城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(2021)

城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法(2021)

城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法(2008)有关的物业管理文本，城市住宅小区物

业管理效劳收费暂行方法(2008)第一条为标准物业效劳收费行为，保障业主和物业管理企业

的合法权益，根据?中华人民共和国价格法》和?物业管理条例》，制定本方法。......

城市住宅小区物业管理效劳收费暂行方法(2008)

第一条为标准物业效劳收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据?中华人

民共和国价格法》和?物业管理条例》，制定本方法。

第二条本方法所称物业效劳收费，是指物业管理企业按照物业效劳合同的约定，对房屋

及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，

向业主所收取的费用。

第三条国家提倡业主通过公开、公平、公道的市场竞争机制选择物业管理企业;激励物

业管理企业发展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业效劳收费通过市场竞争形成。

第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业效劳收费的监

督管理工作。

县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内

物业效劳收费的监督管理工作。

第五条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么。

第六条物业效劳收费应当辨别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节

价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确

定。

第七条物业效劳收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同

房地产行政主管部门根据物业管理效劳等级规范等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，

并定期颁布。具体收费规范由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业效劳

合同中约定。

实行市场调节价的物业效劳收费，由业主与物业管理企业在物业效劳合同中约定。

第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域

内的显著位置，将效劳内容、效劳规范以及收费工程、收费规范等有关情况进行公示。

第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理

企业享有或者承当的物业效劳计费方式。

酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管

理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物

业效劳计费方式。

第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理效劳内容、效劳规范、

收费规范、计费方式及计费起始时间等内容，波及物业买受人共同利益的约定应当一致。

第十一条实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括物业效劳本钱、法定税

费和物业管理企业的利润。

实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业管理企业的

酬金。

物业效劳本钱或者物业效劳支出构成一般包括下列局部：

1、管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3、物业管理区域清洁卫生费用;

4、物业管理区域绿化养护费用;

5、物业管理区域秩序维护费用;

6、办公费用;

7、物业管理企业固定资产折旧;

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金

予以列支，不得计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。

第十二条实行物业效劳费用酬金制的，预收的物业效劳支出属于代管性质，为所交纳的

业主所有，物业管理企业不得将其用于物业效劳合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主颁布物业效劳资金年度预决算并每年不少

于一次颁布物业效劳资金的收支情况。

业主或者业主大会对颁布的物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况提出

质询时，物业管理企业应当及时回答。

第十三条物业效劳收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业效劳

合同约定聘请专业机构对物业效劳资金年度预决算和物业效劳资金的收支情况进行审计。

第十四条物业管理企业在物业效劳中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业效劳

合同，为业主提供质价相符的效劳。

第十五条业主应当按照物业效劳合同的约定按时足额交纳物业效劳费用或者物业效劳

资金。业主违反物业效劳合同约定逾期不交纳效劳费用或者物业效劳资金的，业主委员会应

当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用或者物业效劳资金的，从其约定，

业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业效劳费用或者物业效劳资金。

第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未发售，或者因开发建设单位原因未按时交给

物业买受人的物业，物业效劳费用或者物业效劳资金由开发建设单位全额交纳。

第十七条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收

取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业

主收取手续费等额外费用。

第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大

会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项

维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条物业管理企业已接受委托实施物业效劳并相应收取效劳费用的，其他部门和单

位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十条物业管理企业根据业主的委托提供物业效劳合同约定以外的效劳，效劳收费由

双方约定。

第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的效

劳内容、规范和收费工程、规范的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府

价格主管部门依据?中华人民共和国价格法》和?价格违法行为行政处分规定》予以处分。

第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依

据本方法制定具体实施方法，并报国家开展和改革委员会、建设部备案。

第二十三条本方法由国家开展和改革委员会会同建设部负责解释。

第二十四条本方法自2008年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的?城市住宅小

区物业管理效劳收费暂行方法》(计价费[1996]266号)同时废止。

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工程物业效劳收费常见问题解答

1.什么是物业效劳费，通常包括哪些收费工程《

答：物业效劳费，是指业主通过选聘物业效劳企业、专业管理机构或者业主自行对物业

管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环

境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，包括物业公共效劳费、汽车停放费、

特约效劳费、代办效劳费。

2.物业公共效劳费具体收费规范如何确定《

答：物业公共效劳费是指物业效劳企业按照合同约定提供具有公共性的物业根本效劳，

向业主或物业使用人收取的费用。

普通住宅前期物业公共效劳费实行政府指导价，具体收费规范由建设单位在政府指导价

规定范围内，通过招投标等方式与选聘的物业效劳企业合同约定;业主大会成立后，由业主

大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业效劳企业合同约定。

各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅

和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共效劳费实行市场调节价，具体收费规范由

业主、物业使用人与物业效劳企业合同约定。

3.何谓物业公共效劳"菜单式";收费规范《

答：近日，苏州市物价局、苏州市住建局制定颁布了?普通住宅物业公共效劳分类分项

分级规范及政府指导价规范》(简称?规范》)。?规范》将物业公共效劳分为综合效劳、物业

共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁效劳、绿化养护效劳等5项效劳内容，

根据效劳规范不同将每项效劳分为5个等级，等级越高效劳越周到细致，收费规范也就相应

越高。并按照小区收费面积的大小将每项效劳分为8个收费档次，同等级的效劳工程，小区

面积越大，平均单位收费规范越低。物业公共效劳费等于各项效劳收费之和。业主选择物业

效劳时，各项效劳可以选择相同的效劳等级进行组合，也可以选择不同的效劳等级自由组合，

如同"点菜";，丰俭由人，任意搭配，因此，分类分项分级的物业公共效劳收费规范也被形

象化称为"菜单式";收费规范。

4."菜单式";收费规范如何使用，能否举例表明《

答：在前期物业招投标或业主大会成立后选聘物业效劳企业时，建设单位或业主大会、

业主委员会可以结合小区的特点和实际情况，自主选择效劳工程、效劳等级进行组合，最终

确定本小区的物业公共效劳费规范。示例，某普通住宅小区计费面积120000m2，综合效劳

选择五级规范，政府指导价为0.45元/m2/月;共用部位和共用设施设备维护选择三级规范，

政府指导价为0.33元/m2/月;公共秩序维护选择四级规范，政府指导价为0.68元/m2/月;保

洁效劳选择四级规范，政府指导价为0.52元/m2/月;绿化养护效劳选择五级规范，政府指导

价为0.06元/m2/月;物业公共效劳收费的政府指导价为上述5项收费之和，即2.04元/m2/

月。那么该住宅小区前期物业公共效劳费收费规范应当在不高于2.04元/m2/月的范围内通

过招投标等形式确定，招投标价格不得擅自超出政府指导价规定。同时，政府指导价也可以

作为业主大会成立后效劳双方协商定价的参考，当然这时收费规范不再具有强制约束力。

5.为什么要出台"菜单式";收费规范《规范的出台会不会引起现有住宅小区物业收费涨价

《

答：长期以来，在物业效劳过程中，业主常常感到"效劳不到位";、"收费不合理";，而

物业效劳企业也抱怨"收费难";，双方没有一个相对公道、具体可行的评价规范，由此积累

的矛盾和引发的纠纷日益增多，对行业健康开展产生了消极影响。此次出台的物业公共效劳

"菜单式";收费规范，通过"细化效劳内容、量化效劳规范、标准化效劳收费";，使效劳内容、

效劳规范与收费规范对应起来，为物业效劳双方提供统一标准的衡量尺度，较大程度地保障

业主的费用支出与享受效劳、物业企业的效劳本钱与收入水平相适应，从而促进物业效劳质

价相符和明明白白消费，有利于物业效劳行业健康稳定开展。

对于现有的住宅小区，在?规范》实施之前已经依法通过协议、合同等形式约定物业公

共效劳费规范的，继续按原约定执行;需要调整收费规范的，应当严格按照规定，经业主大

会、业主大会授权的业主委员会或者"双过半";的业主同意前方可实施。因此，这次出台的

政府指导价规范，落实到具体住宅小区的物业公共效劳收费规范仍由业主"说了算";，所以

不会引起现有住宅小区物业收费规范的普遍上涨。

6.住宅小区入住以后，如果物业公共效劳费规范需要调整，应当履行什么程序《

答：住宅小区入住以后，业主大会、业主代表大会或物业管理委员会尚未成立，普通住

宅物业公共效劳费规范因效劳本钱变化需要调整，或因政府指导价规范变化需要提高的，物

业效劳企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的

物业效劳本钱信息，向业主征询意见，经专有局部面积占建筑物总面积半数以上的业主且占

总人数半数以上(简称"双过半";)的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施

调整并约定执行。

业主大会成立之后，普通住宅物业公共效劳费规范根据业主大会或者业主大会授权的业

主委员会决定，与物业效劳企业合同约定实施调整。

7.在计算物业公共效劳费时，计费面积以什么为准《

答：物业公共效劳费以房屋所有权证登记的建筑面积(车库除外)为计费面积;尚未登记的，

按房屋买卖合同记载的建筑面积计费。未计入产权面积的从属房屋面积不作为计费面积。

8.业主应当从何时起开始交纳物业效劳费用《

答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业效劳

费用由建设单位全额承当。完成交付手续的次月起，物业效劳费用由业主或物业使用人交纳。

9.房屋交由他人使用的，物业效劳费用由谁承当《

答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业效劳费用可以由物业使用人交纳，业主

负连带交纳责任。

10.房屋空置期间物业公共效劳费有何优惠措施《

答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书

面告知物业效劳企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共效劳费按70%交纳，优惠期

超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权

的业主委员会与物业效劳企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共效劳费的优惠措施按

照合同约定执行。

11.住宅小区汽车停放收费工程和对应效劳内容有哪些《

答：住宅小区汽车停放收费通常包括收取汽车停放费和车位租金。其中，汽车停放费是

指物业效劳企业或专业管理机构接受业主委托，对公共、共用的车位、车库及其配套设施设

备和相关场地进行维护、管理所收取的费用，包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗

及维护保养、清洁卫生、秩序维护、管理效劳人员费用以及法定税费等。占用业主共有的道

路或者其他场地停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益局部，用于对占用公共资源进

行适当补偿。车位租金是指车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收

取的费用。

业主对汽车停放有保管或其他效劳要求的，应当与物业效劳企业另行签订效劳合同，自

主约定效劳内容、效劳规范和收费规范。

12.住宅小区汽车停放收费规范如何确定《需要调整的应当履行什么程序《

答：汽车停放费由物业效劳企业根据物业效劳合同约定收取，约定的收费规范应当合乎

政府指导价的规定。需要调整收费规范的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员

会决定，在政府指导价范围内与物业效劳企业合同约定执行。

车位租金由车位所有权人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业效劳企业代收，约

定的收费规范应当合乎政府指导价的规定。需要调整租金规范的，由效劳双方在政府指导价

范围内合同约定执行。

13.新颁布的住宅小区汽车停放收费政府指导价规范是如何规定的《

答：露天车位汽车停放费和车位租金为125元/车位-月，室内车位(库)汽车停放费为50

元/车位-月，车位租金为200元/车位-月，机械车位汽车停放费为100元/车位-月，车位租

金为150元/车位-月，访客等临时停车收费为5元/次，人防车位按照同一车辆停放区域内

的停放收费规范执行，省另有规定的从其规定。上述规范为基准价，具体执行价格在上浮不

超过20%、下浮不限的范围内确定。

在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停

车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费

停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业效劳企业协商确定。临时停车实行

计次收费，连续停车不超过12小时为1次，超过12小时的重新计收。对进入住宅小区内进

行军警应急处置、实施救助救护、市政项目抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业

使用人配送、维修、安装、搬家等效劳的临时停放车辆，物业效劳企业不得收取任何费用。

14.住宅小区汽车停放收费政府指导价新规范出台以后，现有住宅小区汽车停放收费是

否调整《

答：此次住宅小区汽车停放收费政府指导价调整主要是针对住宅小区地面车位拥挤而地

下车位闲置这个带有普遍性的问题，通过政策引导逐步缩小地面与地下停车收费差距，缓解

车位供需结构性矛盾，促进停车资源有效利用。但就具体小区而言，是否需要调整收费应根

据小区具体情况而定，不搞一刀切，尽可能使价格政策发挥应有作用，防止无谓增加居民经

济负担。为此，文件明确规定，新的政府指导价规范出台后，现有住宅小区停车收费规范继

续按原合同约定执行，约定期满后按新定指导价重新商定。其中，汽车停放费规范需要调整

的，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，在政府指导价范围内与物业效

劳企业合同约定执行;车位租金需要调整的，由效劳双方在政府指导价范围内合同约定执行。

15.需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当如何办理《所得收益如何

使用《

答：占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前期物业

效劳合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定

使用。

占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，所得收益的70%纳入

住宅专项维修资金，其余局部可以用于补贴物业效劳费。业主大会成立后，所得收益按照业

主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业效劳合同约定使用;没有决定或者约定的，

按照前款规定使用。

16.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的，应当如何收费《

答：为提高车位使用效率，激励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有

效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应

当执行政府指导价的规定。

17.公共照明、公共用水等公共能消耗用如何收取《

答：物业管理区域内由全体或局部业主承当且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、

中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产

生的费用，由物业效劳企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。

代收代交费用由物业效劳企业独自列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合

理分摊。分摊方法应当通过物业效劳合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专

有局部占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代

收代交费用。

18.物业交付使用后新增共用设施设备的，费用如何处理《

答：物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行

费用的承当按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。

19.房屋或车位交付使用时发放的出入证(卡)是否需要另行付费《

答：新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业效劳企业)不得在房价

和物业效劳费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、

物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。

物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证

(卡)。

业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，物业效劳企业可按照

补偿本钱的原那么向申领人收取工本费。

20.对临时来访人员实行持证管理的，如何收费《

答：物业效劳企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作本钱收取出入证(卡)押

金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丧失、损坏的，可收取证(卡)制作工本费。

21.共有局部、共用设施收益如何分配《

答：利用业主共有局部、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授

权的业主委员会决定、物业效劳合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，

其余局部可以用于补贴物业公共效劳费。

22.业主对物业效劳质量不称心时，应该如何维护自身权益《

答：物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及

相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，

或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求

物业效劳企业承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

23.物业效劳收费明码标价和财务公开的内容有哪些《

答：物业效劳收费实行明码标价，物业效劳企业应当在物业管理区域内显著位置公示企

业名称、效劳内容、效劳等级、效劳规范、收费方式、收费工程、收费规范、收费依据，以

及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报 ，接受业主或物业使用人的

监督。

物业效劳企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等独自列账，独立核算。

在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、

代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监

督，每次公示时间不少于15天。

实行包干制计费方式的，物业效劳企业应当对实施管理和效劳的具体物业区域实行独自

建账，按照物业效劳合同的约定颁布财务收支状况，接受监督。

实行酬金制计费方式的，物业效劳企业应当向业主大会或全体业主颁布物业效劳费的收

支情况，并接受业主委员会的核查。

24.业主不按照约定履行交费义务怎么办《

答：业主应当按照物业效劳合同约定，履行按时交纳物业效劳费的义务。假设业主违反

物业效劳合同约定逾期不交纳效劳费的，业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，

物业效劳企业可以依据物业效劳合同的约定，依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业效劳和代收代交

等费用。

25.物业效劳企业可否向业主收取装修押金《

答：物业效劳企业不得以任何名义、任何方式向业主、物业使用人收取装修押金或保证

金等费用。物业效劳企业为业主、物业使用人的装修活动提供根本效劳以外的额外效劳需要

收费的，可根据实际本钱向价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准前方可收费。

苏州市物业效劳收费管理实施细那么

第一章总那么

第一条 为了标准物业效劳收费行为，维护业主和物业效劳企业的合法权益，根据?中

华人民共和国价格法》、?中华人民共和国物权法》、?江苏省物业管理条例》、?苏州市住宅区

物业管理条例》、?江苏省物业效劳收费管理方法》等法律法规及有关规定，结合本市实际，

制定本细那么。

第二条 本细那么适用于本市行政区域内物业效劳收费行为及其监督管理活动。

第三条本细那么所称物业效劳费，是指业主通过选聘物业效劳企业、专业管理机构或者

业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、

管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

物业效劳费包括物业公共效劳费、汽车停放费、特约效劳费、代办效劳费。

第四条 尊重业主对物业共有局部共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公道

的市场竞争机制选择物业效劳企业或专业管理机构，激励发展正当的价格竞争，促进物业效

劳收费主要通过市场竞争形成。

物业效劳收费应当辨别不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及费用与效劳水平相

适应的原那么，实行政府指导价和市场调节价。

第五条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业效劳收费的监督

管理工作，负责制定物业效劳收费的具体实施方法和有关政策规定，指导全市物业效劳收费

的管理工作。

各县级市(含吴江区，下同)、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照价格

管理权限，负责本行政区域内物业效劳收费的政策落实和监督管理工作。

第二章物业公共效劳收费管理

第六条本细那么所称物业公共效劳费，是指物业效劳企业按照物业效劳合同约定提供具

有公共性的物业根本效劳，向业主或物业使用人收取的费用。

第七条普通住宅前期物业公共效劳费实行政府指导价。价格主管部门应当会同物业管理

行政主管部门，综合考虑物业公共效劳平均本钱、最低工资规范调整幅度以及居民消费价格

指数变动情况，依据本地区物业公共效劳等级规范或分类分项分级规范，制定相应的基准价

与浮动幅度，并向社会颁布。市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定苏州市

区的物业公共效劳费基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同同级物业管理行政主管

部门负责制定本地区的物业公共效劳费基准价与浮动幅度。

价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业公共效劳等级规范或分

类分项分级规范以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

第八条 新建普通住宅物业销售之前，建设单位应当在政府指导价范围内，依法通过招

投标或协议的方式选聘具有相应资质的物业效劳企业，签订前期物业效劳委托合同，约定物

业公共效劳内容、效劳规范和收费规范。前期物业效劳委托合同由物业效劳企业在签订之日

起10个工作日内报物业工程所在地的县级市、区价格主管部门和物业管理行政主管部门备

案。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当将备案的前期物业效劳委托合同通过政府网

站等形式公示。

前期物业公共效劳具体收费规范不得擅自超出政府指导价最高规范。少数物业工程因提

供政府指导价未涵盖的效劳内容和效劳规范，确需超出政府指导价最高规范的，可在发布招

标公告前20个工作日向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门提出独自核定收

费规范的申请。经核定的收费规范，同时作为该工程前期物业招投标的最高收费规范。

新建普通住宅物业销售时，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物

业效劳委托合同约定的物业公共效劳内容、效劳规范和收费规范等内容。前期物业公共效劳

费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承当。建设单位选聘的物业效劳企业应当与物业

买受人依据前期物业效劳委托合同约定的内容，签订前期物业效劳协议。

第九条 新建普通住宅物业交付使用之后，物业公共效劳收费规范按照合同约定执行。

业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(下列统称业主大会)成立前，普通住宅物业

公共效劳费规范因效劳本钱变化需要调整，或因政府指导价规范变化需要提高的，物业效劳

企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业效

劳本钱信息，向业主征询意见，经专有局部面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数

半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

业主大会成立后，普通住宅物业公共效劳费规范由业主大会或者业主大会授权的业主委

员会决定，与物业效劳企业合同约定执行。

第十条各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普

通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共效劳费实行市场调节价，具体收费

规范由业主、物业使用人与物业效劳企业合同约定执行。

住宅经批准改变用途用于经营的，其物业公共效劳收费规范由业主共同决定，合同约定

执行。

业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的效劳收费规范，由业主

共同决定，约定执行。

保障性住房的物业公共效劳收费，按照所在地政府有关规定执行。

第十一条 物业公共效劳费可以采取包干制或酬金制等计费方式。具体方式由业主大会

与物业效劳企业协商确定;业主大会成立前，由建设单位、物业效劳企业、业主在前期物业

效劳委托合同、前期物业效劳协议中约定。

包干制是指由业主向物业效劳企业支付固定物业效劳费用，盈亏均由物业效劳企业承当

的物业效劳计费方式。

酬金制是指在预收的物业效劳资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业效

劳企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承当的物

业效劳计费方式。

第十二条 物业公共效劳费一般由以下因素构成：

(1)管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等;

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用;

(3)清洁卫生费用;

(4)绿化养护费用;

(5)秩序维护费用;

(6)物业效劳企业办公费用;

(7)物业效劳企业的固定资产折旧;

(8)物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用;

(9)管理费分摊(酬金制不含此项);

(10)经业主大会同意的其他费用;

(11)法定税费以及合理利润(或酬金)。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出

的，不得重复计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。

第十三条住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业效劳过程中的用水、用

电、用气价格按照当地居民使用价格的规范执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气

除外。

物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、

绿化、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业效劳用房和共用设

施设备使用的房屋等。

非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放效劳的车位、

车库。

第十四条物业公共效劳费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);尚未登记的，

按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的从属房屋面积不作为计费面积。

第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物

业效劳费用由建设单位全额承当。完成交付手续的次月起，物业效劳费用由业主或物业使用

人交纳。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业效劳费用可以由物业使用人交纳，但业主负

连带交纳责任。

第十六条 新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并

事先书面告知物业效劳企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共效劳费按70%交纳，

优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大

会授权的业主委员会与物业效劳企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共效劳费的优惠

措施按照合同约定执行。

第十七条 物业效劳企业可以根据合同约定预收物业公共效劳费，但预收的期限最长不

得超过12个月。

第三章汽车停放收费管理

第十八条汽车停放费是物业效劳企业或专业管理机构对车位、车库及配套设施设备和相

关场地进行维护、管理所收取的费用。汽车停放费一般由以下因素构成：

(1)管理效劳人员费用;

(2)车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护保养费用;

(3)清洁卫生费用;

(4)秩序维护费用;

(5)法定税费等。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的，汽车停放费还应当包括合理收益局

部，用于对占用公共资源进行适当补偿。

车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人所收取的费用。

第十九条住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价。价格主管部门应当会同

物业管理行政主管部门，综合考虑汽车停放管理效劳平均本钱，车位、车库建设本钱等因素，

制定颁布汽车停放费、车位租金的基准价与浮动幅度，并适时调整。市价格主管部门会同市

物业管理行政主管部门负责制定苏州市区的基准价与浮动幅度，各县级市价格主管部门会同

同级物业管理行政主管部门负责制定本地区的基准价与浮动幅度。

第二十条物业管理区域内业主共有、专有、专用的车位、车库，应当区别车位、车库的

专有权益、管理效劳本钱等因素收取汽车停放费和租金。

同一车辆停放区域内的汽车停放收费规范应保持一致，地下与地面的汽车停放费规范应

当保持合理比价。

第二十一条占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，业主大会成立前，应当在前

期物业效劳合同中约定;业主大会成立后，应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员

会决定。

第二十二条汽车停放费由物业效劳企业或专业管理机构根据物业效劳合同约定收取;租

金由车位专有人或管理者根据合同约定收取，也可委托物业效劳企业代收，分别核算。住宅

小区内的汽车停放费和车位租金具体收费规范应当合乎政府指导价的规定。

为提高车位使用效率，激励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的

管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当合

乎政府指导价的规定。

第二十三条物业管理区域内依法配建的人民防空项目平时用作停车位的，其汽车停放费、

租金的具体收费规范在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。

利用人民防空项目收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空项

目设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理方法按照省有关规定执行。

第二十四条在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访

客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成

立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业效劳企业协商确定。临

时停车收费由物业效劳企业或专业管理机构根据物业效劳合同约定或业主共同决定收取，具

体收费规范应当合乎政府指导价的规定。

对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政项目抢修等执行公务期间的

车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等效劳的临时停放车辆，物业效劳

企业不得收取任何费用。

第二十五条物业管理区域内的非机动车停放效劳收费按照当地政府价格主管部门的有

关规定执行。

第四章其他效劳收费管理

第二十六条本细那么所称特约效劳费，是指应业主或物业使用人要求，物业效劳企业提

供特约效劳而收取的费用。

特约效劳费收费规范由双方根据效劳内容、效劳规范协商确定。

第二十七条本细那么所称代办效劳费，是指物业效劳企业接受委托，提供代办效劳，向

委托人收取的费用。

代办效劳费收费规范由委托双方根据效劳内容、效劳规范协商确定。

第二十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营

单位应当向最终用户收取有关费用。物业效劳企业接受专业经营单位委托代收费用的，可以

根据约定向委托单位收取代办手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。最终用户是指接

受供水、供电、供气、供热等效劳的最终分户业主或者实际使用人。

第二十九条 代收代交费用，是指物业管理区域内由全体或局部业主承当且费用不能直

接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检

维保、公共照明、公共用水等由物业效劳企业负责代收代交的费用。已经计入物业效劳费本

钱的，不得重复计收。

代收代交费用由物业效劳企业独自列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合

理分摊。分摊方法应当通过物业效劳合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专

有局部占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代

收代交费用。

物业效劳企业可以按照规定向业主预收一定数额的费用，预收费用与实际分摊费用的差

额实行多退少补，多余局部也可自动转为预付费。

第三十条新建房屋交付使用时，配套的共用设施设备一般不得在房价外加收价款，必不

可少的附随商品也不得另行收费。物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用

设施设备的，建设及运行费用的承当按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。

物业效劳企业为了维护物业管理区域公共秩序的需要，向业主发放证照、门卡等所产生

的制作费用，应当按照权利义务对等原那么计入相应的效劳本钱;业主另有需求申请办理或

因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，可按照补偿本钱的原那么向申领人收取工本费。

新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业效劳企业)不得在房价和物

业效劳费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业

使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。

物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证

(卡)。

物业效劳企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作本钱收取出入证(卡)押金，

证件完好退还后，应如数退回押金，证件丧失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。

第三十一条 利用业主共有局部、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业

主大会授权的业主委员会决定、物业效劳合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项

维修资金，其余局部可以用于补贴物业公共效劳费。

第五章行为标准

第三十二条 物业效劳企业应当遵守法律法规和有关政策规定，加强价格自律，标准效

劳行为，严格履行物业效劳合同，为业主提供质价相符的效劳，并接受业主监督。业主对物

业效劳情况提出质询时，物业效劳企业应当及时回答。

物业效劳企业将物业效劳合同中的局部专业效劳事项转包给其他企业的，不得降低效劳

质量、减少效劳内容、提高收费规范。物业效劳企业承当监督履行和最终履行物业效劳合同

的责任。

物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关

行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者

向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业

效劳企业承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第三十三条 物业效劳收费实行明码标价，物业效劳企业应当在物业管理区域内显著位

置公示企业名称、效劳内容、效劳等级、效劳规范、收费方式、收费工程、收费规范、收费

依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报 ，接受业主或物业

使用人的监督。

新建住宅物业销售时，建设单位应将上述物业效劳收费的有关情况，作为房地产销售明

码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。

第三十四条 物业效劳企业应当完善内部财务管理制度，强化本钱约束机制。同一物业

效劳企业同时效劳于多个物业管理区域的，效劳本钱和收支应当按物业管理区域分别核算。

物业效劳企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等独自列账，独立核算。

在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、

代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监

督，每次公示时间不少于15天。

实行包干制计费方式的，物业效劳企业应当对实施管理和效劳的具体物业区域实行独自

建账，按照物业效劳合同的约定颁布财务收支状况，接受监督。

实行酬金制计费方式的，物业效劳企业应当向业主大会或全体业主颁布物业效劳费的收

支情况，并接受业主委员会的核查。物业效劳企业或业主大会应当按照物业效劳合同约定聘

请专业机构对物业效劳费年度预决算和收支情况进行审计。审计费用的承当，按照物业效劳

合同约定执行。

第三十五条业主应当按照物业效劳合同的约定按时交纳物业效劳费。业主违反物业效劳

合同约定逾期不交纳效劳费的，业主委员会应当催促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业效

劳企业可以依据物业效劳合同的约定，依法追缴。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业效劳和代收代交

等费用。

第三十六条 物业效劳企业收取物业效劳的保证金、押金应当合乎规定，严禁以保证金、

押金等形式变相收费。

物业效劳企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。物业效劳企业为业主、

物业使用人的装修活动提供根本效劳以外的额外效劳需要收费的，可根据实际本钱向市、县

级市价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准收费规范后执行。

第三十七条 物业效劳企业不得强制效劳并收费或只收费不效劳。物业效劳企业已接受

委托实施物业效劳并收取相应效劳费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的

费用。

第六章监督管理

第三十八条价格主管部门应当对政府指导价管理的物业效劳收费实行本钱监审制度。物

业效劳企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

物业管理行政主管部门应当及时制定和完善普通住宅物业公共效劳规范，加强对物业效

劳行为的监管。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对招投标价格行为及履行合同的监

督管理，及时处理物业效劳投诉。

物业效劳行业协会应当加强行业自律管理，标准从业行为，促进诚信经营，提高物业效

劳水平。

第三十九条 价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业效劳企业的效劳

内容、效劳质量和收费工程、收费规范的监督检查。物业效劳企业有以下行为之一的，由价

格主管部门依据?中华人民共和国价格法》、?价格违法行为行政处分规定》、?江苏省物业管

理条例》、?苏州市市场价格行为监督管理方法》等法律法规予以处分：

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费规范的;

(二)不按照规定提供效劳而收取费用的;

(三)采取分解收费工程、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费规范的;

(四)强制或者变相强制效劳并收费的;

(五)接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费

用时向业主收取手续费等额外费用的;

(六)不按规定实行明码标价的;

(七)未按法定要求公示或失实公示物业效劳费用、经营设施收支、代收代交费用分摊等

情况的;

(八)其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。

第四十条价格主管部门、物业管理行政主管部门未按照?中华人民共和国价格法》、?江

苏省物业管理条例》、?江苏省物业效劳收费管理方法》和本细那么管理、监督物业效劳收费

的，由上级价格主管部门和物业管理行政主管部门予以纠正，并依法查究有关人员责任。

第七章附那么

第四十一条 各县级市可根据本细那么，结合本地实际，制定具体方法，并报市价格主

管部门和市物业管理行政主管部门备案。

第四十二条其他管理人的物业效劳收费可参照本细那么执行。

第四十三条效劳双方在本细那么实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业效劳收

费等事项的，继续按原约定执行。

第四十四条 本细那么由市物价局、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。

第四十五条 本细那么自2008年7月1日起施行，此前与本细那么规定不一致的以本

细那么为准。