最新二手房交易税费缴税计算方法

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最新二手房交易税费缴税计算方法

二手商品房税费：

二手商品房就是业主从开发商手中按照市场价直接购买后上市出售

的房产类型，但是经济适用房不属此类。

契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按

照成交价格的3%交纳;【名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面

积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土

地上住宅交易平均价格1.2倍”的，属于非普通住宅，反之为普通

住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居

房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享

受普通住宅待遇】。

印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花

税。

营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足

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2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住

宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×

5.5%的标准交纳;

个人所得税：凡是房产交付时间不足2年的，需要交纳个人所得

税，个人所得税有两种交纳方式：

1、适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格

-合理费用)×20%;

2、适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际

成交价格的1%。【名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主

在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费

等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。】

如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧

需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置

房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式

将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所

得税退还。

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房改房税费：

房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福

利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所

有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房

产可以直接上市交易：

契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本

价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实

际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的

成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊

区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是

15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，

其产权性质即等同于商品房产权了;

个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起

算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)

的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另

外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准

计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依

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据，而是统一核定为4000元/平米;

需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有

“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改

房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，

优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平

米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规

定上市交易了。

经济适用房税费：

经济适用房是国家给予相应税费减免和补贴的住房类型，所以该类

房产上市交易的限制比较多：

契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税;

个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用

房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得

税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要

上市交易的，依旧需要纳税;

经济适用房的“5年之限”：1、交付使用不足5年的：该房产只能

按照原购买价格出售给符合经济适用房购买资格的家庭【名词解

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释：符合经济适用房购买资格的家庭——经济适用房的购买资格要

求如下：家庭年收入6万元以下、属于无房户或者家庭平均住房面

积未达到最低标准的、北京市城镇户口居民或者《持有北京市工作

居住证》的外省市来京人员】;2、交付使用已满5年的：可以按照

市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合

地价款。

这里需要特别注意还有一类“等同于经济适用房管理”的房产类

型，这类房产大多为“拆迁安置”类房产或者“回迁房”，他们只

是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房，但是不

受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了

按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3%的土地出让金，

交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。

关于土地增值税

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，

免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值

税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

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在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方

式。

有关税费减免的规定：

1、拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税;

2、一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，

但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门

来源：（最新二手房交易税费缴税计算方法

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