2022二手房的交易流程以及税费的承担

2022二手房的交易流程以及税费的承担

2022年二手房交易的流程是怎样的，在交易过程中所产生的税

费由谁承担？针对这些问题，我在下文整理了相关资料进行解答！

一、二手房交易的流程

二手房交易是已经在房管局登记备案过的房产再次上市进行交

易，其交易流程具体如下：

1、调查房屋权属。查阅中意房产的房产证，核查房屋产权是否

清晰，确定具体房产属性，居住还是商用。到房管局（不动产登记中

心）查询该房产是否存在产权瑕疵。

2、交付定金、签订合同。选择正规的房屋中介机构或者银行作

为托管方，即具备资金监管账户。将定金交予该中介机构，作为第三

方托管。当然，如果由买卖双方共同信任的第三人，也可以让其作为

监管人。在合同中写明：定金由第三方监管视为卖方收到定金，待赎

楼完毕之后监管方将定金交予卖方。

我提醒：

合同约定的定金或违约金不得高于成交金额的20%。

3、赎楼

赎楼有两种操作方式：

（1）业主通过担保公司，向银行借款赎楼，买家拿到房产证之

后，再到银行做按揭，本过程中的费用：0.8%的担保费用，以及0.4%

的短期赎楼利息；

（2）买家通过担保公司，向银行做按揭，银行再将赎楼款打给

卖家，本过程中的费用只有担保费，但买家需要提前供楼。

4、付首付款与资金监管。买卖双方到银行签一份资金监管协议，

然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产

证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖

方；如果中间因问题导致交易终止，则卖方把首期款再打回给买方。

5、签订买卖合同

买卖合同四个重点事项：

（1）房产属性，产权清晰；

（2）房产总价及定金的约定；

（3）交易税费的分担；

（4）户口、学区方面的承诺。

6、选择银行及办理按揭贷款

关于银行的选择，具体学习房屋中介机构。

去银行做贷款申请需要买卖双方到场，买方要带上身份证原件、

收入证明、买卖合同。

7、过户及交税

过户手续，需要到房产所在地的不动产登记中心办理。买卖双方

需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。具体交税依合

同约定。

二、二手房交易买方、卖方分别承担什么税费?

（一）理论上卖方承担哪些税?

卖方承担个税、增值税、印花税、综合地价款，不同房屋性质涉

及税种不同。

1、个人所得税

根据2006年国家税务总局正式发布的《关于个人住房转让所得

征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]第108号），自2006

年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人

所得税，实施至今。

个税=差额X20%

其中，“差额”为房子的“转让收入”减去如下项目：

（1）房屋原值；

（2）转让过程中缴纳的税金；

（3）合理费用；

同时，不同类型的房子，“差额”并不一样。

商品房：个税=差额20%

其中，差额指“转让收入”减去以下4种费用：

（1）购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；

（2）本次转让该套住房过程中缴纳的增值税；

（3）上限为10%的装修款；

（4）上次购房支付的房贷利息。

已购公房：个税=差额X20%，计算与商品房的唯一区别在于，装

修款的上限可以达到15%。如果“公房”没有原值凭证，不知道“差

额”，则按“网签价”X1%征税就好。

经济适用房：含集资合作建房、安居工程住房。

同样是这个公式，个税=差额X20%

但“差额”指，“转让收入”减去以下5种费用：

（1）上次购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；

（2）上次购房时按规定交纳的土地出让金；

（3）本次交易过程中缴纳的增值税；

（4）上限为10%的装修款；

（5）上次购房支付的房贷利息等。

而无论是哪种类型的房子，是否“满五唯一”是交不交个税的关

键要素，即：

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差

额”X20%征收个人所得税；

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

2、增值税（包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方

教育及附加费）

增值税分为全额征收和差额征收两种，影响房产增值税的因素主

要有1、是否满2年；2、房子是否为普通住宅

第一种情况：全额征收（房子不满两年）

增值税=（网签价或核定价/1.05）X5.6%（网签价、核定价哪个

高取哪个）

第二种情况：差额征收（房子满两年，但是非普通住宅）

增值税=（网签价或核定价-原值）/1.05X5.6%（网签价、核定价

哪个高取哪个）

3、印花税

根据2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环

节税收政策的通知》（财税[2008]137号），目前对个人销售或购买住

房暂免收印花税。

4、综合地价款

综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。

1）满五年才能卖。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济

适用住房管理办法（试行）》（京政发[2007]27号）和《关于已购经

济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取

得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适

用房。

2）2008年4月11日之后购买的经济适用房，产权人应按照“原

购房价格”和“出售价格”之差的70%，补交“土地收益”等价款；

2008年4月11日之前购买的经济适用房，按照网签价的10%补交综

合地价款。

（二）理论上买方承担哪些税?

买方承担的税费：契税、土地出让金，如下：

1、契税

第一种情况网签价高：

1）90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）*1%

2）90平米以上契税=（网签价-增值税）*1.5%

3）二套购房：契税=（网签价-增值税）*3%

第二种情况核定价高：

1）90平米以下（含），契税=核定价/1.05*1%

2）90平米以上契税=核定价/1.05*1.5%

3）二套购房：契税=核定价/1.05*3%

2、土地出让金

二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房，也是“公

房”。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让

金。有两种情况：

1）如果业主当年以“成本价”购房：当年成本价X建筑面积X1%

其中，“当年成本价”一般按照当地住建部门给定价格计算，比

如，北京城八区为1560元/平米，远郊区县为1290元/平米或者1120

元/平米。

一套在朝阳区的100平米的“公房”，其“土地出让金”为：100

平米X1560元/平米X1%，约为1560元。

2）如果业主当年以优惠标准价购房，有两步：

注意，先由“业主”向原单位缴纳“土地出让金”，补足“成本

价”，也是俗称的“优补成”。

当年成本价X建筑面积X6%

由买家再交纳土地出让金：

当年成本价X建筑面积X1%