小产权房拆迁能否获得赔偿

小产权房拆迁能否获得赔偿？

对于很多客户会问到；

1、小产权房拆迁旧改不是赔偿原村民手里吗？

其实不是的，原村民把房子卖出去了，那么购买方就会有一份合同加律师见证，到时

购买方就可以拿合同到旧改办公室签约即可。然后原房东就会到旧改办签高放弃协

议，然后买家和开发商签搬迁协议！

以下是布吉木锦湾的赔偿方案：

一种是赔房，一种赔钱，按照开发商测量面积1:1赔偿安置房，精装交楼。（赔钱就

是安置费加装修房搬迁费加加回签款加各种奖金大约3万一平）

深圳的小产权是一个社会现象，一个政府面临的社会问题，不管哪个片区，哪一栋，

都会妥善处理，一个业主，一栋房子，代表着不是自己，是全深圳住在小产权房里的

人的共同利益，深圳4亿平方小产权，占所有住房面积的65%，要么都不赔，要么都

2、独栋的不安全，说拆就拆？

赔，你在担心什么？早买的已经赚的盆满钵满了，从以前几千块一平看到现在飙至1

万多了这些人你又有何感想呢？不管你是自住还是投资，越早买越赚钱！

3、小产权房合同不受法律保护？

有史以来小产权房都是在私底下交易，签了合同付了钱就可以拎包入住了，基本上不

会出现什么纠纷，不能说百分百，至少百分之99.9都没有纠纷的，任何投资买卖都

有一定的风险，您看见过了小产权房血本无归吗？看见过买小产权房有什么纠纷吗？

4、小产权房会不会一房多卖？

小产权理论上存在巨大的一房多卖风险，但实际上发生的概率几乎可以忽略不计，可

能低于万分之一。

原因：

①、小产权都是现房交易，一手交钱一手交房，如果卖房人不是业主，怎么交钥匙给

买家？买家付完钱就要收房换钥匙，业主怎么忽悠下一家？

②、小产权分2种，一种是大社区，一种是独栋，大社区的小产权房管理处一般有过

户、备案、过水电的功能，如果业主已经把房卖了，带着买家去过户时，名字都不是

他的，怎么过户？独栋农民房没有过户这一说，但有合同+律师见证，合同上注明房

子每一手是怎么交易的，签完合同，买家会拿走业主的合同原件，律师楼还有个备

份，如果业主一房多卖，律师会立即阻止，要不然会吃不了兜着走。

现在是信息时代，如果业主一房多卖，这属于经济，起诉下，业主就列入老赖黑

名单，就不能坐飞机、坐高铁、住星级酒店、高消费。

好事不出门，坏事传千里，如果小产权真有那么容易一房多卖，大家会整天从各个渠

道看到这样的新闻，你们仔细想想，你们看到过这样的新闻吗？大家可以去百度搜

搜，都搜不到几例真正的一房多卖，深圳有40万栋、650万套小产权房，这概率有

多低？

5、现在的小产权房值得投资吗？

深圳土地资源有限：深圳小产权房2013年开始不可以建，存房量越来越少，卖一套

少一套，到现在只剩下一下独栋翻新楼在卖，所以说越来越稀缺，以后价格越来越

高。

以前的小产权房大多规模大，带社区花园，而如今在售的小产权房均以独栋的小产权

房，少量的规模大的一手集资房和村委房已经是凤毛麟角了，想要买大规模的小产权

房无疑只能买二手的！目前深圳所以在售的村委花园房均价都以过万，极个别的稀缺

地段都是过15000/20000以上！深圳土地资源有限，商品房价格居高不下，而且门槛

较高、刚性置业体大量涌向小产权房市场，后期的小产权房只涨不跌，即使商品房

下跌的情况下小产权房也不会跌！小产权房涨幅虽然不比商品房快但要比商品房保

值。

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以下是小产权拆迁补偿案例：

近期，有媒体拿到白石洲拆迁补偿初步方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最

高赔付比例1:3.5。值得一提的是，本地人和外地购房者都视同仁补偿。

2.8万元/平！白石洲旧改补偿初步方案曝光

01

米内选住宅，其余选公寓。

02

外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平

老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

03

首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓；

另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求

现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

04

各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标

准一致。

农民房叫价4万/平，你买不买？

据外来业主童先生分享，2014年，白石洲农民房从9000元/平方米涨到13000元/平

方米，2014-2015横盘，2016-2017已经3.5万元/平，2018年3月，有业主放盘表示4

万元/平方米才愿意出手。“现在一般都是去村委改名，收集买卖合同，律师见证书、

股份公司的卫生收费单等。”

资深房产投资客张先生表示，“这些现在都没有用，村委一般不会承认，资料也不会

轻易也给你更名，万一到时候村民赖帐想要回来，你也是只能要回当初付出的总

价。”

盈科信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣认为：

一、根据相关法律规定，只有取得红本产权证的商品房才能上市交易，合法报建的农

民房不属于商品房，不能办理过户手续，不能上市交易，买家购买后只有一纸合同，

权益无法保障；

二、深圳很多农民房都存在违法加建的情况，如购买的农民房中包含加建违法建筑，

该部分权益本身不受法律保护，购买后即便将来拆迁，也不可能像合法建筑一样获得

补偿；（480米红线）

三、因农民房买卖合同转让违反法律强制性规定，合同存在无效的可能，存在卖家反

悔的风险，而将来旧改拆迁，开发商认的也是原村民，买家可能无法获得拆迁补偿；

四、购买农民楼还有一个潜在风险就是卖后，卖方（原村民）对外负债，因仍登记在

卖家名下，债权人仍旧有权起诉查封执行，可能导致买家楼款两空；

五、信荣团队之前已经接到过购买若干年后被卖家人强行抢回农民楼，而买家却无

法打赢官司的情况，建议慎重购买。

其他旧改赔偿案例

01.罗芳村旧改：最高按1:2补偿还送车位

罗芳村城市更新单元位于黄贝街道罗芳社区，延芳路北侧。项目于2017年纳入深圳

市城市更新单元罗湖区第一批计划，拟拆除重建范围面积约11.9万平，更新单元用

地面积为13.4万平，拟更新方向为居住、商业等功能。

据悉，京基集团提出的拆迁补偿方案中，以产权置换为主。

其中，单层祖屋（住宅）按建面1:2补偿住宅或公寓；2层及以上住宅按建面1:1补

偿住宅或公寓，并每栋配备1个固定停车位使用权；商业按建面1:1补偿集中商业或

公寓。

另外，装修补偿标准为1500元/平；过渡租金，住宅65元/平每月；商铺70元/平每

月。

从村民口中得知，“原村民约有100多人，但却拥有了300多栋楼房，平均每户有3

栋，村集体资产过亿元！”

02.福田岗厦河园旧改：最高1:1比例补偿住宅

拆建规模：岗厦拆迁478户590栋占地22万建面51万平，金地投资90亿打造占地

22万平建面68万平的金地大百汇。

拆迁年限：共13年。1998年：市政府就决定改造岗厦。2006年：正式开始。2011

年：拆迁完毕。

面积确认：结合2003年现状建筑测绘报告（其后加建、扩建不予补偿）和面积确认

工作核定结果为准。

物业补偿：

01永久性结构建筑：首层按1：0.9的比例补偿集中商业；二层及以上按1：0.9的比

例补偿住宅

02老祖屋补偿：按建筑面积1：1比例补偿住宅

货币补偿：

永久性结构建筑：首层23800×0.9=21420元/平米，二层及以上12800×0.9=11520元/

平米。货币补偿部分于私宅签约后即付总额的50%，交房后（交房时间定为签约后

两个月）支付剩余的50%

临时性建筑及附属物：铁皮房及附属物依据残值评估（100~300元/平米）进行货币补

偿。

临时安置补助费（又称过渡期租金补偿）：以栋为单位，在120平米以内的部分按

35元/平米·月补偿，超出120平米的部分按30元/平米·月补偿，签约后开始计算租

金。

结局：2011年年初，本地人和外地购房者都一视同仁补偿，造就了20多个亿元户。

03.南山大冲旧改项目：最高1:3比例+1个车位

拆建规模：大冲拆迁925户村民和279户非村民约1500栋房近百万平，华润投资

200亿建占地68.5万平建面280万平的华润中心

拆迁年限：历时12年 1998年：政府计划旧改大冲。2005：确立推倒重来模式。

2009：大冲与华润签署补偿协议开始动迁。2010：全面开工

面积确认：2008年至2009年深圳市勘察测绘院有限公司根据被拆迁物业现状出具的

《查丈报告》。

物业补偿：

01.永久性结构建筑：首层的60%按 1：1的比例补偿商业物业或写字楼，首层的

40%、二楼以上楼层按1：1的比例补偿住宅，回迁自住区每套房产配置1个停车位

使用权。

02.老祖屋补偿：按建筑面积1：3比例补偿住宅或公寓。

货币补偿：

永久性结构建筑：11000元/平米，交房后一次性支付货币补偿金。

临时性建筑及附属物：“砖墙铁皮顶”临时物业按建筑面积2500元/平米进行货币补

偿。

临时安置补助费：一层按60元/平米·月的标准补偿；二楼及以上楼层，按30元/平

米·月的标准补偿，交房后开始计算租金。

结局：2012年年初，本地人和外地购房者都视同仁补偿，造就10个亿元户和400户

千万富翁家庭。

04.蔡屋围旧改项目：“拆一补一”

拆建规模：蔡屋围拆迁平386户108栋占地4.7万建面15万平，京基投资50亿建60

万平的京基100综合体

拆迁年限：共8年。2002年：筹划拆迁 2007年：最后一个钉子户搬走2010年：百

年老墓迁走可全面动工

面积确认：按照2003年对现状建筑核定的最终测绘报告为准。

物业补偿：按查丈建筑面积“拆一补一”，回迁房的产权形式是市场商品房。

货币补偿：

永久性结构建筑：按现状查丈建筑面积，补偿价格是6500元/平方米。产权调换和货

币补偿相结合。120平方米以内的部分，加上奖励奖金，货币补偿价格相当于12000

元/平方米，剩余部分可选择原地回迁。

临时性建筑及附属物：砖墙铁皮顶、铁皮顶房屋：180 铁皮房、木板房：120 砼结

构、砖混结构的夹层、地下室：110、屋顶砼水箱：500 乔、灌木不补偿。

临时安置补助费：按1000/户(栋)计补,另补偿一部电话迁移费500元；交付被拆迁房

屋并经查验符合协议规定后10日内一次性支付。

结局：本地人和外地购房者都一视同仁补偿，造就数十位千万富翁。

05.南光村旧改：每户480平方米，超过+货币补偿

拆建规模：南光村一期拆迁165幢占地2.28万㎡共计16万㎡，阳光华艺投资建建面

10.5万㎡的南光城市花园。

拆迁年限：2007年：开始动工

面积确认：按当时测绘报告。

物业补偿：住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补偿给村

民，超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿。

货币补偿：

永久性结构建筑：住宅补偿按照城中村改造规定以每户480平方米的相应功能面积补

偿给村民，超过补偿面积的剩余拆迁面积实行货币补偿。

临时性建筑及附属物：拆迁工程费：30元/㎡

临时安置补助费：三年之间：住宅以18元/㎡/月，商业以80元/㎡/月