房产税制度

XX年房产税最新制度

xx年房产税有了新的变化，以及相关的政策，可能会影响到大

家房屋买卖的方案，在这里大家先睹为快，看一下14年的新规定与

以前的政策又有哪些变化吧。

城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支

持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定开展，必

须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的

实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，

建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，

其中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心。

过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，是因为大部

分流动性被房地产市场吸纳，并表现为地价和房价近十年的高涨。

这一幕将来20年绝不能再重复。只有将囤积在房地产市场的数以万

亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得

开展的资本，否那么，调整经济构造、转变开展方式几乎不可能获

得成功。能发挥这种成效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的

房产税。

是时候了，以大无畏的勇气和自我牺牲精神，坚决推动在全国

全面征收累进税率的房产税。

1、明确时间表。建议由国务院适时通知，决定以下事项：

(1)xx年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产

档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统;

(2)xx年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息

系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延;

(3)xx年12月31日以前，全国所有城市的住房信息系统都必

须与住建部联网，不得以任何借口推延;

(4)xx年1月1日起，全国所有城市(镇)的住宅限购政策停顿

执行;

(5)xx年1月1日起，在全国住房信息已联网的城市范围内征

收房产税。xx年1月1日起，建制镇房产是否征收房产税，由各地

省级人民政府规定。

国务院通知的时间点，间隔xx年1月1日应相隔6个月，以为

各地留出一定的准备时间。

2、坚持首套房优惠和多套房限贷政策的长期化。建议由国务院

通知，决定以下事项：

(1)购置除别墅以外的家庭首套住宅，贷款利率一律为基准利率

的7折，首付两成，免收契税，并建议将该政策载入《根本住房保

障条例》或《住房保障法》，实现首套房优惠政策的长期化、法制

化;

(2)购置第二套住宅，贷款利率不低于基准利率的110%，首付

五成以上;

(3)购置第三套及以上住宅，一律不予发放购房贷款。

3、对奢侈性住宅征收房产税。修改1986年公布的《房产税暂

行条例》，改为《房产税条例》，由国务院公布施行。修改后的主

要内容是：xx年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面

积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价

征收1%-3%的房产税，且没有减除额;家庭第三套住宅(不管面积大

小)，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额;家庭第四套及以上

住宅(不管面积大小)，每年征收10%的房产税，且没有减除额;取消

原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产

税的规定;所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财

政部、国家税务总局另有规定的除外(如对残疾人企业、高新技术企

业可予减免房产税等)。家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

以上有关1%-3%的房产税税率，4%-5%的房产税税率，详细标准

由各地省级人民政府确定。

1、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得

税。由财政部、国家税务总局发出通知，xx年1月1日起，对家庭

人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房

产的转让价减去原购置价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得

税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收

益部分应缴纳的个人所得税，假设该房产累计已缴交的房产税超出

此次应缴纳的个人所得税，那么该项个人所得税视为零;对转让家庭

人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所

得税，抵扣方法如上;转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个

人所得税。

对转让商业房产的，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方

法如上。

2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主不到

原始购房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机

构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房

屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购置价进展评估，作

为计税根据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丧

失原始购房发票的惩罚。

3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成

交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税根据

(类似北京、深圳、成都等城市如今执行的二手房过户指导价)。

4、个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;个人

或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入

的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。

5、取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。

6、房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管

理部门方可为其办理房产过户手续。

7、各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税

收入，由地方政府支配，专项用于保障房建立;盈余部分拟用于其他

社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部

门备案。

1、房产税是现成的税种，无须另行立法。

只须国务院修改《房产税暂行条例》，重新公布施行即可。

1986年公布施行的《房产税暂行条例》，对住宅是免征房产税的，

上海、重庆试点征收房产税，从法理意义上说是违背该条例的，但

因为是试点，尚可承受。假设在全国范围全面征收房产税，就必须

修改该条例。

2、为何将房产税计征点定为户籍家庭人均80平方米?

现行首套房信贷优惠标准是90平方米以下，多数城市执行的普

通住房标准是144平方米。假设3口之家先后购置了两套房，90平

方米是首套房，144平方米是改善性住房，大约相当于人均80平方

米。这个标准已经充分考虑了改善性住宅需求。绝大多数征收房产

税的国家，均只对第一套住宅减免房产税(物业税)，而根据我国目

前的居住程度，将房产税计征标准定为户籍家庭人均80平方米，那

么根本相当于免除了两套普通住宅的房产税，亦即相当于从第三套

住宅征收房产税。因此，将超过标准部分的住宅称为奢侈性住宅消

费(也可称为投资性住宅)并征收类似于奢侈税的房产税，是说得过

去的。对商业房产征收房产税，那么是国际通例。

3、个人所得税是现成的税种，无须另行立法。

xx年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十

一次会议修改的《个人所得税法》第三条第五款规定，对财产转让

所得，按20%的税率征收个人所得税。但国家税务总局曾经规定，

对未能提供准确纳税资料、不能正确计算应纳所得税额的房产转

让，可按转让收入1%-3%征收个人所得税。如今，为了抑制投资投

机行为，统一改为：对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住

宅，按转让收入的1%征收个人所得税(已缴房产税可抵扣);转让家

庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。这样，无须修改

《个人所得税法》，只须财政部、国家税务总局再发文作出详细规

定即可。

4、为何该房产已缴交的房产税可抵扣应缴个人所得税?

主要是为了防止重复征税。同样，取消住宅转让环节的营业

税，也是为了防止重复征税。这样做，有助于减少征收房产税的阻

力，增加的税收负担仅限于严格定义的奢侈性或投资性住宅。

5、多套房产所有者，会不会宁愿持有住宅不售，转为出租?

多套房产持有本钱很高。以北京为例，市区四环内一套100平

方米的超标住宅，市场评估价按3万元计算，按5%的税率，每年应

交房产税15万元，将超过他的出租收益。且出租收益还要缴纳20%

个人所得税。当然，前提是要征收到位。

6、房产税能否抑制房价上涨?

理论上说，只征收5%的房产税，假设该套房产的价格涨幅超过

10%，投资者就仍有收益。前提是，房价必须每年上涨，即使如此，

后面还有20%的个人所得税等着他。假设累进税率的房产税严格征

收到位，拥有三套以上住宅的居民，大部分会将其多余住宅出售，

住房供求关系逆转，房价存在短时大跌的可能。

7、房产税全面征收后，房价会不会暴跌?

由于对人均住房建筑面积80平方米以下住宅不征房产税，按现

有居住程度，根本相当于允许每个家庭拥有两套房。经过房地产市

场20年的高速开展，目前我国城市人均住房建筑面积仍只有30平

方米左右，从人均30平方米到人均80平方米，住宅市场还有宏大

的开展空间。xx年，房地产市场仍处于严厉的调控之中，在挤出绝

大多数投资投机者，以首次置业需求和改善性需求占绝对主导的情

况下，多数城市成交量仍出现了较大幅度的增长，当年房价同比也

是上涨的，可见首次置业需求和改善性需求也可以支撑房地产市场

开展。将来即使全面征收房产税会令房价短时下跌，也很难出现持

续暴跌，对金融和整体经济的负面影响完全在可控范围，而从房地

产市场抽离的庞大资金，却可以引导流入到其他急需资金的产业和

行业。担忧征收房产税会严重拖累经济增长，是不必要的，认为征

收房产税会引发经济崩溃，更是危言耸听。

8、已收土地出让金，再征房产税，是否重复征税?

有人认为，国外土地大多是永久产权，我们的住宅用地是有限

产权，征房产税不适宜。我国住宅用地虽是70年产权，但《物权

法》规定自动续期，土地与房屋的使用期限得到了统一。有人认

为，土地出让金属于“类税收”性质，在此根底上再征房产税，有

重复征税之嫌。但土地出让金属于土地保有环节(一次性收齐)的

“税”，房产税属于房产保有环节的税，并不矛盾。很多西方国家

也是既有土地保有环节的税，也有房产保有环节的税。再者，房产

税是保有环节的税，假设全部用于地方的保障房建立，那么它就与

国外所征房产税(物业税)的性质和用处没有本质区别。

9、全面征收房产税，并对个人转让住宅的增值收益征收20%所

得税，是否会增加居民税收负担?外表上看，将在总体上增加居民税

负系数，但由于取消了转让住房时的营业税等税种，实际增加系数

不会过大，同时还为减免其他税负提供了空间。

10、房产税的计征标准是全国范围，而非仅所在城市。人均80

平方米是指一个家庭在全国范围内拥有的房产。

所以，对家庭奢侈性住宅征收房产税及转让后的个人所得税，

前提是住房信息联网。也就是说，xx年1月1日起房产税的征收范

围实际上是已经实现住房信息联网的地级以上城市，xx年1月1日

起那么是面向全国所有城市。

11、技术准备。

如上所述，征收房产税之前，要先修改《房产税暂行条例》;全

国住房信息系统的联网必须有相应的截止时间表;每个城市的个人住

房信息系统要与户籍管理系统、税收系统联网。要消除开征房产税

的所有技术障碍。证明，只要是技术问题，应该都是可以解决的。

12、征收本钱。

为了减轻税务部门的劳动强度，减少征收房产税的本钱，可采

取自行申报纳税与代扣代缴并行的征收方法。鼓励公民自行申报缴

纳房产税。代扣代缴，既包括房产所有者所在单位代扣代缴(税务机

关将住建部门提供的个人超标房产信息，出应纳税，送达辖区所在

单位)，也包括基层的居委会、物业公司代为催缴。鼓励税务部门创

新征收方法。

13、惩罚措施。

逾期不缴纳房产税者，税务机关有权罚收滞纳金。但凡住建部

门、税务部门、户籍部门等国家机关工作人员，弄虚作假，为房产

所有人逃避纳税、办理户口提供帮助的，一律从重处分，或移送司

法机关处理。施行初期，有必要查办一些典型案例。

14、对奢侈性住宅征收房产税，有助于反腐、缩小。从近几年

披露的案例来看，有些官员或其他公民非法拥有数十套房产。而拥

有房产的多寡，是扩大的重要决定因素。对奢侈性住宅征收累进税

率的房产税，除了可为地方带来稳定的税收，在反腐和缩小方面也

将起到不可无视的作用，本质上有利于维护社会稳定。

15、不可独行。xx年以来的房地产调控历程说明，抑制住宅的

投资性需求，必须从根本上改革房地产的制度和管理机制，除以上

税收手段之外，尚须建立一系列配套的政策措施，这是房地产市场

赖以持续安康开展的必要选择。

1、立即进展治理小产权房的试点和利用集体用地建立公租房的

试点。

它们都属于集体建立用地改革的试点，将有助于探究集体土地

改革的问题。

2、立即着手研究整个房地产税收制度的改革。

第一步，征收房产税，并坚决控制各地的地价涨幅和土地出让

金增幅，如国土部可规定，各地年度地价涨幅和土地出让金增幅不

得高于当地CPI程度;第二步，将与房地产有关的税种合并为统一的

房地产税;第三步，取消土地出让金制度，将土地出让金纳入合并后

的房地产税，使之成为各地最主要的税收。房地产税收制度的改革

可采取试点的方法，在5年内完成。

3、改革和完善保障房体系。社会性保障住房只包括廉租房和公

租房两种形式，取消现行各种经济适用房、限价房，全部改为公租

房。其中公租房的租金仅相当于市场租金的60%-70%。此前已建的

各类保障房，必须建立标准的退出机制，转让收益政府应拿大头。

完善公务员住房体系，所有公务员住房自国务院通知之日起封

闭运行，从此不得上市转让(写入《根本住房保障条例》或《住房保

障法》)。取消面向公务员和企事业单位的经济适用房、限价房、自

建房等，坚决制止各种变相的福利分房。

4、打破行业垄断，向民营企业开放，实在开展效劳业、民间金

融业。从房地产市场挤出的庞大资金，必须有释放的渠道。

党政机关和财政拨款的事业单位，按职务、级别建立公务员经

济适用房的配售标准。副科级和科级干部90平方米建筑面积(下

同)，副处级和处级干部120平方米，副局级干部140平方米，局级

干部160平方米，副部级干部210平方米，正部级干部240平方

米。公务员经济适用房，一律按照以上标准建立。

公务员的经济适用房售价，以当地政府公布的价格为准，且不

得进展超标准装修后再配售。享受经济适用房的公务员去世后，原

那么上允许其配偶居住至终老，但不得允其子女或其他亲属等占

用。

公务员晋升后，其经济适用房的面积标准相应进步，置换住房

时间间隔尽量与干部级别调整节奏保持一致。置换时，退出原住

房，换购一套与其职级相符的住房(仅需出资购置新增加的面积部

分)。不愿腾退原住房的，可以补差，但补差面积不得超过其职级对

应的面积标准(目前补差超标的现象要严厉制止)。

从通知下发之日起，无论是存量房还是新建房，所有公务员的

经济适用房均实行体系内循环，不得上市转让。该住房不再有符合

资格的人员居住后，由公务员所在地政府回收，定价为该住房原售

价加购置年限的银行利息(利率以回收当年的1年期利率为准)。任

何单位不得自行建立住房，不得变相进展任何福利性质的住房分

配。

各机关和事业单位按其单位拟招用职工人数、拟晋升总数及其

所对应的住房面积，每年年底前上报当地政府主管部门，当地政府

据此制定第二年的公务员经济适用房总体建立方案、配售方案，并

单独成片建立。

公务员的住房公积金，单位缴交部分，可执行当地政府所定标

准的上限。公务员此外不得再额外发放住房补贴。

副科级以下干部提供公租房，租金由政府财政补贴。公租房面

积分为40平方米、60平方米和90平方米三种，对应相应的职级。

军队干部住房及其管理，比照上述标准另行制定。