如何确定房产税的计税依据房产税的税率是多少白云区

房产税和土地使用税政策问答

房产税

1、如何确定房产税的纳税义务人？没有产权的房产要不要缴纳房产

税？

答：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，房产税由产

权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典

的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未

确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房产税是对在城市、县城、建制镇和工矿区范围的房产征收的一种

税，对于产权未确定的，由房产代管人或者使用人缴纳。

2、如何确定房产税的计税依据？房产税的税率是多少？

答：房产税的计税办法分为按计税余值计税和按租金收入计税两种。

（一）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。依据

房产计税余值计税的适用税率为1.2%。

（二）对于出租的房屋，以租金收入作为计税依据。依据租金收入

计税的适用税率为12%。

3、广州市房产税纳税申报期限、纳税地点有什么规定？

答：（一）纳税期限

每年一次征收，征期为每年的6月至9月；对从租计征缴交房产税

的纳税人，则随营业税的纳税期限申报缴交。

（二）纳税地点

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房产税由房产坐落地的地方税务机关管辖。纳税人有多处房产，且

又不在同一地方的，应按房产坐落地点，分别向所在地的地税机关缴纳房

产税。

4、拥有房产的企业使用房屋要缴纳房产税，那是不是停产或撤销后

就无须缴纳房产税呢？

答：根据规定，房产税属于财产税，即使企业停产或撤销，房屋所

有人仍有义务缴纳税款。

5、无租给别人使用房屋或免租期是不是就无须缴纳房产税？

答：税法规定，纳税单位和个人无租使用其他单位房产，依照房产

余值代缴房产税。对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金

期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

6、出租的房屋没有产权证是否无须缴纳房产税？

答：税法规定，产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或

者使用人缴纳房产税。

7、目前房产税主要有什么减免税规定？

答：依据《房产税暂行条例》及有关规定，目前房产税的减免税优

惠主要有：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。“人民团体”是指经

国务院授权的政府部门批准成立或登记备案的各种社会团体。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

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（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

（四）个人拥有的非营业用的房产。

（五）经财政部批准免税的其他房产。

8、转租房产租金收入需要计缴房产税吗？

答：根据《房产税暂行条例》和粤地税发[1990]432号文的规定，对

单位和个人将租用的房产再转租所取的租金收入不征房产税。

9、计缴房产税时，应如何确认及房屋不可分割的附属设备？

答： 房产原值应包括及房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独

计算价值的配套设施。主要有：暖气，卫生，通风，照明，煤气等设备；

各种管线，如蒸气，压缩空气，石油，给水排水等管道及电力，电讯，电

缆导线；电梯，升降机，过道，晒台等。为了维持和增加房屋的使用功能

或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配

套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，

无论在会计核算中是否单独记账及核算，都应计入房产原值，计征房产税。

10、基建工地的临时性房屋应否计征房产税？

答：在基建工地为其服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、

食堂、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自建造还是由基建单位出资

建造由施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基

建工程结束后，施工企业将这些临时性房屋交还或估价转让给基建单位

的，应从基建单位接收的次月起，按规定征收房产税。

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11、租赁经营单位收取市场建设费需要计缴房产税吗？

答：省局粤地税函[1999]395号文规定：对租赁经营单位向承租人收

取的市场摊位的市场建设费，因租约期满时不退还承租人，属摊位租金性

质，因此按规定征收房产税。

12、居民住宅区内业主共有的经营性房产应该如何缴纳房产税？

答：根据财税[2006]186号的规定，对居民住宅区内业主共有的经营

性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值

或不能将业主共有房产及其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地

方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

13、企业将承租的房屋加层、扩建、重建如何计缴房产税？

答：企业将承租的房产进行加层、扩建或拆除重建，双方协议对加

层、扩建、重建新增加的房屋面积，在若干年内，由承租企业使用不交房

租，期满后承租企业无偿将房产归还原房主所有，承租企业在无租使用期

间，应按规定缴纳房产税（新增面积按从值计征房产税）。

城镇土地使用税

1、城镇土地使用税的纳税义务人是怎样规定的？

答：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，在城市、县

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城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的

纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

2、未取得土地证的，是否缴纳土地使用税？

答：根据国家税务总局《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂

行规定》第四条，土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，拥有

土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税，土

地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。

3、城镇土地使用税计税依据是什么?

答：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按

照当地政府确定的适用税额计算征收。

4、如何确定城镇土地使用税的纳税义务发生时间？

答：新征用的土地，按照下列规定征收城镇土地使用税：

（1）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使

用税；

（2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。

5、城镇土地使用税减免税规定是怎样的？

答：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《实施细则》规

定的免税项目： 1、国家机关、人民团体、军队自用的土地； 2、由国家

财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 3、宗教寺庙、公园和名胜古

迹自用的土地； 4、市政街道、广场、绿化地带等公用土地； 5、直接用

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于农、林、牧、渔业的生产用地；6、经批准开山填海整治的土地和改造

的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。7、学校、图

书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老

院等公共、公益事业自用的土地。8、个人所有的居住房屋及院落用地，

暂缓征收土地使用税。9、由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设

施用地和其他用地。

6、通过招拍挂方式取得的土地，应从什么时候开始缴纳城镇土地使

用税？

答：根据《国家税务总局 关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土

地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）的规定，从

2014年12月31日起，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属

于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税 城镇

土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同

约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时

间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

7、以出让方式有偿取得土地使用权，应从什么时候开始缴纳城镇土

地使用税？

答：根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税

[2006]186号）第一条规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，

应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同

未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用

税。

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8、共有土地使用权如何计算缴纳土地使用税？

答：土地使用权共有的，应按各方实际使用的土地面积，分别计算

缴纳土地使用税。如综合楼分属几个单位使用，按各自占用的建筑面积计

算占用土地面积缴纳土地使用税。其计算办法是：

应交土地使用税土地面积=该单位使用的建筑面积 * 综合楼使用土

地面积（平方米）/ 综合楼全部建筑面积（平方米）

9、纳税单位及免税单位共同使用多层建筑用地，如何计征土地使用

税？

答：纳税单位及免税单位共同使用共有土地使用权的多层建筑，对

纳税单位可按其占用的建筑面积的比例计征土地使用税。

10、经营采摘、观光农业的单位和个人是否免征城镇土地使用税？

答：根据财法[2006]186号文规定，在城镇土地使用税征收范围内经

营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、

饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中

“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

11、对从事生产经营的未经批准占用的土地，是否征收土地使用税？

答：对在土地使用税开征范围内，不按《土地管理法》和《广东省

土地管理实施办法》规定占用的土地（包括乡镇企业占用工、农业土地），

应按规定征收土地使用税。

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12、从2007年1月1日起，广州市城镇土地使用税的征收标准是怎

样规定的？

答：广州市行政区域内的土地等级分为六个等级，各等级的标准税

额（每平方米）：一级27元、二级18元、三级10元、四级6元、五级4

元、六级3元。工业用地的标准税额为：一级15元、二级12元、三级8

元、四级5元、五级3元。

白云区各镇街土地分级情况为：

三级土地：三元里街、景泰街、棠景街、新市街、黄石街。

四级土地：同和街、松洲街、同德街、京溪街、永平街、金沙街、

石井街、嘉禾街、均禾街。

五级土地：太和镇、钟落潭镇、江高镇、人和镇。

13、企业办的幼儿园用地是否需要缴纳城镇土地使用税？

答：根据《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的解

释和暂行规定>的通知》（（88）国税地字第015号）的规定，企业办的学

校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能及企业其他用地明确区分的，可以

比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用地土地、免征土地使用税。

14、中外合资（合作）企业的中方提供场地投资是否需要征收土地

使用税？

答：对于中方企业提供场地投资，成立新的合资（合作）企业，土

地使用权尚未转移的，从1999年1月1日起，应按规定征收土地使用税

（穗地税发[1999]60号）。其依据是国家税务总局《关于对已缴纳土地使

用金的土地使用者应征收土地使用税的批复》（国税函[1998]669号）的有

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关规定：“……因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否

缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税开征范围内，都应依照规定缴纳

土地使用税。”

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