房贷提前还款利息会少吗,怎么算

房贷提前还款利息会少吗,怎么算

很多时候我们都会和银⾏打交道特别是在贷款买房的时候，贷款的期限是很长的，这时候就有可能会出现提前还

贷的情况，这种还款⽅式在某些情况下对借款⼈有利⽽对贷款⼈不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应

予明确规定。那么房贷提前还款利息会少吗,怎么算？接下来由店铺的⼩编为⼤家整理了⼀些关于这⽅⾯的知识，欢迎

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提前还贷利息该如何计算

提前还贷可以节省多少利息，从提前还款⽇以后再不会计算利息。你只要把剩余的本⾦还清即可。

借款⼈想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚⾄个别银⾏要求已经还款⼀年以上。银⾏⼀般要求借款⼈提前15

个⼯作⽇左右提交书⾯或电话申请，银⾏接到借款⼈提前还贷申请后要审批，所以⼀般需要⼀个⽉左右的时间。此

外，各家银⾏对于提前还贷的要求也有所不同，⽐如有的银⾏规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银⾏需要收取

⼀定数额的违约⾦等。

借款⼈如果要提前还贷，⼀般要在电话或书⾯申请后，携带⾃⼰的⾝份证、借款合同到银⾏办理审批⼿续。如果

是结清全部尾款的借款⼈，在银⾏计算出剩余贷款额后，存⼊⾜够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业

主，最好还要专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户⽤⾸付帮业主还清尾款后

业主涨价的风险。

个⼈住房贷款采⽤等额还款法，在还款初期，每⽉还款中包含的本⾦部分只有⼀点点，⽽⼤部分是利息，所以起

初还贷时多⽀付了以后年份的利息，到后来年份，还款利息的⽐重逐渐下降，本⾦逐渐上升，就如有的报纸所指出

的，提前还贷将损失⼀笔不⼩的利息费⽤。在这种观点的指导下，等本还款法较等额还款法，就具有相对的优势，因

为在起初还款中本⾦所占的⽐重较⼤，总的利息⽀出⽐较少。有的借款⼈认为等额还款法，就是将⼀次到期还本利息

的总额平均分摊到每个⽉，那么，提前还贷当然损失了⼤量为以后所⽀付的利息，⽽且期限越长，损失越⼤。

但学过财务管理的⼈应该知道，个⼈住房贷款等额还款法每⽉还款额的计算是通过年⾦现值来计算的，它只与贴

现率有关。⽐如说，在等额还款法下，公积⾦10万元贷款10年期，⽉利率为3.375‰，每⽉还款额A=p×I×1+1/(1+I)n-

1其中p=10万元，I=3.375‰n=10×12=120计算可得1014.83元。第⼀个⽉还款中利息为100000×3.375‰=337.50元，

本⾦为1014.83—337.50=677.33元;第⼆个⽉还款中利息为(100000-667.33)×3.375‰=335.21元，本⾦为1014.83-

335.21=679.62元……直到最后⼀个⽉还款后本⾦为零。在等本还款法下，同样公积⾦10万元贷款10年期，⽉利率为

3.375‰，每⽉还本⾦固定为833.33元(100000÷120个⽉)，每⽉的利息为10万元扣除已还本⾦后的余额与⽉利率的乘

积，⽐如说，第⼀个⽉的利息为100000×3.375‰=337.50元，总还款额为1170.83元(833.33+337.50);第⼆个⽉的利息

为(1000000-833.33)×3.375‰=334.69元，总还款额为1168.02元……如此计算下去。

可以看出，个⼈住房贷款两种还款⽅式都是⽀付上⽉本⾦余额的利息，与将来⽆关。也可以发现两种⽅法第⼀个

⽉的利息是相同的。其实⽆论使⽤何种还款⽅法，也⽆论借款期限多长，第⼀个⽉⽀付的利息总是相同的，因为第⼀

个⽉本⾦的余额都是相同的，都是期初数10万元。之所以等额法⽐等本法以后的每⽉利息较多，仅仅是因为等本法在

还款期初⼏年内每⽉还款额⾼，⽀付利息后偿还的本⾦就多，上例中，等本法要⽐等额法多⽀付156元(1170.83-

1014.83)，当然就多还了156元本⾦。道理很简单，借银⾏的钱，还得早总是⽐还得晚少⽀出利息，举个极端的例

⼦，如果借款当天就将10万元全部还清，那么1分钱的利息也不⽤⽀付，⽽如果⼗年到期时再⼀次还本付息，那么⽀

付的利息在数字加总上肯定是最多的。

其实，个⼈住房贷款每⽉还款额是不能简单加总的，就好⽐现在的1元钱和⼀年后的1元钱并不等值。如果把任何

⼀种还款法每⽉还款的⾦额按照贷款⽉利率折算为现值，然后加总，就应该等于贷款的⾦额。所以，不同的还款⽅式

只不过是为了适应不同客户对⾃⼰未来现⾦流出的不同考虑。等本法适⽤于那些认为⾃⼰将来收⼊会减少，希望当前

多偿还贷款的⼈，收⼊预期看涨的⼈，更适合使⽤等额法，如果希望每⽉多还⼀些贷款，可以通过缩短期限来调节每

⽉还款额。

从上⾯的分析来看，个⼈住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已⽀付的利息都是借款⼈已占⽤资⾦的

成本，都是应该⽀付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银⾏。

那么，个⼈住房贷款究竟应不应该提前还贷呢?关键因素是个⼈住房贷款的利率，也就是资⾦的使⽤成本。当你

能够运作空余资⾦，使它的资本回报率⾼于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。(这⾥所说的贷款利率，指的是

贷款的实际利率。以⼗年期按揭贷款为例，⽉利率为4.2‰名义年利率为4.2‰×12=5.04%，⽽购房贷款是按⽉计算复

息的，它的实际年利率为5.16%。)当然，决定是否提前还贷的因素还有很多，⽐如持有现⾦满⾜突发预防性需求以及

投机性需求，⽇常⽣活的消费⽔平，临时筹措现⾦的能⼒，对未来收⼊的预期以及对风险的偏好程度等。但千万记

住，还款⽅式与期限长短不应是提前还贷时考虑的因素，因为银⾏从来没有提前收取过未来的利息。

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