上海市各区限购政策、加减名字、公司名义购房、共恒委托、操作情况汇总

上海市各区限购政策、加减名字、公司

名义买房、公证委托、操作情况汇总！

房产证加减名字步骤及费用！

在房产证上加名字，在法律上讲，就是“增加房屋的共有权人”。

要增加“房屋的共有权”，按照目前的法律规定有三种方式：

1. 房产权赠予；2. 房屋买卖；3. 析产登记。

大家平常涉及的比较多的，也是大家比较关心的是第一点，一般是父母在房产

证上加上子女的名字，或者是夫妻加上另外一方的名字。下面我们来看看详细

说明！

一、无贷房产证加妻子、子女、父母名字

1. 带好三证（结婚证，身份证，房产证）及其复印件；

2. 去房屋交易中心，窗口工作人员会审核提交的材料；

3. 办理房产证上加名字所需的费用：110元手续费：80元手续费，25元籍图费，

5元贴花费。顺利的话，大概20天可以拿到房产证。

二、有贷款房产证加名字！

1. 先去银行办理抵押手续变更；

2. 办理所需要的费用： 除了前面说的110元手续费外。如果贷款是公积金的，

需要另外加100元；如果是组合贷款（公积金贷款+商业贷款），需要加200元

费用。

3. 其他的步骤和前面无贷款的流程一样。

三、没有直系血缘关系的房产证加名字情况会复杂很多，因为那将视为房屋买

卖，需要交如下费用。

1.每平方米2.5元交易费。

2.不满5年，5.65%的营业税加2%个调税(普通住宅1%，时间段从产证发证日

期到交易日未止)，满5年则不需要。

3.万分之5的印花税。

4.4本合同，每本约5元(各区交易中心不一样)。

5.男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50

万。

6.产证上有几人转让的，产证权益按平均分。

接下来，我们说说房产证减名字的事！

房产证去个名字，流程和费用是多少?

律师表示,房产证去名字也要分情况来看：如果是夫妻之间加名字或去名字，不

收取契税。父母子女之间加名字或去名字，都视为买卖，要收取契税。去掉名

字类似于份额转让,流程和正常的房屋交易类似，只需缴纳所占份额的契税,从

1%——3%不等。

共分四种情况：

首次购买90平方米以下普通住宅：1%；

首次购买90平方米以上的普通住宅：1.5%；

非首次购买普通住宅：3%；

购买非普通住宅3%。

：

以一套60平方米、180万元的普通住宅为例,有父母和子女3个人名字,现去掉子

女名字,根据情况不同,需要缴纳的契税最少6000元,最多1.8万元。

关于以公司名义购房！

现行的限购政策，使得很多名下有公司的客户便有想法把购买的房屋登记在公

司名下，那么公司购房有什么特殊性呢？

解答如下：

1、公司分为注册在境内的公司以及注册在的公司，注册在境内的公司购买

房屋类型和套数不受限制，注册在的公司不能在沪购买住宅，如果在沪有

办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅；

2、公司购买不能商业贷款，只能待产证出具后办理持证抵押，年限与利率都有

别于商业贷款；

3、公司买房缴税的大额税种就是3%的契税，其余手续费等都不高，但是有一点

区别于个人购买的是：房产税，按照买入价格*1.2%*0.8*年限（每年要缴纳，

如果不缴纳，则卖出时会被要求一次性缴纳）；

4、公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但

是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不

动产以及资产，否则不现实；

5、公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权

变更登记；

６、以公司名义购置的房地产作为公司资产，为所有公司股东共同共用，在处

置资产时需要经过所有股东同意及授权或取得董事会决议方可处理!

限购政策各区操作情况汇总（2014年4

月23日更新结果）！

为帮助大家熟悉各区限购政策操作的最新情况，截至2014年4月23日17

点，誉萃交易部将各区限购政策的操作情况再次进行汇总整理，更新情况如下表

（变化部分已用红标注），谨供业务部参考。由于目前全市各区操作尚未统一，

不排除部分区再作零星调整的可能性，我部会随时跟进并邮件通知，请业务部关

注我部相关邮件，并在操作中及时咨询当区交易员。

区域 行政限购执行规定（同父母共有住房的认定）

区 已婚 未婚

双方各自同父母共有

住房在两套及以下的,跟父母共有住房两

宝山 还能买二套；一方同套及以下的，还能

父母共有住房超过两买一套

北区

套的，不能再买

同宝山 同宝山 闸北

同宝山 同宝山 普陀

同宝山 同宝山 嘉定

双方各自同父母共有

两套及以下，还能买

两套；一方同父母共

有3套，另一方同父

长宁 同宝山

母共有两套及以下，

还能买一套；一方同

西区

父母共有4套及以上

的，不能再买

双方各自同父母共有

两套及以下，还能买

徐汇 两套；一方同父母共同宝山

有3套，另一方同父

母共有两套及以下，

还能买一套；一方同

父母共有4套及以上

的，不能再买

双方各自同父母共有

住房在两套及以下的,

卢湾 还能买两套；一方同同宝山

父母共有住房超过两

套的，不能再买

双方各自同父母共有

两套及以下，还能买

两套；一方同父母共

有3套，另一方同父

静安 同宝山

母共有两套及以下，

还能买一套；一方同

父母共有4套及以上

的，不能再买

闵行 同静安 同宝山

松江 同静安 同宝山

青浦 同静安 同宝山

双方各自同父母共有与父母共有住房二

东区 浦东 两套及以下，还能买套及以下，还能买

两套；一方同父母共一套；本市离婚单

有三套及以下且配偶身带小孩无房，可

无房，可买一套； 买一套；外地离婚

带小孩无房，不可

购买。

南汇 同浦东 同浦东

名下无任何住房1、

双方各自同父母有两

套及以下，还能买两

可购买一套；

虹口 套；一方同父母共有

2、跟父母共有住房

住房超过两套的，不

在两套及以下，还

能再买

双方各自同父母共有

两套及以下，还能买

两套（4套房是结婚前

杨浦 同宝山

和父母共有的）；一

方同父母共有住房超

过两套的，不能再买

黄浦 同卢湾 同卢湾

注解：

1、此表中所述同父母共有房屋指的是限购政策出

台前（2011年1月28日前取得产证）的住房，

对于此后购买的住房将按规定计作新购住房，应

能买一套。

在还能购买的套数中予以扣除。

2、此表中所述“双方各自同父母共有套及以下”

指此家庭中，男方和女方各自同父母共有的套数

都应符合限制套数的规定，有一方不符合，此家

庭将被限购

3、此表中所述“双方同父母共有套及以下”指

此家庭中，男方、女方及各自同父母共有住房套

数总数应符合限制套数的规定，否则此家庭将被

限购

4、当夫妻为上海人+外地人时，参照上海人家庭

实行，但上海人必须上产证。

5、11月9日起，外地人在沪购房提供的社保或

税单证明从原来的签约前满两年累计满一年，延

长至签约前满三年，累计满两年（以网签合同日

期为准）

限购情况下以公司名义买房-风险--机

遇！

自开始实行“住房限购令”。

有一些名下已经有非常多房产的一些朋友如果还系要买房子怎么办，又不想写

别人的名字怎么办？又不想走擦边球怎么办？你可以用公司名义购房，这是比

较冷门，但是这是一个未来的发展趋势。

只要在中国内地注册以及公司在境内登记或者备案的分支机构，按照目前

的政策来说都可以不受限制就是不限购购入房产，包括住宅、写字楼、商铺、

厂房、酒店，都可以买。但是以公司名义购买要交什么税呢？要注意哪些方面

呢？其中的利和弊又是什么呢？

先说一说公司购买房产的税：第一是契税，不管你是最老的房子，很便宜的房

子，或者是豪宅，一律按3%的契税征收。印花税是登记价的千分之0.5，交易

费是3块钱，除了契税按3%征收，其他跟个人的购入房产没有太大的区别。

公司持有房产分为两种情况，第一种是出租盈利的话按照租赁所的一些税费，

一定要去保税，租赁费和管理费的每个月租金的10.22，每个月都要交纳。

空 置的房产目前要交一个房产税的，你的登记价是100万×7%×1.2%÷12个月，

一般来说一年的房产税是登记价的0.84，为什么空置要交这个税为什么 好像比

个人的房产要交得多，如果未来政府开征对个人持有房产的房产税的话，网上

盛传3%，公司目前交纳的只是0.84%，就有可能低于个人持有房产的房产 税项。

但是有一个备注，公司购入一手房三年内免交空置房产的房产税。转让房产其

实税种是很头疼的，我这里加一句，转让房产就要交比个人持有房产多一个土

地增值税，比如说我100万买来的房子卖到200万，他要交差价的30—60%的土

地增值税，其他的其实跟个人差不多。

有人会觉得说为什么我的公司持有房产会交那么多的土地增值税呢？有一点要

提，房产持有的过程中每年可以登记价的5%为折旧，就是100万每年可以有5

万块钱的折旧，另外装修物业等费用保留他的装修发票，可以在土地增值税上

作为可扣除项目进行抵扣。

但是一般情况下装修费不可以超过登记价的10%—20%，另外还有一点就是企业

所得税，你公司整体盈利的25%得向国家交纳。

这一个公司的操作可能上升到一些会计的知识，具体的怎么做就需要一些专业

的会计的人员协助你去做这个公司持有房产的情况。

我刚刚说了那么多可能大家觉得“公司购入房产那么麻烦，还要缴税，还要做

帐，我干吗要用公司名义买呢？”但是现在目前来说，有一些操作炒房的或者

是一些资深的投资客现在都是用这种方式去持有一些房产，主要的好处是下面

几个方面：

第一，个人购入房产不足5年转让的，比如说你名下买了房产如果5年之内卖

掉我要交5.6%的营业税和附加，但是公司持有房产在没有差价的情况下，你就

算是今天买过来一套200万的房子，我明天200万卖出去你是不用交这个营业

税的，今天买明天卖都可以。

土地增值税企业所得税因为他没有盈利没有赚钱也不需要交，这个需要财务的

一些知识做了。所以在公司选择购入房产的时候尽量选择成交价过户，就是你

买过来的时候你可以跟对方说我要成交价过户，你要交什么税我帮你给多一点。

房子再次转让的时候产生高额的差价和产生高额的税费。

第 二，虽然公司在购入房产的时候暂时来说有一些刚成立的公司是没有办法获

得银行贷款的，但是对于红本转让的一些房子可以一些担保公司支付全额，

全部买过来 以后再向银行抵押房产取得一些经营性的贷款，一般可以贷到房产

价值的7成，实业公司或者是去年10年、11年的时候实业公司是可以贷到100%

的房产 的，200万的房子我可以贷出200万给你。

在国家对中小企业，昨天银行朋友说了一句，不单是中小企业还有微小企业的

政策支持力度非常大，如果是一些经营信用良好的公司贷款，在未来的3—5年

之内比个人贷款更容易取得。

如果万一以后又出现贷款收紧限贷了，我不放款的情况下，可能公司的房产去

做一些抵押、按揭，比你个人的房产做一些抵押更容易取得银行的贷款。

第三，公司名下如果只有一个房产而没有其他业务进行的话，打个比方如果我

的公司买了一个100万房子，我过了十年这个房子涨到1000万了，中间有很大

的差价我又要买这个房子怎么办呢？

我可以通过转让这个公司的股权，股权的买卖只需要交一点点股权转让的税费，

就避开了转让这个物业转让高额差价的一些税费了，土地增值税企业所得税那

些都可以免掉非常的多。

如果你名下有多的房产，或者又想买入不想写别人名字的话，不妨可以多多考

虑一下用公司购入房产这一个方法。

房产作为一项大额支出，在人们的生活中占据着重要地位。不同的购房主体就

是不同的纳税人，对于一些公司的老板来说，无论是以公司购房还是以个人名

义购房，都是可控的，但税负上却有很大的差异。到底如何决策，才是正确的

选择呢？

根据现有税法，公司买卖房屋的过程主要涉及的税种有契税、印花税、房产税、

营业税、城市维护建设税、教育附加费、土地增值税和企业所得税。而个人买

卖房屋过程中涉及的税种主要有契税、印花税、房产税、营业税及其附加税和

个人所得税。其中具体区别情况如下：

买房涉及的税种：

公司：

1、契税：按购买总价的3%计算。

2、印花税：按房产转移合同所记载的金额的0.05%计算。

个人：

1、契税，购买住房，按购买总价的1.5%；其他的按3%征收。

2、印花税,免征。可见，在购买阶段个人因所购房产的不同，或享受到一些税

收利益。但因为金额较小，基本上可以忽略。

房屋持有阶段：

公司：

1、房产税：按从价计征，依照房产原值的70%位计税依据，适用税率为1.2%。

房屋用于工业用途，以房屋原价的50％作为应税房产原值。

个人：

1、房产税：依照房产原值的70%为计税依据，适用税率为1.2%；依房产租金收

人为计税依据的房产，适用税率为12%，对深圳市出租房屋的收入,按租金收入

4%的税率征收房产税。

个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所持有的非经营用房产是免房产税

的，出租视同经营用。

房屋出售阶段：

公司：

1、营业税：自建房屋，按营业税的5%计算;转让购买房屋，按销售价减去原值

后的5%计算。

2、城市维护建设税：按已缴纳的营业税的7%计算。

3、教育附加税：按已缴纳的营业税的3%计算；地方教育附加费按已缴纳的营业

税的2%计算。

4、土地增值税：计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；

开发土地的成本、费用；转让房地产的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估

价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

5、企业所得税：按销售价扣除成本后的25%计算，是否纳税还要结合当期的经

营情况。

6、印花税，按书立合同的金额0.5％计算贴花。

个人：

1、营业税及其附加税,五年以内，按销售总价的5%计算；非普通住宅满五年的，

按销售总价和购买总价的差额征收。

2、土地增值税, 居民转让原自用住房，凡居住满5年或以上的，免征土地增值

税。

3、印花税，按书立合同的金额0.5‰计算贴花。个人销售或购买住房暂免征收

印花税。

4、个人所得税，按照财产转让收入，售价减去房屋原值后的余额按20%缴纳。

综合上所述，以公司的名义买房与以个人的名义买房存在一些的差别，相对于

以公司名义买房而言，个人购买住房在契税、印花税、房产税和土地增值税方

面有优惠政策。

到底是公司买房好还是股东以个人名义买房好?这里面其实没有绝对的好坏之

分，关键要看企业的条件。综合效益最大化，才是我们追求的，所以不能以税

负的多少来判断方案的优劣。

常见的情况是老板的钱都在公司里，以公司的钱购买了老板名下的房产，那就

要视同利润分配，要按分红缴纳相应的个税，这种情况下，肯定以公司买房更

合适。

如果公司持续盈利，所得税费用比较高，那么以公司的名义购买房产，按企业

所得税法规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年，购房的成本以及持有的

费用，可以在20年内分摊到企业的折旧中。从这个角度来看，以公司买房是有

好处的。

另外，公司购房产，可以增加企业的资产，反映出企业的实力、在贷款融资的

时候，更有说服力。

另外从法律上讲，以公司的名义买房，房屋作为公司的资产，如果以后公司出

现经济纠纷，房子是抵债资产的一部分，而且以后转回个人名下时候，要按分

红征收个人所得税；以个人名义买房，个人需对所购房屋承担民事责任。

大陆以外地区如何办理公证委托书？

答：一、我国公民在国外办理的公证委托

直接到我国驻该国大使馆或领事馆办理公证书即可，该公证书可以直接在国内

使用。

二、外国公民办理的公证委托

1、外国人在与我国有外交关系国家办理公证委托的。当地公证人出具的公证委

托书，须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证（根据领

事条约，两国互免认证的除外），其内容只要不违反我国法律和政策的规定，

房地产管理机关予以认可。即需经过一次公证，二次认证，公证书方有效。

2、外国人在与我国无外交关系的国家办理公证委托的，原则上需经该国外交部

及与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证。且如果该公证

委托书的内容不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关可视房产的具体

情况予以认可。

三、香港、澳门和台湾地区办理的公证委托

1、香港实行“内地认可的公证人”制度，在香港经中国委托公证人出具的

公证文书，还需经中国法律服务(香港)有限公司加章转递，才能发往内地使用。

也就是说在判定香港地区的公证文书是否能在内地使用，首先应该判断该公证

文书是否由内地认可的公证人出具，是否经指定途径转递的，如符合该两项条

件，该公证文书合法有效，反之无效。

2、澳门实施的亦是“内地认可的公证人”制度。

3、台湾地区的公证机关有两种，一是由台湾地方法院设立的公证处，二

是设立民间公证人制度，民间公证人主要由执业律师担任。台湾地方法院设立

的公证处和民间公证人均可出具公证书，公证书正本交当事人，副本通过海基

会、海协会转递到公证书使用地的公证员协会，公证书正本经公证员协会与转

递的副本做比对，比对无误盖章后即可使用。

此外，在实践操作中需特别注意两点：

1、如果公证委托书是外文的，还要附加权威机构的翻译文书一并使用。

2、委托事项必须明确、具体，如代为缴纳税费、查询限购、申报房产税等，

以免因遗漏委托事项而无法使用。