美国房产税

美国的房产税怎么交

在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限

内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各

地政府对纳税频度各有规定。比如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，

房主必须在第二年3月31日前支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次

年的2月1日。新泽西州，一年则分4次。

美国房产税率如何计算？

房产税率计算

各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价

之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣，政府会提供一个折扣率。在这

种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房价评估

房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房的差

别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内

三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方

法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。

确定税率的具体程序

确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房

产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

解析美国房产税

问：什么是房产交易税(RealtyTransfer or Realty Transfer Tax)？

答：房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。

如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款(Mortgage)，

买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。

问：什么是房产税(real Estate Tax or Property Tax)？

答：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房

产税越高。一般讲，房地产税是用于市政丶县郡丶学区丶社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人

所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。

问：买房时，我怎么查明房产税？

答：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有，

买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇

是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并

理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

问：如果市镇地税估价都高于我的买价，怎么办？

答：你可以根据你的买价来上诉(Appeal)，到估价委员会(The Assessor’s Board)。上诉时，你必

须证明你的买价是合理市场价格(Fair market Value)而不是从亲戚手上廉价购得。

问：买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？

答：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款(通常是Home

Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市

场价值。

另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款

利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中德

其他费用，如房产交易税丶律师费丶登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。

问：卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax）

答：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元)，部分

元需交纳资本增值税。

但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex），

用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本

增值税。

问：如何确定卖房利润（Profit）？

答：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。

调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金丶律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）

减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热

水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己

的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。

问：买方过户费用（Closing Cost）通常有哪些？

答：主要有：

* 律师费

* (Attorney’s Fee) 勘查费

* (Survey Fee) 产权保险费

* (Title Fee) 房检费

* (Home Inspection Fee) 房屋估价费

* (Appraisal Fee) 登记费

* (Recording Fee) 地税调整

* (Property Tax Adjustment) 房管协会费

* (Condo Association Fee) 贷款费用

(Bank Charges)

问：卖方过户时有哪些过户费？

答：主要有：

* 律师费

* (Attorney’s Fee) 经纪人费

* (Realtor’s Commission) 房产交易税

* (Realty Transfer Fee) 登记费

* (Recording Fee) 修理费

* (Repair Credit) 房管协会费

* (Condo Association Fee) 地税调整

(Property Tax Adjustment)

问：我和女朋友一起买房，还没有准备结婚，我们之间的产权形式怎样才好？

答：各州不同，但主要有几种形式：

1.联权共有(Joint Tenants)并有权继承。

2.完全共有(Tenants by the Entirety)，其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方

债务纠缠。

3.普通共有(Tenants in Common)。特点是双方不一定拥有相等的产权(Equal or Unequal)。

4.有限责任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。

至于哪一种合适你的情况需由律师判定。

美国房产税如何征收，征收手续？

全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源。目前税率大致介于1%-3%之间，房产

税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，

因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的

课税对象为房屋，以房屋估价为课税依据。

那么美国房产税如何征收？

谁来征收房产税？美国地方政府。地方政府根据各自实际情况来确定税率并依法征收，而税收主要用于

民众所在区域的教育及公共服务支出。

联邦政府和州政府都不征收房产税。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福

利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区。一般来说，郡税、城市税和学区税三者之间的

比例为1∶1∶5。

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每

年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。如果某个地方政府的一年开支为2亿美元，这个地方的房

产估价总额为100亿美元，那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年，这个地方的经济发展了，

房价有所提高，房产估价的总额上涨为200亿美元，但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话，当年房

产税的税率为1%。也就是说，房价上涨了，房产税可能降低。

房产税如何计算？

各地方政府根据本地财政需要，规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳

税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价，但有些地方政府允许一定折扣，政府会提供一个折扣率。

在这种情况下，房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房，所以房与房

的差别很大，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个

月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一

个方法是重置成本法，但此法一般是针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧

调整。

确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征

收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

税率的高低要受到一定的限制，因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的最高限额。财产估价

经地方立法机关正式批准后，即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率，适用于估

价;一是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率不一，各地税率也有较大差异。

在美国交纳房产税手续简单

通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通

知的回执寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通过网上支付。各地政府对纳税频度各有规定。比

如，费城一年只有一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前

支付。加州房地产税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日。新泽西州，一

年则分4次。

美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承

租者。

美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产

价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到

相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例，纳税人的主要自用住宅，可免除7000美元的房产税。

这个对我们华人具有现实意义。

退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

对未按期限纳税者采取罚息和罚金措施，拖欠时间越长罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程

度后，地方政府可以对拖欠房产税房产采取留置、拍卖。很多法拍房就这么来的。

由于政府房产税拥有最先申诉抵押权，因此，如果房产主对多方机构有违约，那么地方政府有最优权力

在房产拍卖所得款项中得到资金用于抵税。以加州为例，如果超过期限，房主会被征收应付款10%的罚金；

逾期三年未缴纳房产税会导致房产被地方政府没收拍卖。

投资美国房产必须了解的避税办法：合理又合法

中国人投资美国房产，最担心的就是“房产税费高”，房产税、租金个人所得税等等，让很多中国投

资客觉得“太不值”。但事实上，投资美国房产有很多合理的避税方式，这就是为什么美国当地人并不觉

得税高的原因。比如租金收入，就可通过房产税、物业管理费等来抵税等。

房产税、物业管理费可抵税

有言论说，许多中国人到美国购房，因并不在美国居住，便将房屋出租来获取投资收益。但根据美国税法，

对于“外国人”房东的租金收入，需要缴纳30%的租金收入税。有的“外国房东” 由于不了解相关规定，

还不知道自己已经成为“违法者”。

事实上，外国人的确需要交房租收入税，但是每年的地产税和物业管理费用都是可以用来抵税的，而且这

个数额比房屋收入税多出不少。所以交了房屋收入税后再用地产税及物业管理费用抵税，在业主这边相当

于什么税都没有交。

这一观点并不是孤立的。房地产税务专家玛丽·维加尔女士在“中国地产买家和经纪公司的投资研讨会”上

指出，虽然美国法律严格，但只要通过专业化的服务，购房还是一项比较好的投资。目前美国房价处于低

谷，许多银行更提出一系列的优惠。此外，通过合法的资产转移和税务减免技巧，一些房产课税是可以避

免的。

房产投资 遗产税可以规避

最近有言论认为，中国投资者将房产做为资产留给自己的子女，如果将来子女赴美读书或生活，则可以拥

有一定的生活基础。而美国联邦法律对 “非美居民外国人”房地产遗产税的征收高得惊人，任何超过6

万美元的资产要被课以35%至45%的税收；再加上地产税和各种管理支出，将来留给子女的也许不是“遗

产”，而是“遗患”。

美国注册会计师Alex Chen认为这一言论很不严谨。他说，遗产税只针对于美国公民，且起征点为500

万美元，税率为45%，也就是说500万美元以下的遗产是不征税的。对外国人来说，除非父母是外国人，

子女是美国人会有6万美元的限制，但是一般中国人买房都会把产权署上子女的名字，这样就可以合理避

税。

美国买房还需要支付哪些费用

买房后的主要费用支出有房产税、小区物业管理费用、房屋维护管理费用及保险。

美国的房产税主要用于当地的建设和教育投资。他提醒消费者，房产税各州都不一样。以10万美元价

值房屋为例，最高的州为密歇根州的底特律市，达到平均3.4%左右。加州洛杉矶的平均房产税为大约1.12%，

排50个州的第35位，非常低。

美国房产税抵扣

房产税可以在申报个人所得税中作为抵扣项目。

根据房屋的不同用途，自住房的房产税可以在个人所得税税表的附表A中抵扣，出租房的房产税可以在个

人所得税税表的附表E中抵扣。