办理房产证步骤 需要哪些程序

【办理房产证步骤 需要哪些程序】

居民在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行:

(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内,将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续;

(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内,到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时,须提交

下列材料:购房者的身份证和私章,鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产

权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。

(3)交费。受理登记15个工作日后,到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用;

(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》。

【购房合同陷阱】

单方扩大解约权

实例1:《××居商品房认购书》中规定:“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合

同》及交付首期房价款,则甲方有权单方面解除本商品房认购书,并不退还定金。”

实例2:《××花园商品房认购协议》中规定,“认购方应在2003年×月×日之前前往签订《商品房买卖

合同》,逾期者视同违约,开发商不另行催告,本协议自然作废。”

点评意见:订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行,任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民

法院的司法解释,在商品房买卖中,买受人迟延履行债务,出卖人要进行催告,催告后,买受人还有三个月

的宽限期,如在此期限内仍未履约,方可解约。此外,条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”

等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况,如不可抗力、意外事

件、经营者自身责任等,故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重

了消费者责任,单方扩大了经营者解除合同的权利,剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利,侵害了消

费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

实例:某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定:非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于:

政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施

工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。

点评意见:在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如不可抗力等,但也要甄别情况实行部分或全部免

责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响

或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等,这种情况下应由开发商向购房人承担违约责

任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的,不能作为免责事由。

而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的,开发商应向消费者承担违约责任,再依法

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律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围,将第三方对开发商违约的风险转嫁到消

费者头上,使开发商的逾期行为不必承担任何责任。(-摄影/舒东平)

违约责任不对等

实例:某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容:“(1)甲方须于××年×月

×日前将房产交付使用,甲方若延期交房,则每迟交一个月,按乙方已付房款3%计算罚金,付给乙方作

赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款,视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚10%的金额

作违约金,同时不予办理进户手续。”

点评意见:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计

算罚金,且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款,则立即视为违约,并扣罚消费者已交

购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大,双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置

陷阱,加重消费者责任,减轻经营者责任。违反了法律的公平原则,消费者可依法申请人民法院或仲裁机构

予以撤销或变更。

【两 书】

房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门

办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 。

有关专家特别提醒:只有合法进入市场的住宅房,才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验

房地产商是否具有合法的售房手续,各种售房文件、证件(“五证”和“两书”)是否完备。

【五 证】

房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门

办理商品房销售的各种手续。

其中必须具备的“五证”是指:

《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地

使用权的法律凭证;

《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门

确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;

《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;

《建设工程施工许可证》;

《商品房销售(预售)许可证》。

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【小 产 权 房】

“小产权房”并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常

所谓的“小产权房”,也称“乡产权房”,是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,“小产权”

其实就是“乡产权”,它并不构成真正法律意义上的产权。说的再直白一些,“小产权房”是一些村集体组

织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品

房”。

目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种:一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,

只属于该农村的集体所有者,连外村农民都不能够买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

和一般意义上的商品房相比,“小产权房”没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取,所以,“小

产权房”的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小

产权房”的根本原因。

【商 品 房】

商品房原是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋。

商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于

在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主

管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。 为进一步简化交

易手续、刺激住房消费,按照总量控制、合理平稳的原则,北京市政府1999年11月发文规定,除花园式住

宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外,普通内销商品房、侨汇房、经济

适用住房,职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易,统一归并为内销商品住房

交易,销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴的中国公民。

2002年9月1日,北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下,任何推向市场的,并可以自由买

卖交易的房屋都应该是一种商品。

商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包

括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房

范围。

商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。

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【经济适用房】

经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价

向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。

具有经济性和适用性的特点

经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的承受能力。

适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设

成本确定。

建设成本包括征地折让费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税

金、1%~3%的管理费。经济适用房以微利价出售。只售不租。其 成本价由7项因素(征地折迁费、勘察设

计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润)构成。出售经济适用房实行政府指导价其售

价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定。并定期公布不得擅自提价销售。

【限 价 房】

简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。

保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住

房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,

采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。

眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路,这类产品主要针对两部分人:一是具备一定房产

消费能力的人,二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权,而拆迁房屋通常也具有

正常产权,因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权,这样比较合理。”

【定金与订金】

定金与订金到底有什么区别?

专家回复:在商品房交易中,所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念,是

合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作

价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,发展商不履行合同的,应双倍返还定金。我国《担保

法》还规定:定金应以书面形式约

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定,不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金,即产生相应

的法律后果。

另一方面,定金作为合同履行的一种担保,《担保法》中规定:担保合同(即定金条款)是主合同的从合同,若

主合同无效,定金条款无效(另有约定的,按约定)。换言之,若合同无效,定金条款亦无效,收受定金的一方

应返还定金。如一方过错造成主合同无效,过错方应承担相应的民事责任,而不是没收或双倍返还定金了。

订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性

质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之,若发展商不履行

义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

值得一提的是,签订正式的房屋预售契约之前,买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖

契约,不具备房屋预售契约的法律效力,只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款,则若购房者在签订

认购书后反悔,发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约,不与购房者签订正式的预售合同,则购房者

有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金,那么就不具备定金的法律后果了。

由此可见,定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同,在签订购房合同时,购房者应对此有

充分的理解,并根据自己的实际情况慎重行事。

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【学会看楼书】

看图画

经过美化的楼盘效果图,不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下,随着彩印技术的不断提

高,售楼书越做越精美,但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意,楼书上的平面图也有学问,购房人应

由大到小进行阅读,首先应研究小区总体规划平面图,确定小区的环境布局是否理想,是否有足够的绿化率

与车位,楼与楼之间的间距是否够大,是 否影响采光,仔细了解小区内外的道路交通情况,进出小区是否方

便,是否有保安系统,垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图,最后看自己拟选购的单位平面图。

看方向

有些房地产项目的楼书时首先要明确:“上北下南,左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好

卖,房地产发展商宣传惟恐不及。

看文字

销售单张上标注的价格一定要搞清,起价、均价、开盘价、清盘价各不相同,有时楼书上出现的价

格只是供应几套的优惠价。另外,楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化,

因此签约之前一定要落实清楚。

看户型

过去的许多老户型,过于强调出房率,户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关

设计,厅内景象一览无遗,卧室、书房的私密性和安适度受到影响,现在买房应避免此类户型。

目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确,既有层次感又不宜设置过多隔断墙,用一条

较短的走廊连接卧室和起居室,进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域,餐厅和厨房相连,卧室和卫

生间相连,两者互不干扰。

住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开,私密性不强,形成主客间的尴

尬。如果套房的面积较小,两者难以保持较长的距离,其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室

最好不直接看到卫生间的房门,可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。厨房由于多和餐厅相连,可

以设在靠近户门的位置。

近年来,“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足,主人去

卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室,造成起居室静态区域内的紊乱。同时,一旦起居室有客人,家中

的所有成员都难以回避,这是在选择新居的时候应该注意避免的。

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