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产抵押贷款合同

个人房产贷款篇一

个人怎样贷款买房

目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款;2、个人住房商业性贷

款;3、个人住房组合贷款。

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，

应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很

低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且

要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存

款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续

时收费减半。

2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位

员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商

业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占

购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银

行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本

息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高

限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房

商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地

产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者

选用。

个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负

担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：

假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付

款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，

月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商

业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1/3，月还款额多出10%，总

额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，

但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达

4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因

为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫

妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得

了吗?说起来他们每月还款2781.45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴

存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元/月，那么他们需

要自行支付的供楼款只有(2781.45-1200)1581.45元/月，和他们6000元的月收

入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那

么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。

建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申

请相应的贷款。

办理住房公积金贷款应按下列程序：

(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申

请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款

期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国

人民银行规定办理保险。

(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知

书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，

就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。

假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500

元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的

公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500

元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额

的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”

后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的

方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客

户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的

公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款

人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自

身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个

人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积

金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请

购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房

贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中

心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程：

(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

(二)支付30%以上的房款。

(三)去房管部门办理预售登记。

(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息

却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万

元之巨!至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘

录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近 元。

谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———

他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近

2.5万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一

种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，

然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、

填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。

要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不

住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法

可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有

自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己

30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。