房地产政策梳理及解读

房地产政策梳理及解读

据统计，⾃2022年1⽉⾄今，地产调控政策发布次数累积超过70余次，其中有30多个城市发布了稳定楼市的政策。2⽉

21⽇，⼴州地区四⼤⾏同步下调房地产贷款利率。其中，⾸套房优惠审批利率从此前的5.6%下调⾄5.4%，⼆套房优惠

审批利率从此前的5.8%下调⾄5.6%。⼴州作为四个⼀线城市之⼀，下调房贷利率超出市场预期，被市场解读为地产政

策转向的重要信号，受此影响钢材期货出现较⼤幅度的上涨。

⼀、地产政策对钢材影响的传导路径

地产政策是如何影响钢材价格的呢，降息钢价就要涨吗？回答这个问题，笔者认为⾸先需要理清楚地产政策对钢材价格

的传导路径。房地产⾏业的变化最具领先性的是政策，政策调控的核⼼是资⾦，房企的资⾦情况影响项⽬建设，房建影

响⽤钢需求，最终对价格产⽣影响。在传导路径很顺畅的情况下，地产政策的纠偏，最终将利好钢材价格，但实际传导

往往不是⼀步到位，过程较为复杂。

⼆、房地产调控政策回顾

房地产是典型的资⾦密集型⾏业，地产政策的调控核⼼主要针对资⾦来进⾏展开。房地产开发资⾦来源主要包括了国内

贷款、⾃筹资⾦、其他资⾦以及各项应付款合计等。数据显⽰，国内贷款占⽐13.8%、⾃筹资⾦占⽐32.85%、其他资⾦

53.37%、各项应付款合计24.77%。房地产开发资⾦⼜可以细分为两⼤类：外部融资、销售回款。外部融资⽅⾯，国内

贷款主要包括房企开发贷、并购贷、⾮标融资；⾃筹资⾦的主要来源是信⽤债、资产证券化、⾮标融资；各项应付款对

应的则是上下游产业链供应商垫资。销售回款⽅⾯，其他资⾦对应的是销售回款，主要包括定⾦及预收款、个⼈按揭贷

款等。

2017-2018年⾦融去杠杆，资管新规的发布，限制了房企⾮标融资渠道；2020年8⽉，央⾏、银保监会等机构制定“三道

红线”政策，收紧房企国内贷款渠道，其中并购贷不计⼊相关指标于1⽉6⽇有所调整；2022年12⽉31⽇，出台贷款集中

度管理制度，约束银⾏资⾦流⼊地产⾏业；2021年三季度起，地产债务违约频发，信⽤债发⾏困难，同时供应商垫款更

加谨慎。2021年地产⾏业现⾦流⽇益枯竭，危机不断加重。

外部融资渠道不断收紧，迫使房企将获取资⾦来源的重⼼转向销售回款。数据显⽰，2021年⼆季度以来地产销售持续下

滑，截⾄12⽉31⽇，商品房销售⾯积同⽐下滑15.64%，⾄今尚未出现好转迹象。融资收紧，地产销售回款下滑，地产

企业现⾦流进⼀步恶化，房地产企业违约频发。为保证项⽬交付，多省市相继加强预售资⾦监管，在⼀定程度加剧了房

企流动性。⾄此，房地产严格的调控政策达到最⾼峰。

三、地产调控政策解读

地产⾏业的严格调控，进⼀步加⼤了国内经济的下⾏压⼒。统计局数据显⽰，2021年第四季度GDP为32.4万亿元，同

⽐增长4%。稳增长、稳经济政策相继出台，除⼤⼒推进基建之外，房地产政策开始纠偏。地产⾏业悲观预期得到⼀定

程度修复，去年11⽉中旬起钢材价格不断上涨。

如此频繁的利好政策，对缓解地产资⾦压⼒，扭转地产下⾏趋势有多⼤作⽤呢？

外部融资⽅⾯，我们仔细观察现有政策的调整内容可以发现，最核⼼的两条“三道红线”以及贷款集中度管理制度都没有

做⼤幅度的调整。并购贷不再计⼊相关指标，更有可能的⽬的是促进地产⾏业的兼并重组；保障性租赁住房有关贷款不

纳⼊贷款集中度管理制度，⽬的则是促进保障性租赁住房的发展。重要的调控政策未变，由此，房地产⾏业去杠杆的政

策主基调也未发⽣变化。

销售回款⽅⾯，从发布的政策信息来看，地产政策纠偏多集中在销售回款⼀端。放宽落户、下调房贷利率、⾸付⽐例等

等，⽆疑对地产⾏业有较⼤利好。但有个细节，限购依然未出现松动，下调贷款利率、降低⾸付⽐例等调整，对刚需性

购房更为有利，更⼤的可能是满⾜居民合理的购房需求，⽽⾮松绑地产⾏业。经济去地产化、房⼦去⾦融化仍是政策导

向。因此，笔者认为即便近期地产利好政策不断，房企资⾦的缓解也将有限。进⼀步推动地产开⼯回升、增加⽤钢需求

也就显得较为困难了。

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