【司考】建设用地使用权、地役权

建设用地使用权、地役权

一、建设用地使用权

（一）建设用地使用权的特征

1.建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权。

2.建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权

利。

3.建设用地使用权是使用他人土地的权利。

（二）建设用地使用权的产生和期限

1.建设用地使用权的产生

（1）在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：

①划拨方式。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权包括：

国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点

扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用

地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批

准。

②出让方式。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以

上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。

采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采

取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向

登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发

放建设用地使用权证书。

建设用地使用权的物权变动模式：债权合同+登记

采用双方协议方式出让土地使用权的，合同约定的出让金不得低于国家规

定所确定的最低价。

③流转方式。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记

机构申请变更登记。

（2）在集体所有的土地上设立的建设用地使用权

①乡（镇）村公益用地使用权。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需

要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地

行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县

级以上地方人民政府批准。

②乡（镇）村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总

体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入

股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方

人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准

权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当

依照土地管理法的有关规定办理审批手续。

2.建设用地使用权的期限

通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的建设用地使用权，是无期

限的。

通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的：（1）居住用地70年；

（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地是40年；（5）综合或者其他用地50年。

（三）建设用地使用权的内容

1.建设用地使用权人的权利

（1）占有和使用土地。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定

建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。

（2）权利处分

建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵

押、出租，但法律另有规定的除外。

（3）附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑

物或者构筑物及其他附属设施的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖

等。

（4）取得地上建筑物或其他工作物的补偿。

2.建设用地使用权人的义务

（1）支付土地出让金。

（2）建设用地使用权消灭时，应当将土地返还给所有权人。

（3）合理利用土地，不得改变用途。需要改变用途的，应当经有关行政

机关主管部门批准。

二、地役权

（一）地役权的特征

1.地役权是使用他人土地的权利。地役权的客体是土地，并以该土地属于

他人所有或者使用为要素。因而地役权的成立，必须有两块土地的存在。

2.地役权是为自己土地的便利的权利。

（1）使用地役权：如通行

（2）收益地役权：如用水

（3）避免相邻关系的任意：如不得设置管槽

（4）禁止供役地为某种使用：如禁止建高楼妨碍眺望。

3.地役权具有从属性和不可分性。

（1）地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移，不能与需役地分

离而让与。

（2）地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，如果在需役地上设

定其他权利，则地役权亦包括在内。我国物权法规定，需役地以及需役地

上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权

的，受让人同时享有地役权。

（二）地役权的设定

1.基于民事法律行为而取得地役权的，大都是根据设定地役权的合同而设

定。

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申

请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

2.地役权可以基于让与而取得。

3.基于民事法律行为以外的原因取得地役权，主要是继承。

【注意】土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权

等权利的，未经用益物权人同意，需役地或供役地的所有权人不得设立地

役权。

（三）地役权的内容

1．地役权人的权利

土地使用、附属行为。

2．地役权人的义务

（1）地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之。

（2）地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管

道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

（四）地役权的消灭

土地灭失，目的事实不能，供役地人解除地役权关系（滥用地役权或经两

次催告未支付费用），抛弃，存续期间届满或其他约定事由发生。

上

期

框

架