二手房交易流程及注意事项

⼆⼿房交易流程及注意事项

⼆⼿房交易的流程究竟有哪些，这是很多想要购买⼆⼿房的购房者关⼼的问题，下⾯⼩编为⼤家整理了详细的知

识，让⼤家在买房的时候能够简单省事⼉。

⼆⼿房交易流程

对于⼆⼿房交易流程，我们应该特别注意。

第⼀步：看房选房

选择⼆⼿房最头疼的就是房源，其实也有多种渠道，第⼀，到正规的房地产中介寻个⼈房源信息。第⼆，通

过亲戚朋友或熟⼈同事介绍个⼈房源信息。

第⼆步：产权审查

第三步：签订合同

签合同时，买卖双⽅应在购买合同或协议中标明各⽅的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期

未交房、单⽅悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时(过户、付款)出现不必要的⿇烦。

第四步：“两证”过户

签订合同买⽅需交付定⾦，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买⽅交齐全款。办好

《房屋所有权证》后，购房者要到⼟地部门办理⼟地证(只有市局有⼟地证)。

第五步：申请贷款

购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司(银⾏)提出贷款申请，经过担保公司(银⾏)的调查审批后，购

房者要签署⼀系列设定抵押所需的资料。

第六步：办理房贷

在相关部门(签约中⼼)指导下，等⼀切证件办齐后，双⽅⽤⾃⼰的⾝份证开设账户，银⾏将购房者申请的贷款划

⾄房东的账户上，购房者⾃⼰的账户以后就是每个⽉还款的账户了。

第七步：收房⼊住

经历了前期⼀些周折，但到最终的验房收房也是⼀件不可忽视的问题，(⽔电、物业、供暖，等相关费⽤是否结

清)。

⼆⼿房交易签合同

卖⽅提供了房屋的合法证件，买⽅可以交纳购房定⾦(交纳购房定⾦不是商品房买卖的必经程序)，买卖双⽅签订

房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。

买卖双⽅通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成⼀致意

见后，双⽅签订⾄少⼀式三份的房屋买卖合同。

⼆⼿房交易流程办理过户

买卖双⽅共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

买卖双⽅向房地产管理部门提出申请⼿续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予

办理过户⼿续，对⽆产权或部分产权⼜未得到其他产权共有⼈书⾯同意的情况拒绝申请，禁⽌上市交易。

⼆⼿房交易⽴契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易

双⽅才能办理⽴契⼿续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即⼤家所俗称的“⽩契”。

⼆⼿房交易缴纳税费

税费的构成⽐较复杂，要根据交易房屋的性质⽽定。⽐如房改房、危改回迁房、经济适⽤房与其它商品房的税费

构成是不⼀样的。

办理产权转移过户⼿续

交易双⽅在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买⽅凭领取房屋所有权证通

知单到发证部门申领新的产权证。

⼆⼿房交易银⾏贷款

对贷款的买受⼈来说，在与卖⽅签订完房屋买卖合同后，由买卖双⽅共同到贷款银⾏办理贷款⼿续，银⾏审核买

⽅的资信，对双⽅欲交易的房屋进⾏评估，以确定买⽅的贷款额度，然后批准买⽅的贷款，待双⽅完成产权登记变

更，买⽅领取房屋所有权证后，银⾏将贷款⼀次性发放。

打余款完成交易

买⽅领取房屋所有权证、付清所有房款，卖⽅交付房屋并结清所有物业费后双⽅的⼆⼿房屋买卖合同全部履⾏完

毕。

⼆⼿房交易流程注意事项

房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有⼈，如有继承⼈共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受⼈应当和全部共有⼈

签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有⼈擅⾃处分共有财产，买受⼈与其签订的买卖合同未在其他共有⼈同意的情况下⼀般是⽆效

的。

⼟地情况是否清晰

⼆⼿房中买受⼈应注意⼟地的使⽤性质，看是划拨还是出让。

划拨的⼟地⼀般是⽆偿使⽤，政府可⽆偿收回，出让是房主已缴纳了⼟地出让⾦，买受⼈对房屋享有较完整的权

利;还应注意⼟地的使⽤年限，如果⼀个房屋的⼟地使⽤权仅有40年，房主已使⽤⼗来年，对于买受⼈来说是否还应

该按同地段⼟地使⽤权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

交易房屋是否在租

有些⼆⼿房在转让时，存在物上负担，即还被别⼈租赁。如果买受⼈只看房产证，只注重过户⼿续，⽽不注意是

否存在租赁时，买受⼈极有可能得到⼀个不能及时⼊住的或使⽤的房产。

因为我国包括⼤部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成⽴的租赁合同。这⼀点

在实际中被很多买受⼈及中介公司忽视，也被许多出卖⼈利⽤从⽽引起较多纠纷。

房屋⼿续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟⼀凭证，没有房产证的房屋交易时对买受⼈来说有得不到房屋的极⼤风

险。

房主可能有房产证⽽将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有

房产证的房屋进⾏交易。

福利房屋是否合法

房改房、安居⼯程、经济适⽤房本⾝是⼀种福利性质的政策性住房，在转让时有⼀定限制，⽽且这些房屋在⼟地

性质、房屋所有权范围上有⼀定的国家规定，买受⼈购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

物管费⽤是否拖⽋

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三⽓(天然⽓、暖⽓、煤⽓)费⽤长期拖⽋，且已⽋下数⽬不⼩

的费⽤，买受⼈不知情购买了此房屋，所有费⽤买受⼈有可能要全部承担。

市政规划是否影响

有些房主出售⼆⼿房可能是已了解该房屋在5到10年左右要⾯临拆迁，或者房屋附近要建⾼层住宅，可能影响采

光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受⼈在购买时应全⾯了解详细情况。

单位房屋是否侵权

⼀般单位的房屋有成本价的职⼯住房，还有标准价的职⼯住房，⼆者⼟地性质均为划拨，转让时应缴纳⼟地使⽤

费。再者，对于标准价的住房⼀般单位享有部分产权，职⼯在转让时，单位享有优先购买权。买受⼈如果没有注意这

些可能会和房主⼀起侵犯单位的合法权益。

中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在⼆⼿房贷款时，为买受⼈提供零⾸付的服务，即买受⼈所⽀付的全部购房

款均可从银⾏骗贷出来。买受⼈以为⾃⼰占了便宜，岂不知如果被银⾏发现，所有的责任有可能⾃⼰都要承担。

合同约定是否明确

⼆⼿房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全⾯，但对于⼀些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权

利保证、房屋价款、交易⽅式、违约责任、纠纷解决、签订⽇期等等问题均应全⾯考虑。

⼆⼿房交易看似复杂，其实掌握⼀些技巧还是很必要的。以上是⼩编为⼤家整理的⼆⼿房交易的详细流程，希望

能为⼤家带来帮助。