强制拆除行为违法。

那么，刘松宝等三人究竟能否以其外来人员身份凭借其与村民所

签订的合同获取被拆除房屋的补偿呢？

【“小产权房”补偿问题浅析：给的就是“安慰奖”】

一、二审法院在审理中指出，涉案房屋是不受法律保护的小产权

房，刘松宝等三人请求赔偿房屋造价损失，不符合法律规定。显然，

涉案房屋被判定为了法律上的违建。

对此，在（2019）最高法行赔申123号行政裁定书

中论述如下：

刘松宝等三人并非涉案土地所属村集体的

村民，无权在王咸悦等三人的农村宅基地上建

设房屋，其未经审批建设并依据合作开发合同

分得的房屋，应当属于违法建筑。

对于违法建筑，征收时应当不予补偿。为

了平衡村民与外来人员的利益关系，加快征收

进度，三亚市政府制定《补偿安置方案》和

《补偿安置补充方案》规定，对投资建设、户

籍不在海坡村的外来人员，能够主动配合登记

丈量，积极进行搬迁工作的，给予其每平方米

550元的生活困难补助，在规定时间完成搬迁

的，再给予每平方米250元的搬迁奖励费，生

活困难补助和搬迁奖励费以每户525平方米为

限。

上述规定符合征收管理工作的实际需要，

有助于征收工作的顺利开展，节约时间成本，

提高征收的总体经济效益，不损害国家利益、

公共利益和他人合法权益，属于合法、有效的

征收补偿方案。

据此，本案所涉的情形有了结论性意见：对于非本集体经济组织

成员的外来人员未经审批建造的宅基地上房屋，应当定性为违建，仅

能依据补偿安置政策给予一定的配合搬迁补助、奖励，即老百姓概念

中的“安慰奖”。

而就与本案类似的情形，在明律师要提示广大下乡建房者以下问

题：

其一，非本集体经济组织成员不能利用宅基地建房是原则，且这

一原则至今仍未被打破。故此，无论你与村民在协议中约定得如何如

何，一旦遇到拆违、拆迁时主张权利一定会遇到困难。对此还是要三

思而后行。

其二，随着农村宅基地制度改革试点的推进，的确有一些地区正

在开展城乡共建共享闲置宅基地上房屋的试点。但试点项目均有其明

确的规范性文件依据和参与条件，参与共建共享要履行严格的审批手

续而不是仅与村民签订合同了事。

其三，利用宅基地建13层的楼房显然超过了房屋所在地乡村规划

就建筑高度的要求（一般都在3层左右），其违法风险巨大显著。

在明律师最后要提示大家的是，利用农村宅基地和其他集体建设

用地建“小产权房”的做法不受法律保护，因具体情况的不同所建房

屋很可能被认定成违建或者在征收拆迁中不予补偿、仅给予如本案中

情形的极少量补偿。在当前的环境下，非本集体经济组织成员的建房

行为很可能令自身的利益受损，更可能涉嫌违反土地管理、国土空间

规划法律法规而给社会造成危害。非本村村民的建房行为，还是要谨

慎而为。

裁判文书全文：

最高法判例：外来人员在农村宅基地上建设房屋的认定与补偿