米娟、河南省裕鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

米娟、河南省裕鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审

民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审理法院】河南省郑州市中级人民法院

【审结日期】2022.03.21

【案件字号】(2022)豫01民终4429号

【审理程序】二审

【审理法官】崔航微马常有刘泽军

【审理法官】崔航微马常有刘泽军

【文书类型】判决书

【当事人】米娟;河南省裕鑫置业有限公司

【当事人】米娟河南省裕鑫置业有限公司

【当事人-个人】米娟

【当事人-公司】河南省裕鑫置业有限公司

【代理律师/律所】杨树林河南豫龙律师事务所;闫奎军河南豫龙律师事务所

【代理律师/律所】杨树林河南豫龙律师事务所闫奎军河南豫龙律师事务所

【代理律师】杨树林闫奎军

【代理律所】河南豫龙律师事务所

【法院级别】中级人民法院

1 / 9

【原告】米娟

【被告】河南省裕鑫置业有限公司

【本院观点】本案系因米娟与裕鑫公司签订《经济适用房教工预付认购款协议》和《裕鑫花

园选房意向认购书》引起纠纷。

【权责关键词】无效欺诈显失公平撤销代理合同过错新证据诉讼请求维持原判发回重审折价

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案系因米娟与裕鑫公司签订《经济适用房教工预付认购款协议》

和《裕鑫花园选房意向认购书》引起纠纷。由于合同明确约定米娟购买的是经济适用房，而

经济适用房需购买方具备相应的条件，米娟未提供相应证据证明其具备购买经济适用房的条

件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，裕鑫公司作为出卖方应退还米

娟已交纳的认购金及购房款。同时由于米娟曾经承诺其符合郑州市经济适用房购买资格的相

关规定，故其应当知道自己是否具有购买资格，在其实际不具有购买资格时仍签订合同并交

纳认购金及购房款，对此行为产生的后果其当然具有过错，故一审不予支持其利息损失，处

理适当，应予维持。米娟上诉称裕鑫公司存在欺诈、一审未支持利息显失公平，证据不力，

理由不成立，不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1475元，由上诉人米娟负担。 本

判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 19:01:35

【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年1月4日，米娟与裕鑫公司签订《经济适用房

教工预付认购款协议》一份，约定关于河南牧业经济学院教工购买裕鑫公司经济适用房一

事，经双方协商已达成共识，裕鑫公司与缴纳预付认购款的教工达成如下协议：一、双方必

2 / 9

须严格履行经济适用房团购协议和有关规定；二、凡缴纳认购款的教工，因故不能购买经济

适用房的，裕鑫公司应在5日内无条件退还教工的全部认购款和银行利息。同日，米娟出具

承诺书一份，载明：1.本人充分符合郑州市经济适用房购买资格的相关规定；2.若贵公司通

知签订正式《房屋买卖合同》时，本人不符合经济适用房购房资格，贵公司有权将本人认筹

的房屋另行出售，本人不会再因此向贵公司主张其他权利；3.本人保证不对外泄露认筹信

息、炒买炒卖经济适用房，否则贵公司有权将本人认筹的房屋另行出售。由此引起的法律后

果由本人自行承担；4.本人自愿交纳认筹金150000元。米娟于2015年1月6日向裕鑫公司

支付裕鑫花园认购金150000元，于2016年11月5日向裕鑫公司支付购房款100000元，以

上共计250000元。2018年12月23日，米娟与裕鑫公司签订编号为1812256的《裕鑫花园

选房意向认购书》一份，对米娟购买房屋的位置、房款等进行了约定，并载明：买受人保证

自身条件符合购房资格，因买受人原因造成无法购买该房源，出卖人不承担任何责任，同时

给出卖人造成的其他损失，由买受人承担责任并赔偿全部损失，出卖人有权单方终止本认购

书，房源另行出售，不再通知买受人。另查明，米娟不具备购买经济适用房的资格。

【一审法院认为】一审法院认为：本案中米娟与裕鑫公司签订的《经济适用房教工预付认购

款协议》和《裕鑫花园选房意向认购书》明确约定米娟购买的房屋为经济适用房，但米娟未

举证证明其具有购买经适房的资格，故米娟与裕鑫公司签订的上述协议因违反法律、行政法

规的强制性规定而无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不

能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损

失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，米娟明知没有购买经济适用房的

资格仍与裕鑫公司签订合同、支付购房定金，对合同无效的产生自身亦有过错，故对其要求

裕鑫公司返还购房款250000元的诉讼请求，一审法院予以支持；要求裕鑫公司支付利息的诉

讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《关于适用 时间效力的若干规定》

第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民

事诉讼法》第四十条、第六十七条第一款之规定，判决：一、河南省裕鑫置业有限公司于本

3 / 9

判决生效之日起十日内退还米娟购房款250000元；二、驳回米娟的其他诉讼请求。如果未按

本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十

条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由河南省裕鑫置业有限

公司负担。 二审期间，米娟未提交新证据。

【二审上诉人诉称】米娟上诉请求：1.撤销河南省郑州市惠济区人民法院(2021)豫0108民初

7400号民事判决的第二项，依法改判裕鑫公司向米娟支付利息66985元(按银行同期贷款利

率计算，其中15万元利息自2015年1月6日计算，10万元利息自2016年11月5日起计

算，暂计算至米娟起诉之日，实际利息金额计算至裕鑫公司实际清偿之日)或者发回重审。2.

一、二审诉讼费用由裕鑫公司承担。事实与理由：一、裕鑫公司违法销售在建的经济适用

房，存在欺诈行为。米娟作为普通人，在对经济适用房购买资格与政策不甚了解的情况下，

基于对裕鑫公司的信任，才与裕鑫公司签订了《经济适用房教工预付认购款协议》及《裕鑫

花园选房意向认购书》。而裕鑫公司作为专业的开发公司，对高校的老师是否可以购买经济

适用房是明知的。裕鑫公司明知米娟没有取得《郑州市经济适用住房购房资格证》，还收取

米娟购房款，违反了《郑州市经济适用住房管理办法》的禁止性规定。承诺书中载明的“若

本人不符合经济适用房购房资格……本人不会再因此向贵公司主张其他权利”，以及《裕鑫

花园选房意向认购书》中载明的“买受人保证自身条件符合购房资格，因买受人原因造成无

法购买该房源，出卖人不承担任何责任，同时给出卖人造成的其他损失，由买受人承担责任

并赔偿全部损失……”属于格式条款，应属无效。二、裕鑫公司作为开发公司，违法占用米

娟的购房资金达五六年之久，却不支付利息，一审判决结果违反法律规定，且显失公平。综

上，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审，支持米娟的上诉请求。

米娟、河南省裕鑫置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

4 / 9

民事判决书

(2022)豫01民终4429号

当事人 上诉人(原审原告)：米娟。

委托诉讼代理人：杨树林，河南豫龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫奎军，河南豫龙律师事务所实习律师。

被上诉人(原审被告)：河南省裕鑫置业有限公司，住所地河南省郑州市惠济区天

河路中段滴滴香实业办公楼一楼西，统一社会信用代码91410D。

法定代表人：程亚琴。

审理经过 上诉人米娟因与被上诉人河南省裕鑫置业有限公司(以下简称裕鑫公司)

房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院(2021)豫0108民初7400号

民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行

审理。审理期间，米娟的委托诉讼代理人杨树林、闫奎军到庭参加诉讼。本案现已审理

终结。

二审上诉人诉称 米娟上诉请求：1.撤销河南省郑州市惠济区人民法院(2021)豫

0108民初7400号民事判决的第二项，依法改判裕鑫公司向米娟支付利息66985元(按银

行同期贷款利率计算，其中15万元利息自2015年1月6日计算，10万元利息自2016年

11月5日起计算，暂计算至米娟起诉之日，实际利息金额计算至裕鑫公司实际清偿之日)

或者发回重审。2.一、二审诉讼费用由裕鑫公司承担。事实与理由：一、裕鑫公司违法

销售在建的经济适用房，存在欺诈行为。米娟作为普通人，在对经济适用房购买资格与

政策不甚了解的情况下，基于对裕鑫公司的信任，才与裕鑫公司签订了《经济适用房教

工预付认购款协议》及《裕鑫花园选房意向认购书》。而裕鑫公司作为专业的开发公

司，对高校的老师是否可以购买经济适用房是明知的。裕鑫公司明知米娟没有取得《郑

5 / 9

州市经济适用住房购房资格证》，还收取米娟购房款，违反了《郑州市经济适用住房管

理办法》的禁止性规定。承诺书中载明的“若本人不符合经济适用房购房资格……本人

不会再因此向贵公司主张其他权利”，以及《裕鑫花园选房意向认购书》中载明的“买

受人保证自身条件符合购房资格，因买受人原因造成无法购买该房源，出卖人不承担任

何责任，同时给出卖人造成的其他损失，由买受人承担责任并赔偿全部损失……”属于

格式条款，应属无效。二、裕鑫公司作为开发公司，违法占用米娟的购房资金达五六年

之久，却不支付利息，一审判决结果违反法律规定，且显失公平。综上，请求二审法院

查清事实，依法改判或发回重审，支持米娟的上诉请求。

二审被上诉人辩称 裕鑫公司未到庭未答辩。

原告诉称 米娟向一审法院起诉请求：1.解除米娟与裕鑫公司签订的《经济适用房

教工预付认购款协议》和《裕鑫花园选房意向认购书》两份协议；2.判令裕鑫公司立即

返还购房款250000元，并赔偿米娟利息损失(其中150000元自2015年1月6日起，

100000元自2016年11月5日起，按照同期同类银行贷款利率，计算至还清之日止)；3.

诉讼费用由裕鑫公司承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：2016年1月4日，米娟与裕鑫公司签订《经济

适用房教工预付认购款协议》一份，约定关于河南牧业经济学院教工购买裕鑫公司经济

适用房一事，经双方协商已达成共识，裕鑫公司与缴纳预付认购款的教工达成如下协

议：一、双方必须严格履行经济适用房团购协议和有关规定；二、凡缴纳认购款的教

工，因故不能购买经济适用房的，裕鑫公司应在5日内无条件退还教工的全部认购款和

银行利息。同日，米娟出具承诺书一份，载明：1.本人充分符合郑州市经济适用房购买

资格的相关规定；2.若贵公司通知签订正式《房屋买卖合同》时，本人不符合经济适用

房购房资格，贵公司有权将本人认筹的房屋另行出售，本人不会再因此向贵公司主张其

他权利；3.本人保证不对外泄露认筹信息、炒买炒卖经济适用房，否则贵公司有权将本

6 / 9

人认筹的房屋另行出售。由此引起的法律后果由本人自行承担；4.本人自愿交纳认筹金

150000元。米娟于2015年1月6日向裕鑫公司支付裕鑫花园认购金150000元，于2016

年11月5日向裕鑫公司支付购房款100000元，以上共计250000元。2018年12月23

日，米娟与裕鑫公司签订编号为1812256的《裕鑫花园选房意向认购书》一份，对米娟

购买房屋的位置、房款等进行了约定，并载明：买受人保证自身条件符合购房资格，因

买受人原因造成无法购买该房源，出卖人不承担任何责任，同时给出卖人造成的其他损

失，由买受人承担责任并赔偿全部损失，出卖人有权单方终止本认购书，房源另行出

售，不再通知买受人。另查明，米娟不具备购买经济适用房的资格。

一审法院认为 一审法院认为：本案中米娟与裕鑫公司签订的《经济适用房教工预

付认购款协议》和《裕鑫花园选房意向认购书》明确约定米娟购买的房屋为经济适用

房，但米娟未举证证明其具有购买经适房的资格，故米娟与裕鑫公司签订的上述协议因

违反法律、行政法规的强制性规定而无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财

产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当

赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，本案中，米

娟明知没有购买经济适用房的资格仍与裕鑫公司签订合同、支付购房定金，对合同无效

的产生自身亦有过错，故对其要求裕鑫公司返还购房款250000元的诉讼请求，一审法院

予以支持；要求裕鑫公司支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《最高

人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第

五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十七条第一款

之规定，判决：一、河南省裕鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还米娟购房

款250000元；二、驳回米娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱

义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履

行期间的债务利息。案件受理费5050元，由河南省裕鑫置业有限公司负担。

7 / 9

二审期间，米娟未提交新证据。

本院查明 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为 本院认为，本案系因米娟与裕鑫公司签订《经济适用房教工预付认购款

协议》和《裕鑫花园选房意向认购书》引起纠纷。由于合同明确约定米娟购买的是经济

适用房，而经济适用房需购买方具备相应的条件，米娟未提供相应证据证明其具备购买

经济适用房的条件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，裕鑫公司

作为出卖方应退还米娟已交纳的认购金及购房款。同时由于米娟曾经承诺其符合郑州市

经济适用房购买资格的相关规定，故其应当知道自己是否具有购买资格，在其实际不具

有购买资格时仍签订合同并交纳认购金及购房款，对此行为产生的后果其当然具有过

错，故一审不予支持其利息损失，处理适当，应予维持。米娟上诉称裕鑫公司存在欺

诈、一审未支持利息显失公平，证据不力，理由不成立，不予支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民

共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果 驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1475元，由上诉人米娟负担。

本判决为终审判决。

落款

审判长 崔航微

审判员 马常有

审判员 刘泽军

二〇二二年三月二十一日

书记员 李明雪

8 / 9

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊

等全类型法律知识服务。

9 / 9