深圳万科房地产开发企业税收筹划风险

深圳万科房地产开发企业税收筹划风险

第 章深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险分析

3

3.1 1993

深圳万科房地产开发企业介绍 深圳万科房地产开发企业发源于深圳市，始创于

年，是深圳市成立时间 最长，规范化、专业化、规模化程度较高，品牌知名度和美誉度较

高，集房屋规 划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物业管理和维修服务为一体的集团

公 司。下设深圳万科房地产深圳公司、深圳万科房地产广州公司、深圳万科房地产 湖南公

司、深圳万科房地产湖北公司、深圳万科房地产重庆公司、深圳万科房地 产珠海公司、深圳

万科房地产中山公司、深圳万科房地产东廣公司、深圳万科房 地产评估有限公司等二十一个

子公司。

深圳万科房地产开发企业是一家从事房地产开发、经营、管理和服务的股份 制公司，其

主要经营活动包括 规划设计、房产建造、经营销售、房产出租、物 业 管理和维修服务

:

等。该公司拥有自己的建筑施工队、广告公司、装修公司，从 事 居民住宅及商业用房开发、

城市配套设施建设、小区园林绿化等。近年来，随 着 房地产行业竞争的日益激烈以及公司规

模的扩大，深圳万科房地产开发企业将 业 务进一步拓展到城市配套设施建设和小区绿化等方

面。

深圳万科房地产企业的经营内容决定其应缴税，其需要缴纳营业税 销售房 屋、出租

（

房屋而缴 、城市维护建设税 流转税的附加税 、土地增值税 房屋 建造 产生

） （ ） （

收益而缴 、企业所得税、印花税 销售等合同需贴花 、房产税 出 租房屋而 缴

） （）（）

等。深圳万科房地产企业每年的纳税支出占其收入的 左右，是 其比例较高 一大支出。深

10%

圳万科房地产企业为控制成本，减轻税负，增加企业价 值，在其设 立、开发、销售、持有和

清算等各个阶段，进行了一系列的税收筹划。 下面分阶

段分别讲述深圳万科房地产企业进行的税收筹划，并分析其各种方案可 风险。

能存在的

3.2

深圳万科房地产开发企业税收筹划及其风险案例分析

3.2.1

设立阶段税收筹划及其风险案例分析

深圳万科房地产开发企业 年在上海、重庆、大连分别开发房地产项目， 项目的利

2011

润总额分别为 万元、 万元和万元假设年终所得税无纳 税 调整事

5001000-1000 （

项 。现有两种开发主体 子公司或分公司 可供选择，具体方案如下。 方案 一以

） （ ）:

子公司为开发主体。

表 子公司企业所得税计算表金额单位 万元

3.1 :

序号公司名称应纳税所得额税率企业所得税额

1 500 25%125

上海子公司

2 1000 25%250

重庆子公司

3 -1000 25%0

大连子公司

合计

--375

方案二以分公司为开发主体。

:

从以上可以看出，如果以子公司为开发主体，深圳万科房地产开发企业 年整体需缴

2011

纳企业所得税 万元而如果以分公司为开发主体，深圳万科房地 产 开发企业 年

375; 2011

则只需缴纳企业所得税 万元。方案二与方案一相比，可节 税 万元。因此，从企业

125 250

整体税务考虑，深圳万科企业会选择在这三个地区分 别 成立分公司。

深圳万科房地产开发企业成立分公司进行税收筹划时，可能存在分公司的开 发业务涉及

的纳税风险乃至经营风险会牵连到总公司。也就是说，深圳万科企 业 选择分公司作为开发主

体，考虑的问题不够全面，可能存在片面性风险，可能 会 因为开发主体的经营失败而致使整

个集团公司面临破产风险。此外，由于分公 司 非独立核算，进行的会计核算可能并没有那么

准确，而致使纳税申报资料不够 全面、准确，面临违法违规的风险。

322

开发阶段税收筹划及其风险案例分析

（）

一甲房地产项目合作开发方介绍

甲房地产项目是深圳万科房地产开发企业以下简称深圳万科和房地产 开 发公司

（）B

（B）B

以下简称方合作建设项目，深圳万科方投资土地，而 方投资资 金，

双方共同开发建设深圳万科项目。其中深圳万科、 双方的具体概况如下深圳万

B：

潇湘岭秀一 科方成立以来主要从事房地产开发业务，曾开发的项目有春安花园、

期等。年间曾享受企业所得税两免三减半优惠政策。

2000--2006

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B

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B：

方主要经营范围为房地产开发经营，高科技产业、基础设施、文化艺术 品、旅游产

业、能源产业等的投资，投资咨询等。自成立之日起，享受军队转业 干部办企业免征营业税

优惠政策。

（）

二甲房地产项目经营介绍

1.

基本业务模式

甲房地产项目由、双方合作建设开发，其中方投资土地，而方投资 资 金。甲房

ABAB

地产开发所需的施工许可证、预售证等及商品房产权证、土地使用证 等

由方办理房地产所需资金、房地产具体开发业务、商品房的销售由 方负 责，

A;B

如图所示

4.1

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2.

成本分配

甲房地产项目的成本由 、双方共同投入，其中其土地成本和前期各种费 用 支出是双

AB

方合作前的投资，是 方进行合作的基础，界定为 方的开发成本。 其 在开发中发生的各

A A

种成本费用，由 方出资，作为方的开发成本。收入分配 收入按双方的投资比例分配。

BB3•

商品房销售收入在销售收到房款时按比例分配， 方按实收销售额开征收款专用发票，据此

B

各自缴纳营业税和附加税。办理房屋 产权证时由 方负责开具销售不动产发票。

A

4.

税费负担约定 对于营业税及企业所得税，按照各自获取的收入依照税收政策的规定自

行缴 纳对于土地增值税，按照合作各方成本分摊比例负担。合作前发生的土地增值 税、印

;

花税由 方负担，作为投资开发的成本项目。

B

双方关于税费缴纳的约定可能只是一种理想，因为 方作为土地投入方，是

A

甲房地产开发项目的会计主体。同时销售不动产发票是 方开具的，方应全额

缴纳房屋销售的营业税和附加税。为此， 、双方需通过一定的合作开发模式，

满足上述约定。

AA

AB

(三)

甲房地产项目合作开发模式确定的税收筹划方案

1.

甲房地产在建项目买断模式

ABBA

、双方签订一个整体项目转让合同，由 方全部买断房地产开发项目。 即在甲房地

产项目投入建造期间，方将在建工程整体转让给 方，由方全盘 接管。此模式下的具体

ABB

操作细则及相关会计处理如下

:

(1) B

甲房地产项目前期投入期间，方主要以债权形式投资。

甲房地产项目前期投入期间，方对合作开发项目的投入主要采取债权形式 投 资，其中

B

BAAB2009B

方已经支付的对外合同价款约定为对 方的借款，方需支付方利息 费用。年方

对外签订合同项，合同总价款万元，截止年

5193.7320095

月日方已支付万元。签订的合同及已经支付的合同价款情况，女口 表

31B64.8

4.3

所示。除特别说明外，单位为万元。

ABA：

方投入的土地使用权以及方支付的合同款，分别计入开发成本。方会计 处理

借开发成本一在建房地产项目

：A1,841.49

贷无形资产一土地使用权

:1,647.76

长期应付款一方

B193.73

B：

方会计处理

借应收账款一方

:A193.73

贷银行存款

:64.8

应付账款

128.93

（2）B

甲房地产项目整体转让前，方继续投资。

按《城市房地产转让管理规定》，在建项目转让的，应完成开发投资总额的

251.45

鸠上。深圳万科房地产项目的预计总投资额为 亿元，则在建项目转让时，

最小投资额为万元

：14,500*25%=3,625（）

。

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乙公司支付的各种款项累积债权的会计处理

借应收账款一方

:A3,625

贷银行存款各种应付款等

:（）3,625

A：

方对应的会计处理

借开发成本一房地产项目

:A3,625

贷长期应付款一方

:B3,625

（3）

甲房地产项目整体转让，相

关转让环节应缴税金。 以甲房地产项目评估价值进行整体转让。转让时评估甲房地产项目总

价值， 估测应该与前期投入持平或略有增加。这里设定增值率为 。则在建项目转让 时

5%

的评估价值为

:

土地暂估价值 元万元方累

=458*36,616.985=16,770,579.13（ ）=1,677.06（ ） B

积 投资额 万元

=193.73+3,625=3,818.73（ ）

在建项目转让时的账面价值 土地成本 万元 在

=1,647.76（ ）+3,818.73=5,466.49（

建项目转让时的评估价值 万 元

=（1,677.06+3,818.73）*（1+5%）=5,770.58（ ）

A=5,770.58-5,466.49=304.09（ ）A

方转让甲房地产项目损益万元方转让时的 会计处

理

:

借银行存款

: 1,951.85（5,770.58-3,818.73）

长期应付款

3,818.73

贷开发成本一房地产项目

：A5,466.49

营业外收入—转让不动产收益

304.09

转让环节相关税收计算如下

：

转让时应缴营业税金及附加 万元应缴企业

=5,770.58*5%（1+7%+3%）=320.27（）

所得税万元

=304.09*25%=76.02（）

相关总税负 万元

=320.27+76.02=396.29（ ）

（4）BA

方后期投入，最后实现 房地产销售，收回投资。

该环节利用方的税收优惠政策，享受营业税减免，收益实现全部在 方若

BB

所得税也享受优惠政策，则该环节总税负为零。

2.BA

方整体收购方模式

为享受方的各种税收优惠，需把 方投资的土地变更到方，为此方也 可采取资本

BABB

运作模式即方整体收购方的资本运作模式。此模式下具体操作 细 则及相关税收测算如

BA

下

:

(1)

通过企业分立进行资产剥离。

AA

方剥离一部分优良资产，进行企业分立，成立一家房地产开发公司一新

方。在资产剥离过程中，若资产评估增值，需要就增值部分缴纳企业所得税。

(2) BA

方整体收购方。

按照方年末的资产负债表进行测算，方的资产负债率为超 过 ，可

A2008A52.20%,50%

以实现整体收购方案。

企业合并过程中，对方增值部分征收企业所得税。这里假设 方净资产增 值率为

AA

10%,20% 2008A3,011.7210%

年末方净资产为万元。在增值率为勺情 况 下，净资产增值

额为 万元，则应纳企业所得税为 万元

:3,011.72*10%=301.17( ): 301.17*25%=75.29();

若增值率为 ，则应纳企业所得税为 万元。

20%: 3,011.72*20%*25%=150.58()

如果合并时非股权支付额不超过所支付的股本票面价值 的，企业合并可 享

受免税优惠。

20%

(3) BA

方后期投入，最后实现 房产销售，收回投资。

该环节利用方的税收优惠政策，享受营业税减免，收益实现全部在 方若

BB

所得税也享受优惠政策，则该环节总税负为零。

实际上本例的主要筹划目标是为享受 方免缴营业税和所得税的税收优惠政

B

策，方须把项目的土地变更到方名下。为此，甲乙双方有两种模式变更土 地，分别

AAB

为方买断房地产项目和方整体收购方。通过测算知，两种模 式 下转让产生的税负

:BABA

不同，前者总税负为 万元，而后者在净资产增值率为 的情况下，税负也仅为

396.29 20%

150.58

万元，从税负角度评价，后者更为节税。 两种 模式面临风险不同。首先，采用买断

方式进行的税收筹划存在违法违规 风险。因 为《城市房地产转让管理规定》在建项目需要投

入 以上才可以进行 整体转 让。因此，税收筹划人员没有注意到此规定甚至根本不知道此

25%

规定的存在 方很 可能在项目投入未及寸就整体转让给方，违反了城市房地产转让

A A25%B

规定， 因此造成一定损失。

其次，采用整体收购模式进行的税收筹划可能存在成本偏高的风险。因为整 体收购模式

下会产生较多非税成本，如企业分立、合并时产生很多工商手续费、 评估成本等，可能会出

现相关成本高于税收收益的风险。

最后，房地产开发企业采用两种模式进行税收筹划都可能存在政策变动风险 即 方可能

B

会由于税收政策的改变不再能享受免税待遇，那么对应的税收筹划方 案可能会因此变得不再

有任何意义。同时，两种模式下也可能出现认定差异风险 因为税收筹划人员认定 方能享受

B

免税待遇，而当地征税机关可能不认定 方符 合免税条件，因此不承认 方免税，要求

B B B

方补交税款，并可能给予一定的

3.2.3

销售阶段税收筹划及其风险案例分析

深圳万科房地产开发企业于 年开发了一个普通住宅项目，销售面积为 平方

201020000

米，税法规定的可扣除项目金额为 万元不含销售税金及附加 ， 通过市场分析，价

8000( )

格初步确定为 元平方米之间。

5000-5500 /

现有两种定价方案可供选择，分别为

:

方案一一是价格为 元平方米，享受普通住宅的土地增值税优惠。该 项 目销售

: 5000/

需缴纳的营业税金及附加税费为 万元。土地增值税 计 算具体见表

550 X 5000X 5.5%)

(2

3.4

。

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因此，深圳万科企业该项目销售收益为 万元

1450(2 X 5,000-8,000-550)

惠。该项

案二一是价格为元平方米，不享受普通标准住宅的土地增值税优

：5200/

目销售营业税金及附加为万元。土地增值税计算具 体见表

572(2 X 5200X 5.5%)

3.5 o

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因此，深圳万科企业该项目销售收益为 万元

1,279.60(2 X

5,200-8,000-572-548.40)

。

从以上可以看出，方案二比方案一单价提高了 元平方米，总收入增加了

200/

400(200 X 2)170.40(1,450-1,279.60)

万元，但企业收益却减少了 万元

。

有 综合纳税成本以及最终收益来看，房地产开发企业选择方案一的定价是最

A

利的。

深圳万科房地产开发企业进行上述销售定价的税收筹划时，可能出现由于税

收筹划人员专业素质较低，而致使土地增值税前可扣除项目金额估计不够准确、

合理，致使选择的定价不是最优价格，而出现错误筹划的可能性。此外，也有可

占一丄片直一二童上：!<=旳伍宦A丘接

能出现深圳万科房地产公司认为的可税前扣除的项目，而税务机关不予认定，而

出现认定差异的风险。总之，房地产公司利用销售定价进行的税收筹划，有可能 出现定价不

够合理准确，有可能出现定价偏高而使房屋销售比较困难，也有可能 出现定价偏低而使应取

得的收益丧失。

3.2.4

持有阶段税收筹划及其风险案例分析 深圳万科房地产开发企业将开发的写字楼用

于对外出租，公司计划年租金收 入为 万元，该价格包含水电费、物业管理费。该公司

2,000

可通过合理分解租金 进行纳税筹划。深圳万科企业需成立一个物业公司，收取租金中的

500

万元作为

水电费和物业物业管理费。筹划前后税费的比较见表 。

3.6

深圳万科在该税收筹划中的总收入 万元并没有减少，相应的营业税金 及附加

（2000 ）

（110 ）; 500 60

万元自然也不会减少 不过由于租金减少了 万元，房产税会自然 的减少

万元。

（500*12%）

理论上，房屋租金，是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租 金的基本构

成因素包括 房屋折旧费、维修费、管理费、利息、土地使用费、房 产 税、利润、税金、

:

保险费。租金包括了理论上应由产权人负担的一切费用，如 物

业费、管理费房产税等等。此外，税务机关一般制定最低租金标准来应对逃避 房

产税的问题。因此，深圳万科房地产公司通过分解租金进行的税收筹划，可能 存

在最后确定租金偏低，显得不够合理，而不被税务机关认定为偷逃税最终面临 补

税的风险。这是由于税务机关和深圳万科企业所站立场不同，对租金所包含内 容

的认识不同，而出现的认定差异风险。

3.2.5 2011 7

清算阶段税收筹划及其风险案例分析 深圳万科房地产开发企业 年 月份要

进行土地增值税清算，该公司开发 的产品为一栋 层建筑物，地上两层为商铺，也就是通

24

常说的底商，三层以上为

SOHO!：SOHC

字间。现有两种清算单位可供选择，具体为方案一，分别以底商和 为清算

单位，分别计算增值额，分别确定对应的土地增值税税率，分别计算

缴纳土地增值税方案二，以整栋建筑物为清算单位，合并汇总计算增值额，确定 土地增值

；

税税率，合并计算缴纳土地增值税。两种方案下的土地增值税测算，具 体见表

3.7

。

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由表可见，如果按方案一进行土地增值税清算，需缴纳 万元的 土地增值

3.511,135.48

税，而如果按方案二进行土地增值税清算，只需缴纳 万元的土

9,990.12

地增值税。比较发现知，采用方案二进行土地增值税清算可少缴土地增值税

1,145.35(11,135.48-9,990.12)

万元。因此，应选择方案二，即以整栋建筑物为 清算单

位，合并汇总缴纳土地增值税。

深圳万科企业采用土地增值税清算单位的不同选择进行的上述税收筹划可能 存在错误筹

划的风险。因为此项筹划方法需要对每个清算单位的土地增值税进行 测算，测算很可能出现

不准确而使得选择的清算单位是错误的而多缴纳了税务。

此外有可能出现认定差异的风险，因为纳税人进行测算时很可能把各种可能发生 的成本在税

前列支，而实际纳税时税务机关并不认同所有可能的税前列支成本。

3.3

深圳万科房地产开发企业案例分析小结

深圳万科房地产开发企业从成立开始至今，采取了一系列的税收筹划方法， 这些筹划方

法有失败也有成功。本章节仅挑选深圳万科房地产企业，在其设立阶 段、开发阶段、销售阶

段、持有阶段和清算阶段五个阶段中最典型的税收筹划方 案，并分别对各个方案可能存在的

风险予以分析。通过案例分析知，深圳万科房 地产开发企业主要对营业税、土地增值税和企

业所得税等几个税种进行税收筹划， 且深圳万科房地产企业在开发和销售阶段存在较大的税

收筹划风险，风险类型主 要为成本偏高风险、政策变动风险和认定差异风险。